卖房人间的相互踩踏性抛盘即将开始

      买卖无非就是双方间的博弈，成交价就是买方与卖方相互博弈的结果。如今抛盘大增，光链家上挂牌的二手房就超过了9万，是去年的好几倍。诸葛找房整合了几大平台上的二手房，已经超过20万套，而且还在不断的增加。

      二手房的成交价已经下跌一年多了，链家上的跌幅高达3000每平。Z近的成交量快速放大，放量下跌，后市不妙。现在只有主动降价的房子才可能被成交。只有明显低于市场价的房子才会打动买房人。

      武汉的楼市是一个极度扭曲的市场，新房要抢，二手房卖不动，房子更难租出去。一般而言，对于房子的需求由低到高分为：刚性需求，改善型需求和投资性需求。租房市场反映的是刚性需求，无房者只能租房，出租人都是投资客。租房市场其实就是刚需与投资客间相互的博弈。租房市场的惨淡预示着未来楼市的走向。首次置业的必然来自租户，并非所有的租客都有能力买房，也并非所有的投资客都会出租房子。房子租不出去就说明投资客远多于接盘侠。

       二手房市场不受其他因素干预，二手房市场Z能够反映出当前楼市的冷热状况。目前二手房放量下跌，成交的都是明显低于市场价的。买二手房的有刚需也有改善型的，卖二手房的有投资客，也有卖小买大的改善型。总体而言，二手房交易Z活跃的是面积小，总价低的刚需。新房市场被干预的太大了，价格完全被控制了，今年来的价格虽然有所上涨，但却不用交‘查水费’了，也更容易买到。比如刚开盘的某馆，虽然价格上涨了十几万每套，却不用交30万的‘查水费’了，明升实降。这样给投资客一个错觉，认为房子还在涨，稳住他们不要抛。

      一个健康的楼市，必然是租房市场火爆，二手房其次，新房Z次。国外发达国家成熟的楼市，租房市场的份额Z大，二手房其次，新房Z少。国内一线城市，二手房的交易量也远高于新房。而武汉恰恰相反，新房的火爆说明了投资客众多，租房的惨淡说明了接盘的刚需远少于投资客。这是一个头重脚轻的市场，这是一个倒金字塔的模型。其底部的租房市场已经开始坍塌，并且已经传导到了中层的二手房市场。只有顶层的新房投资客们异常的兴奋。

      目前关注的焦点就是二手房的成交量，当成交量开始萎缩时，当二手房即使降价也无人问津时，就是先知先觉的投资客相互踩踏性抛盘的开始，多杀多了。

本帖Z后由 a5372527 于 2019-06-19 16:11 编辑