今年起万科加快光谷布局——楚天都市报

本帖Z后由 ccuugg 于 2013-3-19 11:43 编辑

一年之计在于春，去年市场中表现良好的品牌房企们纷纷开始了新年的应市动作，万科也不例外，继去年在市场占有率、单盘成交套数和单盘成交面积等指标上纷纷领先之后，今年起将有新动作：开建近一年来拍得的东湖开发区若干地块，携新盘加快布局光谷片区楼市。有行业机构预测，今后的武汉楼市竞争格局，将不仅仅是单项目之间的竞争，更会成为板块占有和板块市场话语权的竞争。而万科的愿望是，以多项目实现全产品线覆盖，打造2.0版的光谷生活板块，获取市场主导权。

今年新推光谷四盘春

节后一上班，武汉万科组织员工新年徒步活动，规划的路线特意经过了光谷关山大道项目，当时已经动工建设，离拍得该地块的时间不到两个月，可谓神速。

1月15日，武汉市万科房地产有限公司才通过挂牌方式，以总价105520万元成功拿下东湖新技术开发区关山大道项目，净用地面积约为8.97万平米。以上事件还只是武汉万科在光谷频繁拿地行动中的一次。在2012年武汉市的Z后一场土拍上，万科以46750万元拿下光谷雄楚大街项目，净用地面积约为3.8万平米。再往前推一年，2011年的12月份，万科及联投集团的合资公司通过公开挂牌方式，以总价44940万元成功拿下东湖开发区常家山路以西跟花城大道以北交汇处P（2011）167号地块，净用地面积22.06万平米，容积率1.5。通过这几次公开挂牌拿地，还有股权转让等方式，武汉万科在光谷片区已经新获得了近25万平米的净用地面积，未来几年可开发总量100万平米以上的商品房面积。基于以上系列拿地举措，光谷片区已经成为该房企累计及新建项目数量Z多的区域。据了解，今年起万科在武汉大动作不断，除了目前在售项目外，预计还有5个项目面市，在光谷片区即推出了4个新盘：关山大道项目、雄楚大街项目、光谷一路项目和花山项目，产品线从首置、首改型一直延伸到纯改善和终极置业型，这一切都无不显示出武汉万科加速布局光谷楼市的迅猛势头。

欲建立升级版光谷“生活板块” 透过现象看本质，业内指出该房企的新谋划可能是：以多点开花式的项目布局去抢占武汉Z具活力的新兴城区，以满足业主不同需求层次的全住宅产品线去打造升级版的光谷“生活板块”，藉此继续巩固该房企在武汉房地产市场占有率方面的领军地位。

事实上，在武汉房地产市场占有率稳居前列的众多本外埠品牌房企，用多年来积累的成功开发经验，足以证明了以多项目、全产品线占领新兴居住板块的重要性。据中国指数研究院（华中）发布的武汉楼市2012年运行数据显示，在当年度武汉房企市场占有率TOP10榜单上，Z靠前的几家房企，都是靠旗下多个畅销的刚需型住宅项目取胜，如在售项目指标上保利地产有8个，武汉万科有5个，福星惠誉有5个。反过来，在当年度的武汉商品住宅成交套数及成交金额排行榜上，上榜项目无外乎是万科、保利、恒大、福星惠誉、广电地产等知名品牌房企所开发，而这些楼盘又大多位于二环以外至三环线附近的新居住板块，例如白沙洲、南湖、后湖和光谷等片区。然而，在同一板块，同一个房企开发的不同住宅项目如何能避免“同室操戈”式的竞争？万科有自身的成功经验：其进驻光谷的9年时间内，先后开发了城市花园、魅力之城和红郡3大项目，取得了70亿的销售额，也得益于满足不同人群居住需求的产品定位策略，并且产品开发时间错落有致，同类产品特色各异。

一盘一世界，生活方式大不同

分析人士指出，从9年前到现在，万科以高品质的生活标准、创新的社区规划和产品设计，为整个区域住宅开发树立了标杆，引领了光谷的住宅开发水平全面提升进程。2004年正式面市的万科城市花园，从“新城市主义”理念出发，打造了光谷首个改善型住宅旗舰社区；2007年起，万科魅力之城开始以更年轻的姿态为首次置业的光谷青年提供高品质的栖息地；而2010年起亮相的红郡项目，依托赖特式建筑别有格调的细节品质、丰富而深厚的文化背景，缔造当下乃至未来光谷标志性的纯改善型社区。据武汉万科方面透露，今年率先面市的将是关山大道项目，住宅体量约37.5万平米，位于三环线以内，向北步行至光谷天地仅10分钟。其社区规划和产品设计，将全面解决有0-12岁小孩的置业家庭中三代成员的全生命周期居住需求。雄楚大街项目则靠近光谷步行街，总建筑面积有25万平米，定位为改善型社区，其中的商业物业部分计划引进精致型、小资味的慢消费商业业态。光谷一路项目首置产品的客群主要是光谷青年新锐，总建筑面积32.41万平米，以智能科技、健康运动、交流空间和懒人业务等为主打卖点。

而万科与联投集团联合拍得的花山地块，目前仍处于前期开发定位阶段，据称将打造有别于市场上任何低密度住宅的新一代产品。.

