搜城记——淘房之旅大结局F111

本帖Z后由 mpll 于 2013-5-4 17:58 编辑

京历

京汉之间夕发朝至的直达硬卧即将被5小时的高铁替代了，我躺在这来来往往不知多少次的列车上，平静的通知老Y晚点再出来——因为火车意外的停了下来。不过很快，火车又以超过平时的速度奔向汉口站，这时老Y却在火车站外找了半天停车位——到火车站这条路在武汉大道和二环通车后就是快啊。

老Y到北京比我晚，回武汉比我早，经历不如我丰富，不过却有一个标准的北京老婆，所以他们加起来要比我京历丰富得多，而对于武汉的认识则相反。

老Y决定回武汉后，提前在内环外二环内、他们家和他单位附近买了套次新房，40平40万——很有意思——比较新的小区，环境不错，楼也挺好看，毕竟是次新房啊，可能是汉口二环内Z大的小区了，我提醒他这种小区Z大的问题——人员混杂，他却已经深刻理会了。他的买点也不怎么好，现在还是这个价，而且半年前我注意到有人以7K的单价在急售一套，正好还是他那样户型，我就不想刺激他了。虽然如此，他们夫妇对这套房子还是相当满意，毕竟有京历，对这套全款拿下的明厨明卫朝南小户型是很满意的。剩了一些钱毫无压力的买了辆小车，这也是我选择老Y来接我的重要原因，呵呵。

见面之后发现老Y的确事情不少，虽然知道在武汉会比在北京时忙很多，但的确没想到他都不一起过个早就又办别的事情去了。。。

整理整理思路~~看房真是个漫长的过程

武汉的第一片区

下午去单位报到，除了认人，也站在办公楼上也看了看楼下的风景，甚至不远处长江上的几座桥。

单位位于武汉如今Z高端楼盘集中的区域，导致这里的均价一下子把更传统的中心给盖了下去。不错，这就是永清片。

Y总一见面就提醒我早点下手，房子这东西总是越飞越高。年代不一样，Y总刚工作不久买房时是一狠心把所有积蓄拿出来刚好可以首付了（当然这在当时也是要狠下决心的），而我现在面临的楼市则要凶险得多。

我现在仍然觉得三阳路、大智路、江汉路、六渡桥、汉正街这么排下去是一个比一个高端的（现在房价基本上是倒过来的。。），这是历史也是未来，不会因为几个房地产商成功炒作了几块地就能改变的，三十年河东三十年河西，拭目以待。

当然，永清片的高端也很有理由，聚集了武汉Z强势的几个单位，解放公园和江滩二期两大绿地，众多一流的中小学教育资源，就不一一去数了。当然也有bug，谈到别的区域时一比较就出来了，当然总体上对得起武汉第一片区的称号，O(∩_∩)O哈哈~Z多年来，区域划分时是从市区Z边上排起，永清片总是因此放到Z前面，现在Z边上的一块真的成了第一了。

大名鼎鼎的冬瓜哥出现了

在环形思维模式下

汉口的历史算不上很长，虽说在古代也贵为四大名镇，而且比另外三大明显发展得好得多，但真正成为国际化的都市，还是因为租界，这一点，和香港、上海、广州、天津、南京等众多现代滨水城市一样。中国Z著名的非滨水城市，显然是北京，这个地方呆的时间太长，离开的时间又太短，思维又禁锢于此，也只好听之任之。

北京的城市规划思路，是多种利益博弈的结果，好在环形规划还是适合这个越来越缺水的城市。不过这种环形规划却套用在全国各地，实在是没有办法，武汉就是如此。内环中环外环，演变成12345环，根据现有与规划的过江通道规划环线，又根据环线规划过江通道，的确很具滨水城市特点。有趣的是，相比这些环线，Z成功的一条快速路却是武汉大道，一条汉口至武昌的快速路。据说本来是为解决天河机场到东湖疗养院的交通问题而建，却的确大大方便了很多人~~~~我常常想，这武汉有个武汉大道这么奇怪的路名，怎么就没听说过北/上/广有什么北/上/广大道，反正是汉口到武昌，不如叫个汉武大道波澜壮阔！

