【看这里】二手房过户流程、所需证件以及税费

本帖Z后由 鱼九九 于 2013-4-1 21:26 编辑

随着国家房地产政策的不断调整，武汉市房地产管理机关也在不断加强和完善房地产交易市场的管理，鱼九九今天对出武汉市现行的存量房（二手房）交易流程进了整理。

办理流程

1、面核

2、取号

3、受理、计费

4、到收费窗口开缴款通知单

5、银行缴费

6、返回收费窗口领取发票

7、返回原收件窗口领取收件单

（注：符合规定条件、手续齐全的，自收件之日起5-10个工作日内办理完毕。）

提交资料

序号

收件资料

份数

提供单位

备注

必要资料

1

登记申请书

原件

1

房产登记部门

2

房屋所有权证

原件

1

3

国有土地使用权

复印件

1

核对原件

4

房屋测绘平面图

复印件

1

5

存量房买卖合同

原件

1

房产登记部门

6

买卖房屋计税价值证明

原件

1

计税价值需审核

7

申请人身份证明

复印件

1

核对原件

8

申请人婚姻状况证明（户口、结婚证、离婚证、无婚姻登记记录证明）

复印件

1

民政部门

核对原件

9

工商营业执照或组织机构代码证

复印件

1

单位购买时需提供核对原件收取加盖公章复印件

10

单位授权委托书

原件

1

单位购买时需提供

11

代理人身份证证明

复印件

1

单位购买时需提供，核对原件

12

其他必要资料

原件

1

辅助资料

1

承诺书、住房购买资格核查结果通知单

原件

1

个人购买住宅需提交

2

境外个人购房的，提交用工证明、薪金证明或结汇证明、工作学习或居留证明

原件

1

3

监护关系证明

复印件

1

申请人为未成年人的需提供，核对原件

4

监护人书面承诺书

原件

1

出卖人为未成年人的需提供

5

流动人口婚育证明

复印件

1

户籍所在地计生办

买受人为18-49周岁非本市户口的女性流动人员需提供，核对原件

6

境外机构在武汉设立的分支机构购房的，提交外商投资企业批准证书

原件

1

办证时限

3个有效工作日

符合国家法律、法规要求，资料手续齐备

收取税费

序号

缴费项目

收费标准

纳税、费义务人

住宅

非住宅

1

交易手续

5元/㎡

11元/㎡

交易双方各一半（详见注释1）

2

交易印花税

0.05%单位缴纳

0.05%

交易双方（详见注释2）

3

土地收益金

划拨土地缴纳

出让方（详见注释3）

4

个人所得税

1%、20%

3%、20%

出让方（详见注释4）

5

营业税及附加

5.7%

差额征收5.7%

出让方（详见注释5）

6

土地增值税

—

5%

出让方（详见注释6）

7

契税

1%、1.5%、3%、4%

4%

承让方（详见注释7）

8

房屋登记费

80元/套

550元/件

承受方

9

证照印花税

5元/本

承受方

10

工本费

10元/本

共同承受人

注释1

2008年11月1日（含）以后，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收。

注释2

2008年11月1日（含）以后购买住房或转让住房，对个人免征印花税。

注释3

土地等级商业仓储工业居住及其他

一240216192176

二192176160144

三144136128120

四12011210496

五96888072

六80726456

七64564840

八56484032

九48403224

注释4

转让个人自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的个人所得，免征个人所得税。（个人转让住宅所得税为核定征收1%或查账征收20%）。

个人转让非住宅所得税为核定征收3%或查账征收20%。

注释5

个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年

）的扑通住房对外销售的，免征营业税。

注释6

对个人转让非住宅存量房依法应交纳土地增值税。武汉市现行土地增值税预征率为：非住宅类房地产预征率为5%。

注释7

2010年 10月1日起个人购买别墅类（含单体和联体别墅）非住宅契税按照4%税率征收；个人购买非普通住宅或家庭唯一普通（含90平方米以下）住宅契税按3%税率征收；个人购买属于家庭唯一扑通

住宅契税按1.5%税率征收；个人购买90平方米及一下家庭唯一普通住房为1%；

个人出手家庭唯一住房后又重新购置住房的，原有住房已缴纳契税可在重新购房应缴纳契税税额中抵减。

单位购买房屋契税按照4%税率征收。

注释8

普通住宅与非普通住宅标准：

2011年12月1日期，个人购买七个中心城区、以及东湖新技术开发区、沌口开发区和东湖生态旅游风景区，普通住房应同时满足以下条件：

1、住宅小区建筑容积率≥1.5；

2、单套建筑面积≤140平方米；

3、总价≤140万元。

远城区普通住宅标准应同时满足以下条件：

1、容积率≥1.0；

2、单套建筑面积≤140平方米；

3、总价≤不超过90万元。

注释9

家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。

房地产登记相关部门地址及联系方式 《===点击

温馨提示：

签合同前：验明正身

购房者在订立二手房合同前，对一些事项必须详加核实。包括：房屋的产权人是一位还是几位，是否都同意出售房屋；房屋产权证是否属实；房产面积和用途；房屋质量及规划情况；有无被依法裁定、决定查封或被限制房地产权利；有无设定抵押等。

特别提醒：见不到房东，Z好不买房；即使见到房东，也一定要看对方的产权证和身份证或户口簿。

签合同时：9大事项写清楚

在签订二手房买卖合同时，以下9个事项不可或缺：

买卖双方的地址、联系办法等，并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产。房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修等情况；产权归属，房屋是否属于抵押房，是否有私搭乱建部分。房屋总价款、付款方式、付款条件等。交房时间和条件；各种税费和其他费用的分摊方式。违约责任及违约金、免责等事宜。约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。合同生效时间，生效或失效条件，生效或失效期限，致使合同无效的情形，几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤销合同的条件以及合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。合同中止、终止或解除的条件。约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

特别提醒：直接在房地产交易中心签订过户合同，可能会多支出一两千元的费用。在二手房过户上有一个标准指导价，按此指导价核算出的过户税费（业内简称“过户费”）要低于按成交价核算出的过户费。如果购房者不了解这一点，此部分的差价（即“税差”）即归中介方所有，成为中介方利润的一部分，这也正是部分中介拒将发票交还买方的原因所在。但如果去交易中心直接签订过户合同，就必须按成交价支付过户费。

签下不对等合同，咋办？

特别提醒：委托是一个单方行为，可以随时撤回。一般而言，房东在中介没有找到二手房买家并进入实质性运作状态前单方撤销委托协议的，只要合同没有特别约定，是不需要支付任何赔偿金的。但对于已签订的二手房买卖合同，只要其合法性得到确认，那么当事人只有履约；如果要解除合同，就要缴纳违约金。

在签约过程中要慎之又慎，对所签条款要逐条推敲，不能模棱两可；所有条款内容购房者都要真正认可，不要勉强签订；Z好在合同文本签订前请专家或律师审核，这样才能确保您的权益不受损害。