武汉市电气集团片“旧城改建”征地所发生和存在问题的疑议

电器集团片旧城改建项目

房屋征收补偿方案

为推进旧城区改建工作，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（市人民ZF令第234号）等相关规定，电器集团片旧城改建项目已列入2014年度江汉区国民经济和社会发展计划及旧城改建计划，并取得市国土资源和规划局核发的规划意见（武土资规函〔2014〕676号）,江汉区人民ZF拟对电器集团片旧城改建项目红线范围内国有土地上房屋实施征收。为依法保障被征收人合法权益，积极推进该项目房屋征收工作，根据国家、省、市关于征收补偿安置相关规定，现将拟定的电器集团片旧城改建项目房屋征收补偿方案公布如下：

一、项目基本情况

（一）项目名称：电器集团片旧城改建项目

（二）征收范围：江汉区青年路沿线，东临万松园路，南邻市勘测设计院，西临青年路，北临雪松路（具体见房屋征收红线范围）。

（三）房屋征收部门：武汉市江汉区城区改造和房屋征收管理办公室

（四）房屋征收实施单位：武汉市江汉区城市建设重点工程指挥部

（五）征收签约期限：自被征收房屋评估结果公告之日起6个月内为签订房屋征收补偿协议期限。

（六）征收范围内房屋摸底调查概况

1、被征收房屋户数约941户；

2、被征收房屋总建筑面积约10.05万平方米 (具体数据均以签订征收补偿协议的实际面积和户数为准) 。

二、房屋征收补偿执行的法规依据

（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）

（二）《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（市人民ZF令第234号）

（三）住房和城乡建设部《关于印发的通知》（建房〔2011〕77号）

（四）其他相关法律法规

三、被征收房屋类型和建筑面积认定办法

被征收房屋的建筑面积和房屋用途，以房屋登记机构颁发的房屋所有权证的标注为准；房屋所有权证未标注的或者标注与房屋登记簿不一致的，以房屋登记簿标注的面积和用途为准。征收有租赁关系的公有房屋，其合法承租人应以公有房屋住宅租约或其他具有法律效力凭证为依据，一证一户。公共租赁住房、廉租住房除外。

四、房屋征收评估机构选定办法

征收决定公告后，房屋征收部门将组织被征收人和公有房屋承租人以协商方式选定房地产价格评估机构；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定。

五、评估时点

被征收房屋的价值，由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构按照《关于印发的通知》（建房〔2011〕77号）评估确定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

被征收人、房屋征收部门对房屋评估结果有异议的，应当自评估结果公告或收到评估报告之日起10个工作日内，向选定的房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10个工作日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

六、住宅房屋征收与补偿

征收人对住宅房屋被征收人提供以下两种补偿方式：一、货币补偿方式；二、产权调换方式。被征收人按有关规定和条件可选其中一种补偿方式。

征收公有住宅房屋，公有房屋承租人符合房改条件的，可先按照住房制度改革相关政策进行房改，房改后由房屋征收部门与被征收房屋所有权人签订房屋征收补偿协议，并给予相应补偿安置。

（一）货币补偿方式

被征收人选择货币补偿方式的，与征收部门签订货币补偿协议，由征收部门根据被征收房屋的价值向被征收人支付被征收房屋货币补偿总额。

货币补偿总额＝房屋补偿费+按期签约搬迁奖励费+签约期内签约的住宅房屋购房奖励费+住宅房屋选择货币补偿的补助费+其他补偿（补助）费

1、房屋补偿费＝被征收房屋证载建筑面积×被征收房屋评估综合单价。

2、按期签约搬迁奖励费：

为鼓励被征收人签约搬迁，对在征收签约期限内签约搬迁的被征收人予以奖励。凡在征收评估结果公布之日起45天（含45天）内签约，被征收房屋按奖励金额每平方米1000元标准计算，签约奖励金额不足4万元的补足4万元，奖励金额超过4万元的按房屋证载建筑面积计算金额给予奖励；凡在46—90天（含90天）内签约，被征收房屋按奖励金额每平方米700元标准计算，签约奖励金额不足3万元的补足3万元，奖励金额超过3万元的按房屋证载建筑面积计算金额给予奖励；凡超过90天至签约期限内签约，被征收房屋按奖励金额每平方米500元标准计算，签约奖励金额不足2万元的补足2万元，奖励金额超过2万元的按房屋证载建筑面积计算金额给予奖励。

