为什么成都的房价近年来一直没有大涨过？【知乎】

作者：王璟

链接：http://www.zhihu.com/question/46478703/answer/101572839

来源：知乎

著作权归作者所有，转载请联系作者获得授权。

2013年的时候，成都是出了不少高价房的，一万六、两万、甚至更贵的房子都有，当时很多人都感觉到成都要开始炒房了。但突然拔高的房价，成都人都不认可，又不是没有便宜的房子卖。于是当时的开发商搞了个什么事情呢，就是把这些房子专门卖给做生意的，然后从开发商的私人账户里返一部分钱给买房的小老板们，而这些小老板可以拿房去按揭，做到零首付，甚至是负首付，有些还可以按揭房抵押，按抵押物价值放大了贷款，因为这些小老板都是有自己生意的，配合房产抵押做笔流贷。当然，拿到流贷的是少数，但零首付还是很不错的了，特别是做生意的需要流动资金，自己辛苦十几年，全家搬进高大上的豪宅，还是零首付，哪怕总价贵点儿也很核算。

恰好当时出了个金朝阳的事情（不熟悉金朝阳的同志请自己百度），当时有不少人金朝阳的学员冒充做生意的（其实很多也就是做生意的小老板，自己不做生意了，跑来金朝阳学“资本运作”），从银行骗贷，也是采取的相互打假流水，配合豪宅抵押贷款，这种情况下，房价当然是标得越高越好，开发商通过各种渠道返一部分就行了。

如果当时这些豪宅标的高价能维持较长时间的话，很可能成都的房价也就炒起来了。但2014年上半年的时候，金朝阳的事情被成都这边的银行发现了，顺带扯出了开发商虚标房价，配合购房者套银行贷款的事情。然后当时成都的各家银行中开始流传一份有10个开发商的名单，这10个开发商基本把当时成都高价楼盘一网打尽。成都的银行对这10家开发商的楼盘拒绝做按揭，拒绝给这10家开发商放贷款（据说连这些开发商的员工都被拒绝个人贷款了）。当时龙湖、中海什么的都在这10家里。然后为了回笼资金，这些开发商只好降价，以中海为例，在南延线的房价标价是1.6万，结果这件事之后，100多平米的房子，里面有三四十的赠送面积，实际价格只有1.2万，虽然在当时还是算高的，但至少不是太离谱了。当时很多炒房的瞬间就栽了，我的一个贷款客户就是1.6万的时候买的，后来实际市价只有1.2万，实际上那套房子我只想给他评1万的，因为当时成都比较好的房子也就这价，何况他还不是在地铁口上，户型也没感觉多好。因为我们当时主要还是看企业的经营利润来放贷，所以主管说就写1.2万，不要在这种问题上浪费时间了。

类似炒住宅被坑了的小老板不少，后来很多人就转向炒商铺，倒是把成都的商铺价格炒得很高。

随后就是成都的很多企业开始萧条，我离开担保行业后，去年一个在很大的担保公司上班的同事，说他们把2015年的在保企业尽调结果和2014年对比，平均营业收入下降了30%，成都的商铺价格炒高后，租金也水涨船高，商户租不起只有关门，房东出售商铺根本没人要，倒不是说位置不好，但价格太高了谁都吓跑了，2.5环路边上稍微光鲜点儿的商铺，要价10万，10万/平米是什么概念？2013年的时候，我们做专业市场，批发市场的门面也才这个价，以金府机电城为例，沿大道可以停卡车的商铺，十几平米面积年销售几千万上亿，也才14万/㎡的价格。荷花池中药材市场差不多也是这样，主干道到支道转角的位置Z贵。而且除了特别好的位置以外，其他位置的价格就只有Z佳位置三分之一或四分之一的价格，九龙的商铺差不多也是这个价。也就可想而知，一般路边上的商铺被炒到10万后，基本上别想出手了。我家楼下要价10万的商铺，一年都换了三波租客了。

这样下来，炒商铺的也没了。

然后就是2014年到现在，成都的官场动荡，谁都怕被抓小辫子，连金融系统的人都怕了，这时候基本上都是抱着多做多错，少做少错的心态，有些国资背景的金融公司干脆把业务都停了。这时候哪家开发商要想推出个高价房，银行不敢接招啊，万一再出个开发商联手客户骗贷款的事情，银行的负责人就得下课了。2013年~2014年那次银行拒贷，加上南延线商务楼过剩，就导致很多外地开发商离开成都了，剩下本土开发商和外地小猫三两只，资金力量都比较薄弱，能依靠的银行关系也不够硬，如果贸然推出个高价房，银行不配合做按揭，那开发商就只有破产了。

从成都的案列也可以看出，按揭这个东西，对房价的影响到底有多大，北上深的刚需早就被高房价消灭的，总价几千万的房子还只能算炒房，上亿的房子背后不缺各种复杂的资本运作，真正算起来，其实买房的是金融机构，政策指引下的信贷扩张，多出来的钱就在房地产和金融之间来回转啊转啊。

