武汉楼市精装修市场之我见

二、精装修的产品劣势也有，至少包括这些：

1、溢价点高，部分地区市场接受度较低

不怕不识货，就怕货比货。开发商追求的无非就是个利润，溢价点高所带来的较高产品价位，在置业观念落后的地区很难被市场接受，甚至在同片区引发恶性操盘战，同室操戈的影响是很坏的。在武汉，我所知道的比较著名的例子，就是金银湖的恒大城和花样年花样城的开撕

2、装修质量参差不齐

毛坯房的交付质量有统一的国标，不同地区还有地标。精装的交付标准比毛坯标准高一个档，但是高多少呢？既没有国标也没有地标，而是由开发商自己决定的。换句话说开发商想用什么品质的材料就用什么品质的材料，几乎不用经过市场的试水。顶多同片区几个精装开发商合起来开个会制定一个内部协定，比如大家都按照每平米2000块的装修附加成本来做，否则过低或者过高那么大家的日子就都不好过；或者大家干脆都找同一家材料供应商，好压低他们的价格blablablabla。呵呵…背后的猫腻你懂的

在这一点上，做精装的大开发商比做精装的小开发商有口碑优势，卖得好

3、社会舆论是把双刃剑

精装产品质量参差不齐的现状，很容易导致买方市场对精装市场存在偏见。好的不说坏的说，这其中就有媒体的煽风点火行径在起催化作用。

三、所以精装不是你想做，想做就能做。个人认为做精装修至少得具备以下4个技能√：

1、想做精装，必须至少能顶住以上三个产品劣势。优秀的前期和后期团队必不可少

2、想做精装，必须得吸引一大批装修供货商，好压低材料进价不然怎么控制利润？你不是不差钱的知名开发商谁愿意卖货给你？

3、想做精装，必须得有个牛掰的设计团队。否则室内空间的Z大化利用你根本做不到，如果你的精装产品比邻街的毛坯就是多了个送装修，何谈卖得好？

4、想做精装，必须得具备在正市中心或者正刚需片区拿地块的能力。因为买精装的要么是有能力在市中心买房的城市精英阶层，他们没有空闲去操心收房之后的装修杂事；要么就是被丈母娘逼得在大城市急着买首套好赶紧结婚的屌丝党。虽然说得比较夸张但是我想表达的是，这两种Z容易做精装的地块都不好拿。前者地段好，竞拍价就很高很高很高，要是多几家对手就会更高更高更高，搞不好把你套进去了还捧你当地王；后者地段偏价格低，但是ZF会把地块的潜力吹上天，搞得一大波竞拍对手不断接近，竞拍价被果断抬高。

本帖Z后由 波西米亚之心 于 2015-5-24 00:21 编辑

四、我认为武汉的精装修开发商可以这样分类：专注精装好多年的和开始精装的

专注精装的开发商有这些：万科、万达、恒大、泛海、当代、越秀、和记黄埔、华侨城、阳光100…（欢迎补充）…开始做精装的开发商有这些：广电、平安…（也欢迎补充，这部分我收集到的资料蛮少）…找不到以前做精装现在不做精装的（几乎可以说没有）开发商

看到这些名字，基本上可以总结这些特点：

1、目前专注精装的开发商都是布局全国的大开发商。开个玩笑我不信谁能补充一个小开发商出来

2、目前专注精装的开发商基本上是外地开发商。外地开发商的拿地难度之大可以想象。上面提到的众多开发商中，只有当代是武汉本土开发商。当代地产号称专注光谷20年，也不算小了

3、开始做精装的开发商，基本上都会在正刚需片区拿地。广电地产的广电兰亭盛荟在汉阳国博，平安置业的平安光谷春天在光谷的高新六路；专注精装好多年的开发商，既会在正刚需片区拿地，也会在正市中心片区拿地，比如万科和越秀

五、我认为武汉的精装产品可以这样分类：正刚需片区的产品和正市中心的产品，我所能想到就是以地段划分这些产品。我之所以不以面积段划分，是因为正刚需片区和正市中心片区都会出现刚需面积段产品和非刚需面积段产品。

本帖Z后由 波西米亚之心 于 2015-5-22 09:42 编辑

六、分享我看到的武汉精装产品的过来趋势：

1、做精装的开发商会越来越多，这个市场将会越来越大，详见四。补充一点，在房企兼收并蓄和强强联合的大趋势下，资金链雄厚的开发商会越来越多，组合拿地的开发商也会越来越多。有钱就敢做精装

2、精装产品主要集中在正刚需片区和正市中心片区，以后会逐步扩散。正刚需片区和正市中心片区分别处在市场需求金字塔的底端和顶端，以后的扩散趋势就是往金字塔的中间。懒得操心装修的房奴以后会越来越多，市场占有率必须扩大

