武汉房价的自然顶部在哪里？

再分析一下上一轮房地产的周期，上一轮完整的房地产周期是从05年开始，当时的关山大道房价是两千多到三千，对应的小区是金地太阳城和关山春晓，当时的本科生月收入是三千左右，研究生收入是五千上下，包括华为的应届毕业生收入也不超过六千。房价从这个地方起步上涨，06年底当家涨到四千左右，一直到07年初，不超过4500，对应的小区是金地阳光城。06年底开始房价加速上涨，到07年达到高峰，房价上涨到7000以上，随后房价横盘震荡调整，到08年五月，房价已经开始形成了下跌趋势，部分房价已经回调后五千到六千的区间，奥运会前后，房价进一步下降到五千左右，08底，金融危机爆发，房价进一步回调到四千出头，ZF推出强力救市措施，房贷利率统一七折优惠，房价Z低点在09年一月份，随着新年过完，经济触底反弹，房价恢复上涨。

需要注意的是，08年的房价下跌，不是因为金融危机爆发后导致的，而是房价已经先于金融危机调整了，金融危机的爆发，实际上是ZF为了救经济，顺便把房地产给拯救了，如果没有金融危机，房地产的调整会更为彻底，也许就不是今天的一家独霸了。当然，历史不容假设，到这段调整历程确实可以值得我们思考的。

从购买力看，05年的一本本科生的收入可以买一个平方，现在的房价，从购买力看，研究生的收入都难以实现一个月收入买一个平方，现在的研究生的能力和05年的一本的本科生比例差不多，其对应的收入购买力应该是持平的。但是对于房价来说，是严重不足的。

从购买力分析，现在二手房的价格，已经是在顶部区间运行，很难在当前的价格上继续保持上涨趋势。大概率是顶部运行一段时间，随后随着收益兑现的增多，会有逐步回调的空间。

房价跳涨很容易，因为开发商可以控盘，大幅拉升，保利一夜上涨七千。但是回调会比较缓慢，持续的时间会比较长。

十几年了，关山大道的配套并没有什么大改变，小学一直是光谷一小，商业原来有关山超市，后来才多了一个沃尔玛，到关山超市已经不存在了。软件园已经存在超过十年了，保利广场和世界城也是Z近一年才开业，而且生意清淡。多的只是住宅小区而已。

我不仅知道关山一路，还知道关山二路，这两条路都是主干道，这上面的企业效益都很一般。倒闭不少，靠卖地赚了不少钱。

我就是说现在的二手房价格已经处于顶部区间，难以继续上行。市场利率处于底部开始上行，贷款利率即将告别历史Z低，将向6-7上行。你不做梦，你认为现在二手房，未来两年应该处于什么价格区间？继续上涨多大比例？

你说的这些写字楼大部分是刚刚建好，或者还有没有交付使用，关山二路上的写字楼更多，交付时间更长，那又如何呢？除了金融骗子公司，有什么效益好的企业？

武汉的企业，稍微有点效益的，上一点规模的，都会自己买地建房，光谷片区写字楼很多是ZF强制性的配套设施，盖住宅赚钱了必须盖写字楼，保利和新世界都是这样盖的。联想集团也是建研发中心必须盖的，结果楼还没有盖好，联想跑了。武职的孵化器，借着科研的名义，盖楼圈地，大搞基建，赚不赚钱无所谓的。整个关山大道，只有软件园人气Z高，因为大部分是低端的电话客服中心热线从业人员，华为现在也撤了。

房价是阶段性的，现在谈二三十年后价格有意义吗？就算现在比二三十后便宜，但是你比五年后贵，你觉得现在是合适的价格吗？你会现在买进而不是五年后买进？

关山大道除了变成了核心住宅区，增多了人口外，还增加了多少配套？增加了多少有竞争力的企业？光谷名头很响，但是拿得出手的企业还是十多年前的老企业，比如烽火系，长飞系，华为中兴的研究所，还有一些围绕华为的外包码农，以及一些国企的研究所，并没有成长多少新的实力企业，大多是从洪山区利用优惠土地政策搬过来的。光谷片区现在外表很光鲜，但是里子很一般，抢了很多现成的蛋糕吃，但是自己没有做出多少蛋糕。

房子一直都是有限的，没什么还是会涨跌？一线买不起跑到武汉来买的也是一直都有的，但是这些人的工作在一线，不会离开而回武汉的，因为在武汉，就算降低期望，也很难找到合适的工作，武汉的机会太少了。很多人都只是有一个可能回归的想法，他们的房子终究还是会卖出的，大部分人注定不会落脚武汉。一旦有机会买一线的房子，他们会毫不犹豫的选择卖出。很多人觉得武汉比以前强了很多，但是和一线的差距还是很大的。而且是质的差距！

央行已经持续放水了几年了，不关一次闸门，调节一下河道容量，是不可能继续加大闸门持续放水的，不然水漫金山可不是闹着玩的。

共享单车的已经从炙手可热变成了鸡肋，当初共享单车被认为是Z成功的互联网经济，一度涌入了很多企业，但是现在还活着的不多了，而且盈利遥遥无期，只是烧钱赚吆喝了。企业的估值及身价大打折扣，靠资本输血及导流量维持。但是一二线城市的管理要求不但提高，运行成本持续上升，无法良性循环，基本停止了新车投入和跑马圈地，运行规模持续萎缩，到了某个临界点就会无人过问，自身自灭了。

这就是经济规律起作用的原因。物极必反，千古不变！