【楼市达人秀第三季NO.37】悲剧的美林青城三期[林与堂]

还有几个同学关注哦，谢谢支持。三期的内容还需要整理，今晚先发个一期当时的外部配套图吧，绝对是顶级配置哦。

非常非常好的外部环境，只有如此的外部环境，才能逼迫开发商低价格入市。才能满足我这样穷人的需求哦。

关于为什么买美林青城一期，可以参考

【楼市达人秀第二季NO.31】买房的根本问题:目的！买房目明确，才能指导后续买房行为

http://www.deyi.com/thread-4963241-1-1.html

本帖Z后由 火之重生 于 2015-5-6 22:45 编辑

我出差了，谁去对着模型拍张照呀，我做盘货分析哦，让大家看的更清楚。

杨柳同学

美林青城一期是2005年的时代，那是1.7的容积率，多层和小高层产品，都是1T2的纯板楼呀。当时的多层带电梯，武汉是第二个项目了，第一个项目是东湖林语，多层带电梯哦，很了不起的呀。一期的产品是纯板楼，很高端的产品了。对于当前中心区城区来说，多层，小高层都属于浪费土地的奢侈产品呀。

美林青城二期是2008年的时代，小高层和高层的产品，小高层是1T2户的纯板楼，高层是2T4户标准布局，88平米的2房，婚房哦，感谢2008年吗，华尔街金融危机，2008年10月大特价，88平米的2房，40W+搞定，很多年轻人都搞定了婚房大事哦。

美林青城三期是2015年的时代，高层产品，还是2T5户，2T6户的布局，这个是还建房的标准呀，具体的才产品问题，之后详细说哦。

一期产品还不错，但当时就3K出头的均价，用材只能那样。外立面除了面砖部位外，用的涂料也一般，还是黑黑流眼泪的感觉。但还是比新新花园、武铁佳苑的水货涂料外立面要好很多哦。就是一个大花脸，三年必须涂一次，要不真心看不下午去。

产品的问题，不是建造质量，而是总体设计和建筑设计。

建造质量有么有问题，不确定，因为没有进入施工现场，实地考察。

但是通过林与堂盘货和总体设计和建筑设计来看，产品大部分有点栏，对不起美林青城的三大核心优势呀。

今天网络不是很好，总是连不上线。三期的货基本盘好了，要进入主题。今天先介绍一下美林青城的开发商。

美林青城开发商湖北珠江房地产开发有限公司，大股东是北京万发房地产开发股份有限公司，实际控股人北京市国有资产监督管理委员会(持有北京新兴房地产开发总公司)，2007年到2009年，北京新兴投资了围棋队，参加围甲比赛，还来美林青城下了几次联赛，王汝南王院长还来美林青城讲棋了的哦。楼主去听了棋的，还看到了美女棋手徐莹。

珠江控股，A股代码000505(2006年，1.7一股的时候，楼主买了点，赚了点菜钱哦)。

珠江控股算是个比较成熟的开发商，从一期、二期总体规划、建筑规划、承建商选择、营销操盘等各方面来说，还是比较老道的。

2005年10月31日，一期房子早就好了，不开盘。投入500万，推动杨园南路开工，才开盘。开盘均价从3500/平米，连续5次小幅涨价，到2006年春节时到了4200/平米。

2008年6月开盘后，一直不温不火，又面临2008美国金融危机影响，十一期间果断决策：针对刚需人群，以2房88平米的户型为突破口，以40万一套起的特价房，击穿市场心理底线。在2个月内，迅速完成了3波特价房，完成200多套的销售目标。上市公司年报有所交代。第3波特价房楼层、朝向均要好些，88平米的2房已经达到58万一套。