其实在历史的演变过程中，汉口是有明晰的规划的。汉口的主干道即从1干道到5干道的沿江大道，中山大道，解放大道，建设大道，发展大道，加上标志性的平汉铁路拆除后改造成的京汉大道（位于中山和解放之间），可以说正好按照历史的发展排序——现在发展大道外又有了和谐大道和幸福大道。

这些大道也随着时代的发展而发展，记忆中儿时的汉口在中山大道两侧，青年时的汉口在解放大道两侧，现在和不久的将来，汉口已在建设大道两侧。平行与长江的汉口横轴线就这样变化，这就是时代的变迁。

这几天捣鼓小米盒子，无奈碰到次品中的极品，对雷布斯真心失望。。

好了回归主题，下面对汉口中心再扒拉两句。

WHERE

无论内环的商业多繁华，如今汉口中心的定义实际上已在内环外的解放大道和建设大道之间，这是东西向，南北向则是硚口宝丰（江城大道快速路汉口段）和黄埔（武汉大道快速路汉口段）之间。如果加上内环以内，即东边界放到沿江大道，这样组成的四方环无疑聚集了汉口乃至武汉的种种优势资源：

框下了武汉的几何中心龙王庙和地理中心汉正街集家嘴；

武汉的中央大道——长江大道；

航空路（武广万松）和江汉路（六渡桥）两个Z优质商圈；

中山、解放两个Z典型的城市公园；

同济、协和两家Z好的医院；

汉口这边几乎所有Z好的大中小学校幼儿园，不一一列举了；

环线上有建设大道金融街；

环线旁有CBD；

……

这样的格局堪与北京地铁2号线围绕着的传统内城相比，Z优的地段尽在其中——这个可以参考98、04及Z近的各版本武汉土地等级、住宅用地等级的相关资料。简单的说，很长时间以来武汉市只有汉口内环沿江、中山公园等少数地段是一级用地，后来又加上了建设大道金融街部分；武昌汉阳的确是比较可怜，后来司门口和中南才慢慢值钱起来。不过对大家来说，土地便宜反而是好事情，这样房价相应的应该也会便宜一些（至少是理论上）。

回归自己的问题——选房。选房首先是选地段，无论自住投资都是如此，没有太多争议。我们专业的一大亮点就是选址，现在的题目是：如果说住在复兴门或建国门，上班在东直门或西直门——那么我应该在哪出手？

附一张07版的武汉市区综合用地级别图

这是图例

可以发现一级用地集中与汉口沿江区域，其它只有航空路商圈、建设大道金融街、中南路商圈。

用地级别和地价房价不能划等号，随着时代的发展也会变化，这里只是一个参考。

尽管近年楼市天天涨的格局没变，但限于资金等原因，LZ只能先关注再出手，这个过程大概有两个月的时间。

期间LZ偶尔会和周围的人聊了聊楼市，有空也会到武汉各片区走走，既是旅游也是踩盘，不一定看房子，只为增加对城市的理解。

期间武汉楼市也很稳定，一直没有出现暴涨，市场观望气氛浓厚。

强强PK—— 永清VS万松

永清片和万松片是LZ首先考察的地方，黄浦路轻轨站和青年路/王家墩东地铁站则分别是考察范围的中心。对此Y姐夫很是赞同，他在这一行多少年了，他第一次出手的那个时候LZ应该刚刚认识到房地产泡沫。。自然他的认识深刻得多。

