空军来袭，数据为王，无聊瞎侃武汉楼市

现在来说说商品房流动性的问题。商品房一般都是期房，买定离手，一般至少两年才拿到房子。很多拿到房子还办不了房产证，等开发商拿到大产权证，办好房产证，正常的话得两年半后。办好了证因为税费关系，要再持有五年。即便不顾抛售，从买定到售出，需要三年时间。三年时间，对于市场来说可能发生很大变化。这是个高风险的一个因素，而杠杆投资，又进一步加大风险。因此商品房在基本面变化后，其风险已经导致投资价值严重下滑。而商品房投资本身还有财务成本，以年利率百分之五以上而论，三年的财务成本约百分之二十。如果三年房价上涨百分之二十，也就是保本不亏。一旦低于这个数，就要录得亏损。这就是流动性带来的。

数据已经说明了，楼市的主力，每年新增人口两三年后会有大幅下滑。因为基础性数据对应的出生人口年龄段主力刚需，会从每年2500万下滑到2000万，再下滑到1600万。

光看GDP没用的！南京人均GDP比武汉高！而且南京人均可支配4万元，而武汉人均可支配收入是三万多一点。差距大的很。更不要提湖北比江苏巨大差距，江苏GDP第一是苏州，比武汉还多三四成。南京老百姓也比武汉老百姓有钱多了。如果以省会吸金而论，南京比武汉是压倒性的优势！

这个说法很对。强者恒强。北京上海的风险要低很多。因为Z精英的人会去那里，这些人买的起，而二线城市的衰落不可避免，正如三四线今日之凋零一样。

很好。你是论数据的。2012年是武汉供应成交的高峰。2013比2012有大幅下滑，但以后三年都保持稳定。我使用的数据是换算成建筑面积的，而不是土地面积。至于你的数据是不是换算成建筑面积的，我就不知道了。

呵呵，按照多军的逻辑，岂不是大连沈阳也一样应该大涨特涨吗？中国房地产不应该欣欣向荣吗？为撒大连沈阳要死不活呢？这一事实说明，房地产并不是铁打的江山。当基本面变化后，他也有趴窝的那一天。今天是沈阳，明天就不能是武汉吗？

并非如此。重庆商品房成交量比武汉要少。

呵呵。沈阳人口增加是少了点。但是每年还是增加的，并不是“常年净流出”。因为总体人口基数大幅下降了，因此人口流入也会逐渐达到高点而回落。