3、签约期内签约的住宅房屋购房奖励费：

（1）被征收人在签约期限内签订协议并自购房源的（不选择本项目提供房源），按房屋补偿费的8%给予购房奖励。

（2）被征收人在签约期限内签订协议并选择本项目提供房源的，按房屋补偿费的6%给予购房奖励。

（3）被征收人购房奖励费不足5万元的补足5万元。

4、住宅房屋选择货币补偿的补助费：被征收人选择货币补偿的，增加房屋补偿费的20%作为货币补偿的补助。

住宅房屋选择货币补偿的补助费＝房屋补偿费×20%

5、其他补偿（补助）：

（1）搬迁补偿：征收住宅房屋，对被征收人或公有房屋承租人按每户1000元标准给予房屋搬迁补偿。

（2）临时安置补偿：对选择货币补偿方式的被征收人或公有房屋承租人一次性支付3个月临时安置补偿费。临时安置补偿标准参考市场房屋租赁价格，被征收房屋证载面积在40平方米以下（含40平方米）每月按1000元计算，40平方米以上每月按每平方米25元进行计算。

（3）附属设施补偿

①独电表480元/块，分电表100元/块，三相电表补偿按原始凭据；

②独水表240元/块，分表80元/块，独地表凭报装缴费单为补偿凭据；

③住宅电话308元/部；

④有线电视迁移费280元/部；

⑤家庭宽带网迁移费308元/部；

⑥分体空调移机费200元/部；

⑦热水器迁移费200元/部，太阳能热水器迁移费1000元/部；

⑧管道煤气2800元/户。

（4）装修补偿：根据被征收房屋实际装修情况，按每平方米200-500元标准给予被征收人补偿。实际装修每平方米超过500元的，由依法选定具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估，确定装修补偿。

（5）未登记建筑与构筑物补偿：未登记建筑与构筑物经相关部门调查认定处理后，由具有相应资质的测绘机构和依法选定的房地产价格评估机构进行测绘、评估，确定补偿费。

（6）住宅房屋改变房屋用途的经营性补助：征收个人住宅房屋，被征收人或公有房屋承租人自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。但《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（市人民ZF令第234号）公布前，住宅已作为商业门面使用，且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的，对其实际用于经营的部分可以给予适当补助，补助标准原则上不超过商业用房与住宅房屋评估价格差额的50%。

（7）困难补助：对纳入城市Z低生活保障、残疾、重症等存在生活困难的住宅房屋被征收人、公有房屋承租人家庭，由被征收人或承租人提出申请，街道、或相关部门等提供相关证明材料，并经审核符合规定的，给予一次性困难补助。

困难补助具体标准如下：

①低保家庭补助10000元/户；

②残疾人家庭补助10000元/户；

③重症病人家庭补助10000元/户。

被征收人如符合上述救助条件中的多项，可累加计算，但每户不超过30000元。

（8）小户型困难补助

征收住宅房屋被征收人（或直管、自管公房的承租人）选择货币补偿的，被征收住宅房屋证载建筑面积在60平方米以内（含60平方米）的，按以下标准补助：

被征收房屋证载建筑面积在30平方米以下（含30平方米）的补助500元/平方米；

被征收房屋证载建筑面积在30平方米至40平方米（含40平方米）的补助400元/平方米；

被征收房屋证载建筑面积在40平方米至50平方米（含50平方米）的补助300元/平方米；

被征收房屋证载建筑面积在50平方米至60平方米（含60平方米）的补助200元/平方米。

6、保底补偿：征收个人住宅或公有住宅房屋，建筑面积不足30平方米（涉及到房屋所有权、承租权共有的房屋建筑面积合并计算），被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿且同时满足下列条件的，按照30平方米给予征收补偿：