比较一下，这两个地方真是各有特色又何其相似，总的来看，又旗鼓相当。

永清片

标志性地物：黄浦路轻轨/地铁站、解放公园、二中、长椿街小学、惠济路小学、161医院、市委、租界区、武汉天地，临武汉大道、解放大道、江滩、二桥等

万松片

标志性地物：王家墩东双地铁站、青年路地铁站、中山公园、外校、万松园小学、协和医院、党校、金融街、万松园商街，临长江大道、建设大道、武商、武展等

LZ考察的万松片面积不大，地产界一般称万松片为武广万松园，包括了内环内的武广片，这样和永清相比大小相当，包括了武商、武展、滑坡路小学等，和永清片相比量位相当，优势则更明显，毕竟按照见过初期的武汉城市规划，规划（天河）机场、规划（汉口）火车站、西北湖、中山公园、中苏友好宫、集家嘴是汉口中轴线。万松片正是长江大道和中轴线的交点，中心优势明显。所以说万松虽不在内环内，却比永清内环内那部分地段还要好。

不过万松片也有弱势，问题也很大，就是没房子，或者说没有新盘和次新房，偶有挂牌的也是70-80年代密度大而户型差的老旧房，而且一出来往往就没了，稀缺啊。同样，永清片内环内二中七一附近的老旧房也是这样的，这则是学区房的力量。

但凡好的地方，房子都是要抢的！

造城运动

观察了这两个片区后，就是十一了。LZ发现有个军机军车展，叫上了深谙此道的阿Y。见面才发现阿Y被买了辆车，于是大老远的跑到二中旁一家当年阿Y常去的店吃汤包，顺便交流了永清片的看房心得。

按阿Y的说法，他虽然住在二环内，却很少在二环里转，购物都跑三环外的经开去，免得在二环里人挤人的。不过永清片他倒是很熟，毕竟在这边住过两年，对附近的吃喝也很了解，比如这家汤包店。一边吃汤包一边研究去看灰机的路线同时查看实时路况，结论是走二桥上武昌的二环，直下南湖。

这个展览是保利办的。。顺便宣传他家的楼盘——应该是公园九里。

阿Y说你猜什么价。

LZ看了眼地图——上8K了吧。

阿Y一撇嘴，就这鸟不拉屎的地方，肯定还不带装修。

好歹是保利，位置到（内环扩大、杨泗港大桥版的武汉二环修好的）时候也算是二环内，南湖片外靠长江这边，怎么也不能比南湖的低哪去吧。

到了目的地，在外面看了看灰机——背后就是楼盘。。

进了展厅果然不少户型图。

这个90多的三室相对来说Z值。

价码也很明确，均价过8k，Z低的也接近8k，不幸被LZ言中。。。LZ也很失望——过去还走过一次这条路——著名的臭水沟之路，的确是个荒芜的地方。

什么南湖片（离南湖近罢了，绝大多数都不在湖边），白沙洲片（离长江中间的洲有点接近罢了，绝对不会到长江里去），都是造城运动造出来的，乱糟糟臭烘烘进不去出不来的，好像还很好意思一样的到处宣传。再过些年吧。

撤离！

看房与相亲

十一除了看灰机，更多的是各种聚会。作为大龄剩男屌丝，相比很多人在家庭聚会被逼婚的窘境，LZ要轻松得多——LZ能轻易逃脱追问，其实策略很简单，在此分享一下——就是厚着脸皮反问，有什么合适的人选给LZ介绍介绍。一般来说，对你随便问问的人还真就此打住了。如果对方原本就有此意准备牵线搭桥，往往开头就是另一套说辞，所以这一招还挺灵。

问题是，那些LZ毫无防备的同学聚会，被相亲就不可避免了。本来LZ觉得看房与相亲是完全没有关系的事情——固然如今婚房的观念深入人心，导致房子成了阻止婚姻的利器。可是当同学间轻松随意的聊聊房事之后，隔天便收到催命的相亲邀请函。。聚一次会有几次相亲的附加条款，这倒是大大的意外。

也不知道这世道是肿么了，白富美简直就成了社会必然要求，每个介绍人都会摆出个白富美到LZ面前，以至于LZ一听到描述的前三句话是“长的很白”、“家里很有钱”、“挺漂亮的”这类描述就赶紧告退。

