也来谈谈投资武汉楼市

说三点：一，10几年前，没有5%交易税，没有现在这么严格的房产合同备案，说白了，你要是卖房运气好的话，可以直接去开发商那合同改名。

二，牛刀是看房地产破溃，我不看空楼市，刚需该入还可以入。

三，投资买房，效益不在短期。我只是在劝说一部分看新闻暴涨20%就盲目入市的投资者。长期来看，随着国家放水，放个十年八年的，可以摊薄成本，还是会增值的。但是还要取决于国家房产税如何收取。

武汉不限购，请看标题，谢谢。

杠杆是什么？说俗点，你买100万的房子只需掏20万，剩余80万是杠杆。杠杆的手续费是4.9%，交易费是15%（参考刚才我算得）。如果房价短期内大幅上涨你的杠杆才赚钱。如果涨幅不够或者下跌，恭喜你。你会比股票的杠杆还惨，至少股票好套现不是。

汗真不想解释，按我所说，1-2年涨幅20%，3年涨幅30%，增值是账面价值。卖出是不挣钱。只有超过这个涨幅我才错。ok?明白

额，我刚又找了一遍没看到年涨幅20%这句。我说的是年涨幅10%只能打平。特此说明。

1，06年还没有这个税。

房地产营业税是指针对企业出售和个人转让房地产的税收。

自2009年1月1日起，采取预收款方式销售开发产品的，应当于收到预收款的当天缴纳营业税（《营业税暂行条例实施细则》第二十五条）。所以，此种情形不是预缴，而是实际发生的营业税。

2，我不是在预测房价涨跌。只谈短期交易合算不合算。

3，我没说不让大家买房，特别是刚需。

4，下次看帖麻烦看仔细再回。谢谢

拿证据！

你算得是对的。但仅仅算了交易环节的费用。而且是按购房人首次购房计算的，投资买房的至少是购买二套以上，费用会更高。而持有环节的费用：比如物业费，维修基金，还有商业贷款4.9%。Z后卖出环节，要考虑武汉实际的成交价一般比同地段低5-10%。整体算下来是20%不算多。

是的，不光交易费，还有持有环节的费用和卖出环节实际产生的费用。

买方会算成本的。考虑到二手房交易的各种风险和问题，二手房房价+各种过户费用便宜新房价格5%ˉ10%以上，才会有人考虑人手。不然选择新房。不要拿北上广深举例。武汉现状就是如此

房价不是我订的，你上几个主流的房网站看看二手房报价和新房的差价就知道了。

确实如此，大多数人还是希望涨的，包括我。

感谢大家的支持和提问。

我来说几个故事吧。

1，前些年，花6500元／平方在沌口买的房。现在对面是万科沌口地王，光地价就7000元／平方。房子今年才开建，预计售价15000元以上。如果按这个估值的话，我的房子涨了一番还不止。但是，因为我房子出租在，所以天天有中介骚扰我。人家基本都只给我开出了9000元／平方的价格。基本也就是沌口核心区新房的均价。按这个价格卖我基本赚不了什么钱。买房62万，装修花了8万，简装。办两证费2万。再加上利息。

当然我肯定是不会卖的。但是大家想想，投资买房不是刚需，万一有急事需套现，你也就只能割肉了。

以我出租的经验，房租抵不住利息。我说的还是四成首付。

继续说另外一个故事

去年10月份抢入了一套房子，也在沌口，是洋房。但我说的是我们小区高层，从年初的6500一路涨到现在的9000。大部分人都是在7000上下买的，只有几套房是9000买的 。业主群里大家都很开心，因为增值了。

我想到两个概念，名义价格和实际价值。

即使99个人是7000买的，Z后1个人是9000买的，那么这100套房子名义价格也是9000。而实际价值只是7000。

即使99个人是9000买的，Z后1个人是7000买的。那么这100套房子名义价格是7000。而实际价值是7000还是9000呢。

我也不知道，请教万能的得意大神。

本帖Z后由 wh_liuzhiyi 于 2016-3-12 15:36 编辑

怎么说呢！开发商让房价上涨只需提高名义报价。至于实际价格，各种折扣及所谓优惠，算下来，其实咱们也不知道是更贵了还是便宜了。

以我去年10月入房为例，第二天去签合同，置业顾问告诉我涨了20万。后来才通过微信业主群知道，实际过了4个月才涨了9万，还知道当时后一周去签合同的人还比我便宜了3万。所以置业的话只能听听而已，也许真的涨了，但是与他无关。

Z后一个故事，也是个悲伤的故事。

我房子对面的融科天城价格大概在2万（直线距离200米），

隔壁的万科8号价格1万3（距离50米）

我的房子1万1都没人要。

原因：基本是根据年限来的，年数越老的房子价格越低，毕竟历经风雨差不多20年的老房子，已经不符合现代人的审美观了。

户型也不讨人喜欢。即使同样的电梯房，然并卵。

请不要告诉我房子是保值的。保值是相对的，不是绝对的。

先别说土地产权只有70年，你知道现在房屋通常的设计使用年限是多少年么？是50年，而不是70年，我相信大多数人是不知道的。

按照建设部和质检总局2005年制定的《民用建筑设计通则》，混凝土、砖混结构的住宅设计使用年限一般为50年，而这只是一个建议性的合理使用年限，并不意味着百姓住宅只能使用50年。达到50年的设计使用年限之后，还能否再继续安全使用，这跟建筑的设计、施工及材料使用等多方面有关，需要进行相应检测、鉴定之后才能确定。

这是一个悲伤的故事，开发商即使厚道的用材用料也只能保证你的房子50年内不成为危房。

你买房超过20年，即使你旁边的房子涨翻了，又如何？

1，对于2-3年的设定，我想说短期来看，投资买房的人并没有享受到房价飙涨所带来的利润。太多的税收及中间环节稀释了收益。

如果设定10-15年，太多的风险及国家可能出现的政策法规如房产税等。没办法计算，即使获利，也是风险和收益对等。

2，我必须承认过去房价巨大的涨幅。

正如我知道地球是圆的，X光可以透视，癌症是不可治愈的。还有今天知道人工智能可以战胜人类等等过去经验告诉我的事情。但这些有限的认知并不足以预测未来。因此预测未来房价是极其不负责任的事。

交易二手房肯定没有人提起杂七杂八的费用，因为卖给你房价里已经包含了。

作为买房人只用算自己想买的房子性价比如何，是否喜欢。

但作为卖房人，特别是投资买房而不是刚需，自然需要估算成本，核算利润。