作者：王璟

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2013年的时候，成都是出了不少高价房的，一万六、两万、甚至更贵的房子都有，当时很多人都感觉到成都要开始炒房了。但突然拔高的房价，成都人都不认可，又不是没有便宜的房子卖。于是当时的开发商搞了个什么事情呢，就是把这些房子专门卖给做生意的，然后从开发商的私人账户里返一部分钱给买房的小老板们，而这些小老板可以拿房去按揭，做到零首付，甚至是负首付，有些还可以按揭房抵押，按抵押物价值放大了贷款，因为这些小老板都是有自己生意的，配合房产抵押做笔流贷。当然，拿到流贷的是少数，但零首付还是很不错的了，特别是做生意的需要流动资金，自己辛苦十几年，全家搬进高大上的豪宅，还是零首付，哪怕总价贵点儿也很核算。

恰好当时出了个金朝阳的事情（不熟悉金朝阳的同志请自己百度），当时有不少人金朝阳的学员冒充做生意的（其实很多也就是做生意的小老板，自己不做生意了，跑来金朝阳学“资本运作”），从银行骗贷，也是采取的相互打假流水，配合豪宅抵押贷款，这种情况下，房价当然是标得越高越好，开发商通过各种渠道返一部分就行了。

如果当时这些豪宅标的高价能维持较长时间的话，很可能成都的房价也就炒起来了。但2014年上半年的时候，金朝阳的事情被成都这边的银行发现了，顺带扯出了开发商虚标房价，配合购房者套银行贷款的事情。然后当时成都的各家银行中开始流传一份有10个开发商的名单，这10个开发商基本把当时成都高价楼盘一网打尽。成都的银行对这10家开发商的楼盘拒绝做按揭，拒绝给这10家开发商放贷款（据说连这些开发商的员工都被拒绝个人贷款了）。当时龙湖、中海什么的都在这10家里。然后为了回笼资金，这些开发商只好降价，以中海为例，在南延线的房价标价是1.6万，结果这件事之后，100多平米的房子，里面有三四十的赠送面积，实际价格只有1.2万，虽然在当时还是算高的，但至少不是太离谱了。当时很多炒房的瞬间就栽了，我的一个贷款客户就是1.6万的时候买的，后来实际市价只有1.2万，实际上那套房子我只想给他评1万的，因为当时成都比较好的房子也就这价，何况他还不是在地铁口上，户型也没感觉多好。因为我们当时主要还是看企业的经营利润来放贷，所以主管说就写1.2万，不要在这种问题上浪费时间了。

类似炒住宅被坑了的小老板不少，后来很多人就转向炒商铺，倒是把成都的商铺价格炒得很高。

随后就是成都的很多企业开始萧条，我离开担保行业后，去年一个在很大的担保公司上班的同事，说他们把2015年的在保企业尽调结果和2014年对比，平均营业收入下降了30%，成都的商铺价格炒高后，租金也水涨船高，商户租不起只有关门，房东出售商铺根本没人要，倒不是说位置不好，但价格太高了谁都吓跑了，2.5环路边上稍微光鲜点儿的商铺，要价10万，10万/平米是什么概念？2013年的时候，我们做专业市场，批发市场的门面也才这个价，以金府机电城为例，沿大道可以停卡车的商铺，十几平米面积年销售几千万上亿，也才14万/㎡的价格。荷花池中药材市场差不多也是这样，主干道到支道转角的位置Z贵。而且除了特别好的位置以外，其他位置的价格就只有Z佳位置三分之一或四分之一的价格，九龙的商铺差不多也是这个价。也就可想而知，一般路边上的商铺被炒到10万后，基本上别想出手了。我家楼下要价10万的商铺，一年都换了三波租客了。

这样下来，炒商铺的也没了。

然后就是2014年到现在，成都的官场动荡，谁都怕被抓小辫子，连金融系统的人都怕了，这时候基本上都是抱着多做多错，少做少错的心态，有些国资背景的金融公司干脆把业务都停了。这时候哪家开发商要想推出个高价房，银行不敢接招啊，万一再出个开发商联手客户骗贷款的事情，银行的负责人就得下课了。2013年~2014年那次银行拒贷，加上南延线商务楼过剩，就导致很多外地开发商离开成都了，剩下本土开发商和外地小猫三两只，资金力量都比较薄弱，能依靠的银行关系也不够硬，如果贸然推出个高价房，银行不配合做按揭，那开发商就只有破产了。

从成都的案列也可以看出，按揭这个东西，对房价的影响到底有多大，北上深的刚需早就被高房价消灭的，总价几千万的房子还只能算炒房，上亿的房子背后不缺各种复杂的资本运作，真正算起来，其实买房的是金融机构，政策指引下的信贷扩张，多出来的钱就在房地产和金融之间来回转啊转啊。

没去过成都，去年国庆节票都买了，后来退了

有空一定要去看看