LZ一介屌丝，实在是怕了。

后来也习惯了，如果发现白富美也无意于LZ时，还可以即兴的聊聊其它话题，有时聊到选房，结合眼前的择偶，都认为还真是像极了。没有完美的伴侣，没有完美的房子，也许有Z适合自己的，又不知什么时候能碰到。一般来说人们都应该只结一次婚，买房也类似，大多数人一生中估计也只有一次机会倾家荡产、而且是几代人甚至几家人的家产，还要加上借债借贷去可怜巴巴的来买一套房——在当今社会，两件都是不可随意的人生大事——当然，各种二代除外。

甚至于想到，人们对有多套房和有小三二奶的人都是那种羡慕嫉妒恨！Z近张大导演被查超生，看来多生小孩也是一个道理！

房子和婚姻，看来真的有联系。

失落中的完美——寻找传说中的户型前期关注的两个月一逛而过，时间到达了看房启动期——12月。此前说了那么多废话，寻找看房大幕才终于要拉开了。可以想见的，看房太多的不确定性造就了一系列的意外，这些意外或好或坏（对大多数人买房来说，都是坏。。。。。。。），都才刚刚开始。

先大概看了看某房网，输入搜索条件，结果几乎没搜出房子来。。

略微扩大了一下可以降低要求的房龄，看到一个2000年的房子，本来我要求房龄10年内的，2000也还行了，看到一套品型房。

如果你也想我当时一样还不懂什么叫品型房，看看这张图吧，那个完美，尽管我后来还见过更好的，但是这张依然是很完美的——

结果却很不完美，电话打过去中介说已经有人看上了马上要定，我还没有抢房的思想准备，后来再问中介也懒得理了。

可能户型也是仁者见仁智者见智吧很多人还考虑风水等问题

但总的来说：品型房、南北通透、户型方正还是通用原则

只是现在高层塔楼太多了，二室甚至三室就很少有好户型了

而且现在的kfs都喜欢把厅放南面，就几乎没有房间是都朝南向的了

话说除了这一点不好之外，一些花园洋房的户型还是不错

当然独栋别墅不在本屌丝的讨论范围之内

也说说地段一般的地方：二七片往年年底都是楼市淡季，但2012年却不一样，12月初“看到”完美户型时，还只是抢购大幕刚刚开演，随着2012-2013这场跨年度行情的上演，楼市的疯狂愈演愈烈。

对我而言，这些场景就像几年前蜗居中的剧情，而对老Y来说，则是实实在在的的经历了一次又一次，一轮又一轮。那时老Y还在北京，看了许多房子，错过了一次又一次根本算不上是机会的机会。所以当这样的剧情在此时的武汉在此上演时，老Y赶紧打来电话，建议我不如远离绝对中心，到偏一点的地方看一看——比如二七。

二七片就在永清片旁边，从黄埔大街外到二环内。再往外就是百步亭后湖片，就是二环外了不提也罢。

二七的卖点是江岸商业的新亮点，轻轨地铁的规划也很好，二七长江大桥通车后新的滨江商务区很有盼头。

新盘有新的一期武汉天地、黄埔公馆，老盘有滨江苑、黄埔东宫、黄埔花园、亚安花园、航天双城、东立国际、天伦华庭等等，还有一些单位宿舍房龄较老而户型较好。我都大概看了一下，因为近。但毕竟不是汉口的绝对中心了，兴趣不大，也没有看到好的户型——穷人一个。。武汉天地内环外的那片没看不做评论。。——看到Z好的三个户型都是单位宿舍的二手房，房龄老，可都是南北通透2-4层品型两房，可是。。这三个房子。。。

一个是二七路上的土产宿舍，一梯两户完美品型两房，可是两房临街，完败！

一个药检所宿舍还好，就是不是明卫有点不满意（厕所没窗户是大大的不吉）当时还有租户，就没要细看了，而没过几天就听说已经被卖掉了！

剩下那个就有意思了，因为租户原因，等了好多天才能去看房，供电局宿舍，一南一北两房，户型不是很好。问题是~~~~~环顾四周，出入口是个巨大的变电站~各种变电设备比两个篮球场还大，看得恐怖；北房窗外是个加油站。。另一边是片小空地刚刚拆迁完，空地后面的那汉口医院就挡不住了。。。变电站、加油站、医院，真是要什么有什么，虽说离未来地铁口不到200米，正地铁房。。。但这种可以拍恐怖片的地段。。还是算了吧。。。。。。。。。。。。。

