闲来无事突然想研究一下长沙房价的发展趋势，认为长沙楼市的拐点已经来临，并且在2020年前后急剧下降。主要依据数据皆来自国家有关统计,大家可以上网查询验证。
大家都知道影响影响价格的主要是需求、供给、成本，起关键因素的是市场需求和供给的关系，而需求主要有投资保值需求和居住需求，其中关键因素是居住需求，因为只有居住需求的增加才能提高人们对房价的预期，才有可能有投资和保值的需求。那么我们关键分析居住需求。根据第六次人口普查的结果分析从2016年开始首次置业人数开始急剧减少，而待售新房数量巨大（至2014年9月约20.7万套，可供60万人居住）房屋价格自2011年7月达到6500以后一直在徘徊不前，目前还呈下调的趋势.因此投资需求必然受到抑制，居住需求也将急剧减少。
居住需求有两种，一种是第一次置业，一种是第二次置业，目前长沙第一次置业占88%以上；
第一次置业，我们可以理解为准备结婚或者刚结婚用房；第二次置业，我们可以理解成改善性住房。从目前统计的数据长沙第一次置业的年龄大多以25到30岁为主，第二次置业的为40到50占为主。
付款方式：据长沙有关部门统计其中按揭占55%左右，公积金占20%左右，一次性付款占25%左右，其中第一次置业以按揭为主。
从购买人群地域分析，目前长沙主要以湖南省内人口为主要购买人群，占总数的90%以上，其中又以长沙周边为主占到75%以上，长沙市内占到50%以上。
首先以第六次全国人口普查的数据分析。全国来说25-30岁加上40到45岁人群在2015年达到顶峰2.45亿后开始以每年1000万左右的速度下降一直持续到2030年前，湖南作为人口输出大省，尤其是年轻人输出大省估计主力购买人群下降的情况更加严重。根据第六次人口普查2000-2010长沙作为湖南唯一一个人口近流入市也才流入了不到52万人，十年常住人口增长人数是90万，实际不到20万，每年不超过2万人.理由如下：
90万人主要包括因人口寿命延长增加的30万人(从70.66到74.70延长的四年)和40万来自大学扩招的学生（数据表明岳麓区增长约40万，同期受大学扩招的影响在校大学生由10万多增加到50多万），因此实际增加不超过20万，而且是城市化进程如此火热的十年。
受以上因素的影响潜在购买人数增加乏力甚至持续下降，而房地产库存不下20万套，并且还在不断增加，供需关系偏向卖方市场，房价如果硬扛，开发商每年10%左右的利息就是一把利剑，房价也许会像2008年股价出现大幅波动性下滑，也许你会说长沙到底房价多少才正常，鄙人不才，预计相当于目前5000以内比较合理。
潜在的危险：一：长沙市区人口作为主要的购买力（据统计50%以上）将急剧减少，主要理由是独生子政策，双方会继承双方父母甚至爷爷外公等房产，有的父母甚至有几套房并不奇怪，就算是自己购买必然会多出很多二手房抵消掉部分外地人的购买力，
二：长沙对外来人口的吸引力不够，十年才吸引20万人常住，如果不是学生扩招估计长沙房价会更加惨淡，而大学已经没有扩招的基础了，能够维持现在的规模就不错了，因为根据“全国教育事业发展统计公报”1996年与2008年相比，全国小学数量从64.6万所减少到30.09万所，减少一半还多！招生人数，从1996年的2524.66万人，下降到2008年的1695.72万人，减少了828.94万达到32.8%；并且还在持续下降，也就是从2008年开始高考人数将持续高速下降，从目前基本是人人可以读大学的年代，扩招基础不存在了。
潜在利好：切实做好户籍制度的改革，如提供全面的义务教育和居民医疗保险等等，增加城市的吸引力，提供良好的就业环境留住人才。但是小小的计划生育利益集团都不敢碰，估计后面的户籍改革会被下面的地级市抢先。
综上所叙：人口结构和城市的吸引力决定了城市房价的购买力，作为湖南的省会站在目前的档口面临购买力的急剧下降和库存的持续增加，房价必然在2016开始持续下跌。
