请教如何操作两房换三房

目前，在光谷某个小学和中学学位都不错的小区，自有两室近90平的步梯顶楼一套，考虑小的未来上学，想要换成本小区内低楼层的三房一套，结果从疫情开始看到现在，中介评估两室的可以在180万左右成交，小区内我们看了108平左右三室的基本都要270万以上，想到这里有点心理不舒服，不知道如何置换性价比高，天哪，不到20平的置换要多加近100万，想想都没有动力了，求高人指点一二