房产投资应当注意的十大要点

房产投资应当注意的十大要点：

1、房价的上涨Z直接的因素是地价上涨。警惕地王现象对新房价格上涨的影响，是地方政策稳定房价的Z直接有效的方法。当然，结合地方债规模，全年土地出让规划很重要。

2、抛弃纯粹的“地段”论。眼睛看到的、耳朵听到的所有信息，都已经反应在房价里了。现在有的地方价格失真，是限价令造成的。此刻，刚需是机会中的机会。

3、关于规划、谨慎评估地段再造。城市中，中心是让人向往的。但是，“中心再造”很重要。再造“中心”，要有板块聚集效应，其中，交通（地铁+环线快速路）+学区（名校+学校）+商业（一级业态、二级业态、商业街、底商）+就业空间（钱多企业聚集地+上市公司+行政机关+超5A级片区写字楼+高楼）+医疗资源（医院+养老特性）+特殊景观(山、河、小镇田园）是决定中心高度的主要因素。规划方面，区域定位很重要（功能区+CBD+生活区），分别为世界级策划+国内一流+国内二流+地产乱象开发。可以自行分析研究，配套入座。

4、房子本身是不值钱的，他代表了城市中心区域的一个资源使用的身份。但是房子下面的土地是大宗交易的，他之前会一直涨，一个是基于城镇化（城市升级+基建升级+主动消费升级）、一个是金融属性（金融货币政策+抵押特征）、一个是地方债，主要是这三方面的原因。那么，未来政策的变化，也要关注这三方面的影响。

5、关于“二手房”。二手房是要有人接盘的。所谓交易量都是上涨中产生的。这一点，是真理。目前的地产中介，承担两个功能，一个是“信息渠道，撮合交易”，其中，主要是怂恿上涨的套路（目前地产都是卖方市场）；一个是“做市商”，自收自卖，获取Z大价值。因此，要关注“转手的效率”。参考以上几点。方法流派很多。但是要有主见，不要成“做梦派”。

6、开发商的转型及变化。涉及地产下半场。金融为王，是开发商的生命线，结合300亿门槛。变数非常多。前30强开发商都各有特征。但是所有的开发商都明白一点：恒者恒强，有资本拿地是王道。Z大的三家，都在多元布局，不止押宝地产，更要押宝金融（今年金融打的多，不谈）+实业。什么是“住房消费升级”，如何理解ZF要一个什么样的“地产行业”，开发商要深思。

7、租赁对市场的冲击。忽略不计。公租房杯水车薪，但是，开发商自持公寓一定是走量装修走中高端，这块会抑制租房市场。租金回报率长期低位不是梦。

8、房产税。一个是还有过度时间。二个是多为地方税种，地方执行。三个是全球历史中，这个玩意抑制不了房价。真正抑制房价的，是人口、还有不能说都明白的因素。因此，分析未来城市区块发展，很重要。分散化，很重要。鼓励学习、交流。

9、密切关注影响房地产的金融属性的政策。例如：银行房贷资产会不会有限制；（现在没有不等于未来不会有）

10、房子是用来住的，不是用来炒的。多读几遍，没有这个能力，别揽瓷器活。保值另算。