光谷人的置业需求在不断升级从市场需求层面说，武汉万科进驻光谷楼市后，之所以不断进行产品设计及社区规划的创新，乃是为了迎合并引领片区内置业者持续升级的居住要求。

2002年前的东湖开发区产业支撑还缺乏力度。当所有人还将此地称为城乡结合部的时候，这里的普通住宅多以企业单位和高校的宿舍楼为主，仅是够用、实用，奢谈美观、舒适。随着光谷产业经济的发展，区域内原来住单位宿舍、分配房的人群，由于个人收入水平的提高，率先产生首次改善型的购房需求，于是他们越来越重视居住质量和“家”的氛围，户型要求也开始从够用、实用向追求舒适方面转化。2007年以来，海量80后群体进入结婚成家阶段，成为购房的绝对主力，与首改、再改型置业群体一起活跃在调控不断的楼市中，让90平米以下两房、110平米以下小三房和110-140平米大三房成为光谷楼市的主力成交户型。但买不买除了看户型，还得要看地段、园林和配套。而在限购、限贷的新调控背景下，以“换房”逻辑划分的首置、首改、再改购房人群，其界限日趋模糊，一类新型的“成长系”主流客群浮出市场：他们是新婚后的青年夫妇，从小孩的出生到12岁期间有了自己父母的加入，家庭结构（人数）从“2”向“2+1+2”、“3+2”转变，他们希望以自己购买的住宅产品，其功能能覆盖更长的家庭生命周期。据上述调研分析，万科武汉在光谷片区中，以关山大道项目作为满足“成长系”客群需求的突破口：即在同一个社区，提供系统的解决方案，满足这类客群、三种家庭结构的核心生活需求。

光谷楼市的正能量是产业经济

光谷从1988年成立至今已发展成为拥有总共518平方公里的重点发展区域。由于有了百万高校人才智库，数十万常住人口消费力、千家高新技术企业经济能量、百平方公里产业园区的合力，这里经济发展是“光谷速度”。在2010年，光谷区域GDP为783亿元，地方财政收入55亿元，都位于武汉各行政区第一位，已成为武汉城市发展Z重要的经济支撑区域之一。这里已形成了以光电子信息为龙头、生物工程与新医药、环保、机电一体化、高科技农业等高新技术产业竞相发展的产业格局。从2002年起，光谷已经成为武汉人口增长Z为迅速的片区，2009年光谷常住人口达60万左右，常住人口加工作人口则达到80万人左右，而新增人口每年还在以20%的速度递增。根据武汉市公布的东湖国家自主创新示范区总体规划（2011-2020年），光谷区域将建成具有活跃的创新经济、和谐的社会人文和绿色的生态环境、以“世界光谷”享誉全球的世界一流科技园区。预计到2020年，区域内城镇常住人口为150万人，建成区面积为518平方公里，并包含一主一副四组团（光谷综合服务中心、鲁巷城市副中心，花山、左岭、流芳和牛山湖四大功能组团）的“大光谷”。楚天地产研究院分析师张伟表示，产业经济的繁荣、置业升级需求的旺盛正是光谷楼市持续健康向上发展的正能量。

武汉万科掌门人看光谷人物名片马立强，1974年出生于甘肃省兰州市，1993年至2006年先后就读于清华大学土木工程系、日本东京大学土木工程系，获博士研究生学历。2007年入职万科集团，先后任职于总部资金管理中心、财务与内控管理部、成都区域本部和新疆万科公司。2012年起任武汉市万科房地产有限公司总经理。光谷是一片充满无限发展活力的经济热土，也是一个可以改变武汉未来和提高湖北地位的“梦工场”，正在为个人和企业提供源源不绝的就业创业、发展壮大机会。在与城市同步发展的过程中，每个光谷人都怀着不断更新变化的“置业梦”，这正是房地产企业面临的巨大市场机遇。

万科能为光谷做什么？今年起将携关山大道等新项目，在产品硬件和软件两大方面重新定义住宅产品内涵，创造一个全新的光谷生活板块。如同生产智能手机一般，过硬的产品是机身及内置操作系统，而专业、人性化的业主关怀服务措施就是不断更新的APP，与新的生活需求相匹配，为光谷人提供更为舒适的生活环境、幸福的居住社区。