（1）未享受本市住房制度改革政策或住房保障政策；

（2）被征收人、公有房屋承租人及配偶在征收决定公告之日前2年内在本市另无产权住宅房屋或承租的公有住宅房屋。

承租人符合前款条件的，超出被征收房屋建筑面积部分的货币补偿款由房屋征收部门全部支付给承租人。

7、选择货币补偿方式，签约期内签约的住宅房屋被征收人，可选择本项目提供的房源作为购房指标，原则上一户限一套。

8、凡符合公共租赁住房、廉租住房申请资格的被征收人，可按武汉市公共租赁住房、廉租住房申请程序及规定向相关单位提出申请，征收人协助被征收人办理相关手续。

9、凡不符合房改条件的公有房屋承租人，选择货币补偿安置的，租赁关系终止，给予被征收房屋价值90%的补偿；给予被征收人被征收房屋价值10%的补偿，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。

（二）产权调换方式

被征收人选择产权调换方式的，与征收部门签订产权调换协议，由征收部门提供产权调换房屋，被征收人不享受住宅房屋选择货币补偿的补助费，并计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

产权调换总额=房屋补偿费+签约奖励费+签约期内签约的住宅房屋购房奖励费+住宅房屋产权调换的建筑面积补助费+其他补偿（补助）费

1、选择产权调换方式的房屋补偿费、签约奖励费、签约期内签约的住宅房屋购房奖励费标准均参照货币补偿方式的相关标准执行。

2、住宅房屋产权调换的建筑面积补助费：被征收住宅建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的，应给予建筑面积补助。9层及以下的被征收房屋调换为18层以下建筑的建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的10%；9层及以下的被征收房屋调换为18层及以上建筑，建筑面积补助不超过被征收房屋建筑面积的12%。

住宅房屋产权调换的建筑面积补助费≤产权调换房屋单价×（被征收房屋建筑面积×10%或12%）

3、其他补偿（助）：搬迁补偿费、附属设施补偿费、装修补偿费、未登记建筑与构筑物补偿费、住宅房屋改变房屋用途的经营性补助费、困难补助费均参照货币补偿方式的相关标准执行。

对选择产权调换补偿方式的被征收人或公有房屋承租人临时安置补偿费标准参考市场房屋租赁价格，被征收房屋证载面积在40平方米以下（含40平方米）每月按1000元计算，40平方米以上每月按每平方米25元进行计算。超过补偿协议约定的过渡期限，产权调换房屋还未交付的，按照增加50%的标准支付临时安置补偿费。

（1）选择美联•奥林匹克花园商品房的给予8个月临时安置补偿费；

（2）选择三元•中央花园商品房的给予3个月临时安置补偿费；

（3）选择福星城商品房的给予3个月临时安置补偿费；

（4）选择泛海国际•松海园商品房的给予12个月临时安置补偿费；

（5）选择天地源•城际花园房源的给予3个月临时安置补偿费。

4、本项目提供的房源均可进行产权调换。选房原则：本着先签约、先搬迁、先选房的原则，被征收人根据签订产权调换协议先后顺序选择产权调换房源。

5、凡不符合房改条件的公有房屋承租人，选择产权调换的，房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议，被征收人、公有房屋承租人签订房屋租赁协议，继续保持租赁关系。

七、非住宅房屋征收与补偿

（一）征收非住宅房屋，由依法选定具有相应资质的房地产价格评估机构依照房屋证载用途进行评估，确定评估综合价格，计算、结清被征收房屋价值，对被征收人给予补偿。

（二）房屋所有权证登记不明确或者尚未办理房屋所有权证的，以规划部门审批为准。

（三）对在规定时间签约搬迁的非住宅房屋被征收人予以签约奖励费，奖励标准参照住宅房屋执行。

（四）征收非住宅房屋的搬迁补偿、临时安置补偿、装修补偿、附属设施补偿、房屋构筑物补偿等其他补偿（补助）费用，参照住宅房屋的其他补偿（补助）标准进行补偿。征收生产经营性用房的设备搬迁、安装补偿，由依法选定具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后予以补偿。属于公有房屋的，搬迁补偿、临时安置补偿、装修补偿、附属设施补偿、设备补偿、房屋构筑物补偿等其他补偿费用根据实际情况支付给被征收人或公有房屋承租人。

