房价是有底的，不会一直跌下去

2016年10月，我当时发了个贴，认为投资房产的意义不大了（主贴被吞了，回贴还在）。

当时有几个主要观点

一：对应进入房地产市场需求的人口在两三年后会迅速下降，从2500万下降到2000万再下降到1600万。

二：商品房投资周期长，变现难度大。一般要三年左右才能出手。要规避税费，从购买期房到出手，在五年左右，风险大。

三：16年房价翻倍后，已经没有啥意义了。

后来的事实证明了我的正确。对应人口在19年左右下降。这时候基本属于高峰。

20年前后购买新房的，到交房办证能够出手已经23年了，迎来了房价暴跌的时代。

22年论坛还有些知名人士鼓吹经济好房价会涨，经济不好会刺激房地产拉动经济房价还是会涨的“房价永远会涨”的理论。

事实已经证明了那些人的错误。

现在，我再提出一个观点：房价不会一直跌。武汉现状房价已经接近16年中正在暴涨的时候的水平了。16年初暴涨前的价格，基本是下跌的一个硬底。

这里面有几个关键性因素：

一：成本问题。建筑成本本身在三四千元每平，再加上比较合理的地价。以三环附近而言，三四千平是很难向下突破的。低于这个基本等于没有土地供应。再加上税费等等，硬性的成本在七八千元左右。

一旦房价低于这个临界点，意味着无利可图，那么市场上新房供应会大幅减少。

供应减少后，将会和人口减少的需求达成动态平衡。

因此房价不会无限制下跌，是供需动态调整的必然。

二：心理预期问题。一般来说，购入价是房东的心理刚性。16年前买房的，因为单价总价低，房贷负担轻，没有特别的压力。因此账面是否亏损是其心理防线的硬底。

这和部分高价买房，高额月供的人心态是不一样的。

三：作为实际案例，硚口区是本轮房价下跌最少的区域。