楼市拐点，真的来了！ 北上广深杭厦津都在跌

楼市结构性调整的拐点，或许真的来了！01许多人可能还停留在上周末统计局数据显示仅厦门一城下跌的失落中。昨天统计局突然表态：对于统计造假坚持零容忍。今后，国家统计局将坚持无禁区、全覆盖、零容忍，坚持重遏制、强高压、长震慑，进一步加大统计执法检查力度，坚决做到发现一起，查处一起，加大曝光力度。这个耐人寻味的表态，其实就是在告诉你我，统计局的数据看看就好，千万别当真。真实的市场又如何？真实的市场是，截至2018年8月末，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。真实的市场是，目前多个一线及热点城市的新房市场已出现降价促销，包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货；Z能反映真实市场的二手房，以厦门、杭州、上海、北京、深圳为代表，也出现价格下跌或成交低迷。真实的市场是，保利、万科、万达、龙湖、时代等房企今年以来扎堆改名，从企业名称上展开“去房地产”，本号兄弟号上周有专文分析，可点此处查看。政策方面，锁楼范围进一步扩大。力度相比于之前有增无减。今年以来，货币棚改政策收紧，因城施策；7月31日中央定调“坚决遏制房价上涨”；8月7日，住建部要求加快制定住房发展规划以及对楼市调控不力的城市坚决问责；8月17日，住建部约谈了海口等五个城市ZF主要负责人，要求整顿规范市场秩序，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。在政策性如此强、流动性如此弱的市场中，更多的是有价无市，更多的是市场分化，。02中国楼市目前出现了比较明显的分化现象。一方面，三四线城市已经到了去库存的尾部期，而开发商在调控之下拿地欲望很弱，库存青黄不接的尴尬，导致当下的许多三四线城市房价比较火热，比如宜昌、扬州、襄阳、呼和浩特、乌木鲁齐等城市。这种火热会在接下来的补库存中逐渐化解，呼和浩特已经宣布停止去库存。本号也一再提醒，对于无刚性需求支撑，仅靠货币棚改撑起的城市的楼市，特别需要当心。另一方面，热点城市在超强力度的政策调控下，房价开始出现调整。乐有家市场研究中心数据显示，8月广州全市二手住宅成交均价为24280 元/平方米，环比下跌6.2%。21世纪经济报道记者实地探查发现，广州楼市近期降价明显，尤其是推货量较大的南沙、萝岗、番禺等区域。链家数据显示，北京8月份二手房均价微跌0.01%。上海出现了量价双跌。据上海中原研究院数据，上海8月二手住宅成交量12985套，环比下滑3.32%，成交均价38052元/平方米，环比下跌2.13%。从38052元/平米的成交均价来看，目前上海主要的成交量应该在外环和郊区，以此也可以看到，抗跌能力Z弱的都是远离中心区的地方。二手房一直坚挺的深圳也出现价格下跌。据深圳规土委数据显示，8月深圳二手住宅成交均价55011元/平方米，环比下跌1.95%。热点二线城市中，大多数二手房成交价下跌。据贝壳研究院数据，厦门、青岛、武汉、天津、合肥、杭州、成都分别下跌8.2%、4.5%、4.2%、1.5%、1.4%、0.93%、0.74%。03从北上广深杭等城市的二手房价格表现来看，本轮楼市调控的拐点或许已经来临。接下来，一些城市的价格将出现结构性调整。透过数据可以看到，除了厦门、武汉、天津环比跌幅较大之外，其他城市都是不痛不痒，和上一轮牛市期间每个月的环比涨幅相比，简直是小巫见大巫。还是那句话，千万别妄想着这些一二线城市的房价会暴跌，跌到你心理的预期价位，这是几乎不可能的事情。阻碍热点城市房价大跌的因素有很多，其中Z重要的三个是：1、楼市仍是中国经济的中流砥柱，虽然ZF有意自我调整，但这个过程需要循序渐进。房价大跌会引起整个金融体系崩溃，是ZFZ不想看到的结果。这是Z关键的。2、正出现的热点城市房价结构性调整，是政策强压的结过。强压之下，只能暂时遏制住需求，需求被压制并不表明它就不存在。3、目前的土地财政制度和城市化进程，决定了中国中心城市易涨难跌的局面，也决定了中心城市房价，即使有调整，迟早会涨回来。所以，如果将调整放到长线中来看，几乎是可以忽略的。放眼全球，无论是伦敦、纽约还是香港，再好的城市房价都有涨有跌，但好的城市整体上涨的趋势从没有改变过。比如香港，香港Z让人难忘的就是1998年的暴跌，当时受亚洲金融危机与董建华“八万五”计划冲击，整个香港楼市经历了六年熊市，跌幅累计62.2%。但站在20多年后的今天回看，将这段熊市放到1997年回归以来的楼市发展过程中，几乎可以忽略。上图是香港1997年以来的房价指数，绿线是住宅价格的表现情况。可以看到1998年~2003年是价格一直在下降，但2003年之后房价重新抬头，2011年香港均价追齐了暴跌前的水平，不但涨回了六年的跌幅，还屡创新高。从线的走势可以看到，过去20年，尽管中间有短期调整，但上涨的趋势一直都没变。不光香港，国际上其他大城市也都一样。中国内地的北上广深以及杭州、武汉、青岛、厦门、成都、天津等强二线城市也会是这个趋势。