2007年，美林实验小学才开始招收一年级。2014年第一届毕业生，才毕业，只有2个班级。具体到哪个初中，还没问。楼主的伢，目前2年纪，还不急哦。

怎么会没有办法呢？开发商好像换了个经理，姓李。三期林与堂的建筑设计，明显不行，有更好的方案可以选择的。这个今天晚上来说哦。

没看到那张外部环境的图吗？绝对的顶级配套呀！一般的项目享受不起的。十年不通路、祖坟、监狱、三无人员集中营。

都是自住的，不存在买的便宜。升值了无数倍，也不会卖，卖了，同地段没地买。没有什么升值了的说法。

讨论美林青城三期【林与堂】之前，先看看公示的经济指标图和整体效果图。

上的图片是搜房网的，说明来源，应该没什么问题哦。

从经济指标可以明显看出

体 量：总方量7.3万方，住宅6.8万方 非常非常小

套 数：住宅725套 我盘的货是727套，对分析影响不大哦

容 积 率：4.04 标准高层指标，无解

建筑密度：22.1% 高层的大众指标，不出彩

绿 地 率：38.4% 大众指标，不出彩

询问后的基本指标：

公 摊：21-23% 高层大众水平，一期小高层可是12.7%

层 高：2.9米 建筑层高2.9米，楼板厚不知道，大众水平

悲剧呀，多发了几遍，以为没有发成功，编辑帮我删了31、32楼哦。

今天晚上，上三期林与堂的盘货。

户型分析还没有写完，要等明天哦，不好意思！马上发盘货分析。

先看看效果图，好晓得楼栋号：38#、39#、40#。

其次看看户型平面分布图：

这个单元号是楼主按惯例从东向西编号，不见得是开发商定的单元号哦。

再次看看美林青城三期【林与堂】货量盘点：

Z后看看美林青城三期【林与堂】货量统计：

从这4副图里面，大家可以看到：

☞1、统计727套，和公示数据725套，多出2套，具体那里不清楚，但这不影响户型分析；

☞2、统计方量69754平米是按户型单张上的数据，初步统计的，公示数据是68615，有出入，但不

影响分析；

☞3、38#栋1单元和39#栋1单元均属于2梯4户，经典的高层布局；38#栋2单元1梯5户、39#栋2单

元和40#栋1单元都是2梯6户，标准的还建房高层布局；

☞4、A户型为一房，B户型为二房，C户型为三房。A、B户型合计套数：472套，占比64.9%，合

计体量41225平米，占比59.1%；说明美林青城三期【林与堂】受90/60强规限制，90平米以

下户型在总体量中不低于60%比例；

☞5、美林青城三期【林与堂】主力产品是二房，B户型410套，占比56.4%，其中B4户型是主力中

的主力套数：193套占比25.99%，这是项目销售成功的关键；

☞6、徐东片区紧俏的产品是三房，美林青城三期【林与堂】三房有255套，占比40.9%，这是追求

利润的产品；

货盘出来，反而没人看了哦，小悲剧呀。才下班，晚上上户型点评。

户型点评来了哦。首选是建筑点评，

1、38#一单元、39#一单元2梯4户属于典型高层建筑布局；

2、38#二单元2梯5户、39#二单元、40#二单元2梯6户，标准的还建房建筑布局。

2梯4户 两边大户通风好，采光一般，中间小户采光OK，通风不咋地；

2梯5户、2梯6户这个还建房布局就不大好了，肯定很多通风采光要牺牲掉的。

户型评价中，以均价12000元/平米

首先看一房的A户型：

58平米的A户型：

优点：小户型功能足，传统的一房一厅；

开间足够，舒适性一般；

缺点：面积过大，导致总价过高，估价70万/套；

58平米经典设计可以为一房半；

纯西晒；

通风较差，高层无问题；

无生活阳台，缺失功能；

再看二房户型：

95平米的B1户型：

优点：开间足够；

较通透，舒适性一般；

采光好，光线充足；

缺点：西北向，朝向差；

西向主卧开间小于西北向次卧；

84-87平米的B2户型：

优点：功能性足；

客厅、房间开间够大，舒适性好；

宽阳台，采光好；

缺点：西南晒，主要西晒，朝向不好；

不通透，通风较差，高层无问题；

进门右侧浪费过多；

无生活阳台，缺失功能；

92-95平米的B3户型：

优点：功能性足；

开间足，舒适性一般；

东南向，朝向好；

缺点：不通透，通风较差，高层无问题；

走廊浪费过多；

无生活阳台，缺失功能；

91-98平米的B4户型：

优点：功能性足，双阳台设计；

开间足够，舒适性一般；

宽阳台设计，观景效果好；

南向，朝向好；

缺点：面积过大，导致总价过高，估价114万/套；

通风较差，高层无问题；

Z后看三房户型：

118-121平米的C1户型：

优点：通透户型、通风采光好；

2个卫生间设计，功能性足；

东南朝向，朝向好；

缺点：客厅开间3.6米，不足，舒适性差，对不起120平米的建筑面积；

无生活阳台，缺失功能；

卫生间前走廊浪费过大；

112平米的C2户型：

优点：通透户型、通风采光好;

双阳台设计，功能性好；

客厅开间3.9米，足够

缺点：西北向，朝向差；

第三房为书房，勉强；

主卧开间3.3米，不足，舒适性差，对不起112平米的建筑面积；

卫生间前走廊浪费过大；

101平米的C3户型：

优点：采光好，光线足；

双阳台设计；

刚刚超过100平米，可以入武汉户口；

缺点：西北向，朝向差；

通风较差，高层无问题；

做三房，非常非常勉强，书房很尴尬；

卫生间只能向书房开门，厨房不能开，因为承重墙；餐厅不能开，因为餐厅小，吃饭因素， 书房不能放床，不能关门，因为就一个卫生间。

比较好的选择B4、C2。

本帖Z后由 火之重生 于 2015-5-12 06:32 编辑

买58平米的干什么？给自己准备嫁妆吗？58平米的面积大了，总价比较高，不划算哦。

看看蓝图吧，C3户型太稀烂。除了转入武汉户口，优点不晓得说什么好呀。

C2比C1合理很多。C1是120平米哦，客厅开间才3.6米，太低了，80多的两房客厅水平哦，纯还建房的水准。我一期的小高层纯板楼，建筑面积125，客厅开间4.2米，主卧开间3.6米。