买房回报率的计算

等等，让我看看，我是发错版块了吗。。。

有帮助就好哈。我还担心写的太多，数字也太多，没几个人会耐心看完

你得告诉我现价才能算啊…

感谢阅读！

感谢阅读，能耐心读完的都不容易呀。在利率低的时候，是很容易创造出高收益的。如果是纯公积金贷款，公积金贷款才3.5%的利率，抵消房租收入2.4%后，房价每年上涨1.1%以上，就能放大收益了。

忽略贷款额减少，房价上涨一倍到了200万，你还是首付30万。这个时候你的回报率已经相当可观啦。

是的，下跌的时候损失也会放大，所以确实不建议把全部资产拿去买房。期房导致的房屋损失也确实应该考虑，不过这个属于挺个案的事情了没法笼统的谈到。有的人买几个月后交房，有的人选几年才交房的。我主要提一个思路感谢阅读呀，能把这么多数字读完，真不容易

你是全款买房的，那算起来就很简单了。

因为不了解你房租的具体情况，所以我就取一个平均值1300来计算你这些年的租金收入哈，你的房租时间价值我就不算了，也没多少钱，我就假设你这8年所有的房租全部在2015年年底收到手上。房租计算会有点误差但不会很大：1300*12*8 = 124800， 根据你说的现在房价13000，那么总价就是13000*42= 546000， 房租和房子总价值：124800+546000 = 670800。

07年总投入22万，现在价值670800。 具体回报率多少，跑赢银行定期存款多少，你就自己算啦

我的个姐姐啊 ，麻烦您仔细读一下再回复好吗。。。5%或者10%我保证不了啊，没准也会跌啊。。。但我是举例来清楚地写出这个算法而已啊。。。而且交易费用我算在那5万里面了啊。。。每个人情况不一样，费用也不一样，哪能给出具体数值呢。。。都是用来举个例子啊姐姐。。。关键是这个计算思路啊姐姐。。。。咱们不带这样断章取义的啊。。。这简直是八月飘雪啊。。。

关于房价是跌10%50%，还是涨10%50%，每个人都有不同的看法，但每个人心里都有一杆秤。从我个人来说，是看涨武汉房价，原因之一我在上一篇帖子里面已经写过了。

Z后还是谢谢阅读噢

本帖Z后由 nickyanyufei 于 2015-8-17 16:31 编辑

估计很多人看到这么多数字就不想读了。可不可以麻烦小蜜推荐一下这个文章，或者改一个吸引人的题目？还是挺想让更多的人看到这个思路的。

本帖Z后由 nickyanyufei 于 2015-8-17 16:36 编辑

啊是吗？我是看到头像用的个女孩儿。那就姐夫吧哈

不是不是。。我不是说你是姐夫。。刚刚不是你说J神是姐夫吗，我刚刚是顺着你说那就叫J神姐夫。。

而且！！！拿锅铲的美女绝对可以讨论时事啊！！！这多么和谐的画面啊！！！每个人都言论自由啊！！而且！！我锅铲拿的也不错啊！！完了这话说出来，是要晒一晒厨艺了吗哈哈

非常感谢你的回帖，你读的特别认真，我超开心。

下面回答你提出的疑问。

不论是贷款还是本金，在计算收益的时候，我都是按这笔钱产生的价值，减去这笔钱的成本（利息支出）来计算的。从你罗列出的两端引号里的内容也不难看出这样的计算思路。

至于为什么1650*12=19800 这笔本金支出没有在30万本金计算收益时减去，也正是因为，这19800并不是这30万资金的成本，而是你这一年额外掏出来的购房款。这也是为什么总投资计算成369800。

同理，当你往第二年第三年甚至第10年计算回报率的时候：总收益除以总本金，这个本金也不该始终是35万。而是35万加上不断累积的本金投入（每年19800）。

希望我的解释对你有帮助哈。随时欢迎讨论，可能回复会晚一些，但是一定会回复的。再次感谢阅读！

谢谢阅读，很好的建议哈。我想一想怎么把公式优化一下写的直观一些，确实数字太多了大家读起来很费力

先出招一个炸酱面哈哈

不好意思啊写的复杂了，用了很多数字，确实很绕人，我刚刚更新了一段，是计算思路的，你看看那段，可能会更加清晰。

至于你说收益会如何，那真的没办法预测，因为我不知道你的贷款利率，更不知道未来房价会怎么走。虽然我个人认为房子（特别是好房子）房价会涨，但是事实上是会涨会跌，还是涨多少跌多少，也不是我能控制的。所以只有等过两年，按照那个时候的市场价格，才能算出回报率噢

哈哈。只发一个哈，不然帖子要跑题啦

这个要看你们现在的财务状况，还贷是否有压力（看你的叙述，应该压力并不大），在压力不大的情况下，我建议就先贷着吧。贷款利率5.4%现在，你去银行买理财，也不至于会跑输这个利息，所以我建议你暂时不要提前还贷。当然了，我这个建议你看看就行，因为不了解你的具体财务规划，所以这个建议不一定准确。如果有需要详细聊可以私信我，有时间我会回复哈。

感谢阅读呀，这么多数字看完不容易，给你点赞