二手房买卖经验流程十步

第一步：网上找房，找中介看房，目前链家房源Z新Z及时，很少有假房源信息，房天下中有几大骗电话号码的中介公司，看投诉就知，安居客更不说了，全是打电话时房子还在，去了之后房子没了，转而带你看另一房源的中介。因此目前在全国范围内中介均只推荐链家，不得不说链家还是稍微规范些。

第二步：看好中意的房子，比如楼层，朝向（比如大门一定不能朝西；南北通透），采光，楼龄（听说二手房贷款年限是40年减去楼龄），顶楼的话（还要注意隔热和防水，看看屋里有没有水渍），一切都需要确定没问题。

第三步：跟中介谈，特别注意降低中介佣金费（注意中介公司佣金仅仅只是房源信息费，不包含中介任何服务，如果需要佣金中带服务的，需要此时谈妥），以及过户产生的费用（过户费用有政府规定），其他的费用明细需要中介全部罗列出来，跟中介一条一条细谈，常见的胡乱收费项目有贷款服务费啊，贷款评估费，每一项都需要细谈，各家中介的费率都不一样，该费率是可以谈的，链家在这一块Z为规范。记住此次一定不要交任何此类费用，并且后期给中介缴纳所有的费用记得一定要发票。谈妥之后给中介下房屋意向金，意向金1000元即可。

第四步：备齐贷款资料（如个人征信、银行流水单，个人收入证明等），让中介先联系申请审批银行贷款，确定个人信用资质和贷款利率。具体利率Z终以银行审批结果为准，中介在此时的承诺没有任何参考价值。

第五步：约甲方面谈，询问甲方卖房原因，然后谈成交价。谈妥之后与中介谈佣金支付方式，争取付一半，押尾款一半。协商完毕之后和中介一起签属甲乙丙三方合同，签合同时一定要注意合同中关于丙方佣金费的付款日期，当天一定不要付佣金，合同需要回去后仔细一条一条细看。合同签署完毕后当天一定不要与房东下定金，把合同拿回去好好研读，研究和熟悉合同内容。——————————————————————————————————另外，格式合同一定要加补充协议，通常格式合同中规避了丙方的义务，补充协议中一定要补充丙方在甲方乙方发生金钱往来后至房屋交易过户完成期间对甲乙双方留存在丙方处的资料和证件的保存义务，并一定要明确丙方在非甲乙双方协商一致的情况下由于工作失误让甲方私自取回房屋两证，造成甲方收钱后故意违约的情况，丙方所应该承担的责任与商定好赔偿。

第六步：合同内容有漏洞的，协商解决。合同内容无异议的，待贷款审批通过后，给房东下定金，拿收条。此时可以给中介一半佣金。

第七步：如果甲方房子仍有贷款，则乙方丙方陪甲方办理提前还款，并签订代为还款协议，协商代为还款协议补充说明。限定丙方在三日内将甲方的抵押注销手续完成。此步风险控制——三方合同中约定如果甲方违约，乙方代为还款金额的借款性质，以及违约该借款所产生的利息。

第八步：限定丙方在甲方的房屋抵押注销手续完成后，5日内过户完成，在此期间，丙方需要密切防范甲方在未经乙方同意的情况下单方面取回房产证，或者通过挂失两证来获取房产证这种手段（可以在网上查询挂失信息）。待过户完成，两证上是乙方名字后，乙方结清甲方全部首付。此步风险控制——三方合同中已约定因为丙方工作失误，造成甲方未经乙方许可取回房产证的，约定丙方责任。

第九步：乙方在丙方的陪同下到先前已通过贷款审批的贷款银行办理房屋抵押申请贷款。待贷款放款后（银行放款需要时间），乙方在丙方陪同下到贷款银行通知放款到甲方指定账户，甲方在收到房款后三日内配合乙方完成水电气物业等更名工作。

第十步：待无异议，丙方移交乙方首付尾款给甲方，乙方结清丙方尾款，交易完毕。

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目前常见中介操作手法，是将第四步和第五步颠倒，如果颠倒，风险甚大。

本帖Z后由 pocopoco 于 2017-12-2 12:07 编辑