被征收人或公有房屋承租人认为其非住宅房屋的其他补偿（补助）超过住宅房屋其他补偿（补助）标准的，可以提请依法选定的房地产价格评估机构进行评估，补偿费用按照评估结果协商确定。

（五）非住宅房屋被征收人不享受住宅房屋选择货币补偿的补助费。

（六）征收生产经营性用房，造成被征收人或公有房屋承租人停产停业损失的，给予被征收人或者公有房屋承租人被征收房屋价值5%的补偿。属于公有房屋的，停产停业损失直接支付给房屋承租人。

被征收人或公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋价值5%的，可以提请依法选定的房地产价格评估机构根据房屋被征收前3年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。停产停业期限按6个月计算。

（七）征收公有非住宅房屋，以货币方式补偿，租赁关系终止，给予公有房屋承租人被征收房屋价值70%的补偿、被征收人被征收房屋价值30%的补偿。房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。

八、本项目提供的房源

被征收人签定补偿协议后，按先后顺序选购商品房，凭联系函与开发商签订购房协议（一户仅限一套房、详见一房一价）。

（1）美联•奥林匹克花园：建设单位是武汉美联地产有限公司，位于地铁2号线金银潭站边，建筑面积在50.62平方米—160.46平方米之间（房源面积以房屋管理部门实测为准），均价6700元/平方米，交房时间为2015年10月。

（2）三元•中央花园商品房：建设单位是武汉三元房地产开发有限公司，位于后湖大道与文博路交汇处，建筑面积在75.14平方米—100.23平方米之间（房源面积以房屋管理部门实测为准），均价7900元/平方米，交房时间为2015年3月。

（3）福星城商品房：建设单位是武汉福星惠誉房地产有限公司，位于江汉区常青路，建筑面积在76.1平方米—146.44平方米之间（房源面积以房屋管理部门实测为准），由被征收人按每平方米8000元购买，该处房源为现房，可直接办理购房签约手续。

（4）泛海国际•松海园商品房：建设单位是武汉市中央商务区投资股份有限公司，位于武汉中央商务区，建筑面积为96.35平方米-97.25平方米（房源面积以房屋管理部门实测为准），均价为13300元/平方米，交房时间为2016年2月。

（5）天地源•城际花园：建设单位为天地源房地产开发有限公司，位于洪山区张家湾街，建筑面积为72.88平方米-80.91平方米（房源面积以房屋管理部门实测为准），均价3050元/平方米，该处房源为现房，可直接办理购房签约手续。该房源针对本项目40平方米以下（含40平方米）的被征收人提供。

九、其它

（一）征收房管部门依法托管、代管或者经房管部门决定带户发还给产权人的落私产、文革产，宗教团体所有的房屋,设有抵押权的房屋，补偿办法按照《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（市人民政府令第234号）第三章第三十五条、第三十六条、第三十七条的有关规定执行。

（二）房屋征收部门与被征收人或公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请江汉区人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（市人民政府令第234号）有关规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人、房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（三）被征收人、房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由江汉区人民政府依法申请人民法院强制执行。

（四）本项目房屋征收补偿方案由江汉区城区改造和房屋征收管理办公室按照相关法律程序及规定进行解释。

我们要求就地还建

江汉区人民ZF：

我们是电器集团片的住户，贵府【关于《电器集团片旧城改建项目房屋征收补偿方案》征求意见情况及修改情况的通告】（以下简称：通告）我们看到了，通告中称：1、要求提高签约奖励有91户……5、未提出修改意见的有208户。我们希望阳光拆迁；我们希望公开、透明、没有暗箱操作的拆迁，我们希望党中央的阳光能够照耀在我们身上，对此我们要求于下：