3、附加价值越来越多。名校学区、正地铁、CBD、CCD、湿地公园等，这些概念操作以前是看不到的

七、如果要预测武汉精装产品未来的趋势，业界都有这些经验和消息值得参考：

1、附加价值提升更多。很明显，目前武汉精装项目操盘的惯用手段包括确保入籍名校、家门地铁口、高层江（湖）景和低容积率等。YOU+青年公寓、万万融合、以及Z近的正荣携手小米家居的消息，都在告诉我们未来附加价值的提升空间开始往社区配套质量和室内生活质量集中

2、产品创新上海松江有个精装项目叫万业梦立方。我通过卢俊的分析才知道什么叫做产品创新：3.5米的层高，收纳设计堪称一绝

3、大牌开发商在武汉的布局变化。我特意手抖查了一下金地、招商、保利这三家在上海的产品，发现他们在上海都有做精装项目。有人会说上海又不是武汉没有可比性，我说2015年的武汉肯定不是2015年的上海，但是谁又能保证2025年的武汉不是2015年的上海呢？有能力做精装产品的开发商今天在武汉做毛坯，难保明天不会做精装。

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本帖Z后由 波西米亚之心 于 2015-5-22 09:45 编辑

快给我发花花撒

感谢提醒，是星汇云锦。已经改过来了。

哟西！感谢奖励。

买的是哪个盘咧，金色系列吗？

住宅还挺不错的，市中心，精装修。

越秀这个开发商有一点我很佩服，那就是有胆量在汉江边做摩天大楼，汉江边的地块做摩天大楼非常困难，这对工程施工水平的要求非常高。

嘉园还好啊，学区房。屌丝产品是白沙洲的金色城市好吧，一般人我不告诉他

不好意思要是你问装修质量我还真不晓得，因为我不是搞装修行业的。

注意到你的签名我觉得你问的肯定是恒大城，不如这样不管你看中了还是买了，把户型图贴出来，我可以告诉你室内设计得好不好。然后告诉我你的需求，打比方你在哪里上班跟恒大城远还是近，买房子是想跟父母住还是说就当小婚房夫妻住之类的......

这样我回答好有针对性。

本帖Z后由 波西米亚之心 于 2015-5-22 23:01 编辑

啊~~~感谢补充。

感谢支持，略显稚嫩了。

我们先看产品:103的2+1，双卫。现在市面上的标准大三房蛮少，这种小三房给三代同堂住没大问题

动静分区非常明显，客厅和主卧的采光日照质量都占优

注意看如果室内刮穿堂风的话，就必须要厨房的门打开或者书房跟书房阳台的门打开

所以说这是半通透的产品（市面上也叫伪通透）

主卧开间3.6 客厅开间4.1 次卧开间3.1 书房开间2.0 说室内空间蛮大

厨房纯朝北，不利于散湿气。后期记得注意窗户通风和厨房湿气排出

再看这个项目:

号称容积率2.2，旁边的光谷春天容积率超过了4.5

光谷春天是纯高层住宅所以超过了4.5，国际城的住宅组合是高层+小高层错落排布所以容积率才这么低。开发商都喜欢玩这套你懂的

另外地段也特别好，二号线延长线终点站。不可多得...

再多说一句，这个项目的行政规划是东湖高新区，过了南边的高新6路就到了江夏区了。

祝你好运

这个我真心不晓得，我不是搞装修行业的也没进过他们工地。帮不了你咧。

我分享给你的是白沙洲地段差了点，金色城市的地块容积率高了点，但是因为是精装修的而且配套万科也做了开发商名气大又有钱代理商操盘有一手所以去化在那一片算非常高的

建议你找论坛行家打听他们家装修质量高低...

本帖Z后由 波西米亚之心 于 2015-5-24 00:28 编辑

就是当论文格式在写的

我倒是觉得这跟城市的发展水平有关系

国内一线城市和二三线城市相比，精装产品的市场领先好多年。Z大的缘由还是城市发展速度不同，城市人口的消费观念不一样。

你要注意看这个是蝶式楼产品

从户型图上面看，你看的这种产品并不是同层中位置Z好的产品

这种户型西边比东边的日照条件好些，日照时间都长一些。但是西边下午会有西晒，看你自己选了。

室内空间的排布都还蛮规整的，客卧的采光条件都还不错

既然做的是一室产品，那么舒适度就还可以比强行做两房好多了。

祝你好运

嗯嗯，开发商的操盘思路向来如此。不好去化的项目质量都马虎的很