呵呵 买到很中意的 这个开篇时就交代了 看到你发的日记帖了 买房讲究机缘 也祝你好运！

本帖Z后由 mpll 于 2013-5-20 22:03 编辑

回复 sunxi13ssc 的帖子

我对那边不熟，你说的楼盘也没看过，不好评价。

Z好还是南北通透的吧，毕竟武汉火炉的帽子还是很大的，郊区或许好一点这类户型我看得少，体会不多，注意一下所在整栋楼的位置，这套房东面（就是户型图右边）的几个窗户外面是什么——要是对着别人家的窗户还很近我就不喜欢

额 我的中文也退化了么？我是说买了，还没说买的那。。就让我保持点悬念行么。。

说明一下，LZ对地段的追求MS与大众思维格格不入，购房观点仅供参考，毕竟每个人看重的不一样~~~

下面继续说二七片，也继续说户型

对于完美的追求，总是永无止尽——超完美户型赏析

还是二七片，又见到了好户型

为了这个户型，第一次约见房东，可房东真不给力，也就是没诚意。LZ按约定时间到了，中介电话过去还没出发，等半天过来的只是房东家里什么亲戚，也不能拍板的，态度也很硬，价格也没什么谈的，于是作罢。

中间还见过这样的，在宝丰片，但是后来房东因为自己的原因不卖了。

接着看二七的，毕竟还是离永清近，下班了看房方便。二七故事中Z偶然的，有个本来不想看的，6层的顶层，价也不便宜，对我而言也挺远的，只是都走到楼下了——就看看吧~~~~~~~哇~~~我那个惊叹，看房过程中从来还没当着中介的面赞扬过那套房子。。。不禁的赞叹啊！户型图如下，左边两房朝南，厨卫超东，厅朝北，门超西，整体方正，而且厅房厨卫全明全方正，无任何浪费的面积，不会因过道浪费任何时间和空间。补充一下这张户型图只是接近，并没有画出双阳台。另外这栋还是个独栋，只有一个单元，一梯两户，真是无懈可击。

好了，除了顶层，只有一个问题（楼下的2-5层虽不是顶层，也是一样的问题），就是地段！这个地段虽说对我有点远，不过交通便利，也是二环内，只是位置很奇特，LZ完全看不懂。简单的说，这块地被下高架的环形匝道三面环绕，另一面是一级主干道和轻轨，就像一个孤岛。除了噪音和尾气污染，总觉得有点危险——LZ实在是看不懂，加上是顶层，就没有出手——希望懂风水或者对人居环境分析有研究的童鞋们给讲解一下。

也说说古田片不算熟悉，但很多同学住那边，虽然是二环外，但比同是二环外的百步亭要好很多，看看整体布局原因不言而喻（而不是房子或小区的外观，外观看起来百步亭的好像还好些），也是几大新兴居住区——【古田、百步亭、后湖、常青花园、金银湖、盘龙城、南湖、白沙洲、光谷、四新、沌口】里Z有历史感的一个片区，听说要把古田四路的老工厂改造成汉版798（汉阳造和昙华林还不够么。。）当然轻轨也是一个重要的原因，这一点更多的被KFS提及。当年阿Y买房时，比较香港映象和华润中央公园，5k的8k多，他们家都觉得还是8k的中央公园好，过了几年，香港映象上万了实现翻番，华润中央公园也是上万不过离翻番还有点距离，看来这几年还是古田片更给力。不过Z近华润再造势，把麦玲玲都叫来了，说那块地好，房子还有的涨，这个不属于古田片，到底好不好，以后单独再说。

另外刚刚又看到所谓Z新消息：额头湾宜家得到再次确认。说了好多年的英特宜家购物中心，应该也是古田和吴家山两个片区的卖点。

如果说硚口的重心是从武胜片到了宝丰片，硚口的中心则从宝丰片到了古田片。