一、公布统计数据的花名册，彰显阳光拆迁，避免虚假的暗箱操作。

二、第4项297户严重不足，第5项208户“旅游观光”，莫名其妙，涉嫌统计错误和造假请复查。

三、通告中只回复“就近还建（不知是否有标准）”，避而不谈就地还建。鉴于你们失实的统计数据，我们强烈要求【就地还建】，以维护我们合法的权利。

四、我们请拆迁方正面答复如下问题，回答不了就请回家：

1、为什么旧城改造项目不提供就地还建？

为什么在我们主张就地还建，拆迁主管部门完全不回应、不解释、不理睬？

2、为什么困难补助项目不增反降？

同区域2012年长江大道项目困难补助是1.5万，2014年航空小路片旧城改建项目困难补助是2万，为什么2015年电器集团片拆迁项目困难补助是1万？

3、为什么装修补偿倒挂？

装修补偿是200-500元/平方米，但是现在房屋装修至少在800元/平方米以上，有什么理由装修要被拆迁户们自己掏腰包？

4、为什么临时安置现房补偿时间倒挂？

临时安置现房补偿时间是3个月，一般家庭装修至入住的时间是5个月左右，为什么要被拆迁户们自己补偿时间？

5、为什么误工损失不补偿？

拆迁被拆迁人要花大量的时间和精力置换房、购房、装修搬家，为什么不给予误工补偿呢？

6、为什么被拆迁人购买房屋的税费要自己承担？

被拆迁人在购买安置房需交过户税费，什么由被拆迁人承担呢？

7、为什么被拆迁人要承担搬迁费？

拆迁补偿给我们一次的搬迁费作为搬迁补偿，但我们拆迁到入住有二次搬家，那么我们要自费一次搬家，拆迁方为什么要让我们承担一次搬家费用？

8、为什么不搞阳光拆迁？为什么不公布这些拆迁信息？

①投资商是谁？项目是什么？②我们有没有选择就地还建的权利？③什么是就近还建？④我们附近的房地产项目是否有权选择？

我们的拆迁诉求

根据计算，在评估价1万左右的情况下，按拆迁补偿方案，货币补偿1.44万/平米（详见货币补偿方案）；产权置换补偿1.42万/平米（详见产权调换核算）。这个结果真的无法就近买新的商品房，只有远离这里到较远的地方买新房或就近买二手房，但这样我们吃亏太大，没道理也很不甘心的。

这样，我们就只有一条路可走了：就地还建！

有人说，就地还建对大户型有利，对小户型不利，这样说毫无根据，在计算“货币补偿方案”、“产权调换核算”的过程中，分别用30平方米户型和100平方米户型计算，差别并不大。

我们的住户一般有大、中、小户型，对于大、中户型的住户来说，保底的诉求是就地能够复制我们目前的生活，如果是就近，那么在复制我们目前的生活后，还应当有所结余；对于小户型的住户来说，Z希望的是就近复制目前的生活但房子能够由小变中、由中变大。我以为这样的诉求是Z朴实的，也是拆迁方应该满足和做到的。然而，我们的住户太天真了，太不了解贪婪的投资商和为虎作伥从中牟利的ZF了。

基于现实状态，我们唯有自己解放自己，用智慧去争取自己的合法权利。

就地还建会给我们带来什么？

我们可以设想，就地还建的新住宅是什么价值，30平米的就地还建新住宅的价值应该在60万以上，而拆迁补偿Z多只能给47万，100平米的就地还建新住宅的价值应该在200万以上，而拆迁补偿Z多只能给144万，所以这都是拆迁补偿给不了的。因此，“就地还建”是我们唯一的出路，“就地还建”也是我们唯一的诉求。

新七问拆迁人

1、电器集团片既不是危房、棚户区，又不是公共设施不完善，为什么要列入旧城改造规划？

2、拆我们的是评估价，还我们的是商品价，这公平吗？

3、拆迁给所有家庭带来了

①住（住址）；

②行（出行）；

③买（购物）；

④学（读书）；

⑤班（工作）；

⑥病（医院）；

⑦往（交往）；

⑧养（养老）；

这么多的问题，解决这些问题费力、费时、费神、费钱，难道拆迁人不该对此给予补偿吗？

4、拆房补偿买不起就地、就近新房子，这公平吗？

5、拆迁给我们的生活质量带来的是提高还是降低？

6、公告中称行政诉讼实效期三个月，而行政诉讼法第四十六条行政诉讼实效是六个月，这是为什么？

7、能够告诉我们公告中“因公共利益需要”是什么内容？