再谈城中村还建房

关于龙阳南苑，我们来看看武汉市国土资源和规划局网站的信息：

首先是土地性质的变更：http://www.wpl.gov.cn/pc-0-55305.html

这里还有地块图

不知道怎么传不上来，大家就进上面的网页查看，中间一个图就是该地块的。

再就是项目公示：http://www.wpl.gov.cn/pc-0-57268.html

本帖Z后由 一季草 于 2016-10-14 08:19 编辑

所以说，这个小区的还建房已经不是大家所说的集体土地了，而通过一系列的手续， 将原来集体土地变更为国有建设用地，用地性质属于国有划拨。土地变更后就是项目公示，由于时间比较长了，只有文字信息，开始的时候是有具体图的，规划和卫星地图所建一致。

再来看看这个小区吧，小区前面的180度外景：

贴图的目的，是说，不是所有还建房小区都是位置稀烂的，当然这里也不是很好，但是在龙阳村的范围里面，这里还是算不错的，也就是说，龙阳村并没有把Z好的位置都留给开发商，目前这里做了2栋楼，还有一栋没做，估计以后搞商业开发了。

虽然容积率有3.78，但是由于前面住房并不高，而且距离前面南国明珠三期住房距离70-108米，这个楼间距比一些商品房都大。所以这个小区并不显得拥挤，另外设计是标准的2梯4户，总层数是33层，没有架空，但是一楼是2层空间，所以实际是32层住户。

电梯是西子奥的斯的，载重1000kg以上的标准电梯，这样便于装修物料进出。电梯间有瓷砖，走道没有瓷砖。整体质量一般，不算特别好，也不算差，目前入住一段时间，没什么问题。

由于这个还建房交房时间较晚，所以大部分用来出租，但也不算很杂，因为楼盘规模较小。

另外龙阳村还有一些还建地块，有世纪龙城、龙阳御园、龙阳雅苑等等，这些都能在规划局网站查到相关信息。

本帖Z后由 一季草 于 2016-10-13 19:39 编辑

总结一下，就是现在的城中村还建房，基本都是有土地变更，和项目公示的，具体情况各位自己去查，搜索关键词以那个还建房所在村的名字为宜，比如我列举的还建房，就搜索龙阳村就行了。

至于能不能办证，那些说5年办证的，那是鬼扯，我关注这个还建房时间相当长，从来没有见过5年办证的官方说法，所以大家别相信什么5年办证。但是你要说不能办证，那我就不和你争论了，我只能说，根据我的判断，还建房办证是迟早的事情，但是绝对不会短时间内给你办了，要有持久战。毕竟这种类型的还建房有很多，而且还有一部分被ZF收去作为还建房源。

为什么以前村里的还建房有的10多年了，都没办下证来，这个我也解释一下。

比如汉阳的江欣苑，都10多年了，这种还建房，因为还建较早，那时候都不规范，基本都没土地变更和项目公示手续，所以比较难办证，但是因为也是ZF主导的，作为遗留问题，肯定会解决的。但是时间会比较长，起码比现在土地性质变更的要长。

本帖Z后由 一季草 于 2016-10-13 19:49 编辑

好了，就写这么多了，买卖还建房Z好协议更名，比公正要好，这个是不容易扯皮的。

至于你要买的还建房是什么情况，请自行查询，不要问我，Z近2年不在关注这些了，所以也不是很了解，再说汉口武昌的也有很多，也不是很清楚。

本帖Z后由 一季草 于 2016-10-13 19:53 编辑

武昌汉口我都了解不多，所以这个你还是自己去查，先了解小区以前属于哪个村的，再去网站查询这个村的土地变更情况，由于有的时间比较长，所以也不是件容易的事情。

一般在选房的时候，不同村也不是完全一样，由于每个拆迁户的面积都很大，比如几百平米，这样在选好每个房后，每个房的归属要明确，这个过程每个村都要经历的，是个普遍现象，比如有的拆迁户是以长辈签的协议，Z后要分给各个子女，这个时候就要协议更名了，并不是买房的才办理协议更名，这个过程是严肃的，所以办理更名后，房产就和原拆迁人无关了。

本帖Z后由 一季草 于 2016-10-13 20:39 编辑

很多找中介，这是Z不妥当的，唯一规避风险的就是协议更名。如果没有协议更名，其他的就自己找公正吧，公正不要以买卖名义，而要以借款抵押形式比较好，因为买卖可以说你没注意的问题，来说你的合同无效，但是借款抵押就不同了。

另外就是搞清所关注还建房有没有相关信息可以查询，有就说明这个房子正规，剩下的就是交易过程中的注意事项了。

这个不了解，不过以借款抵押公正应该是可以的，具体事宜可以问律师，我对这些不是很在行。

嗯，你这么一说，我还忘记了，虽然还建房的住户物业什么的让你诟病，但是还建房的物业费比较低，基本是同地段商品的一半，而停车费就更便宜了，要少一半多，钱少，所以物业差点也正常，但是基本的卫生情况和该做的事情还是都要到位的，另外，还建房的物业都很客气，什么物业打人在这里是几乎不可能发生的，这里做物业的要么是街里街坊的熟人，要么是知道住这里的都是本地人，不好惹。

还有ZZ关键的，那就是开发商，商品房的开发商可以一走了之，城中村的却不能。

当然也不是所有还建房都不错，选还建房也要看开发商的，比如龙阳村旁边的汉城村，就被中森华给骗了，房屋质量也不行，产业Z后也要找人接手才搞得下去。所以买还建房，还要看各村的实力。

在你看是风险，在我看却是机遇。其他的就不说了。

Z后一贴，主要是Z近经常收到短消息询问相关事宜，所以再发一贴，不过现在还建房没以前好搞，好地段的不多了，价格也起来了，同时更名什么的也麻烦了。

那是，所以要更多信息来让自己选择。

你这个有点复杂，首先拆迁协议是指一个人的，一般都是这个房屋的户主负责签字，所以你要看这个协议的签字是谁，如果是他父母的，和他就没一点关系，怎么都要把他父母牵扯进来的，他只能在里面牵线，谈具体的事宜，但是Z后一切都要他父母签字认可。

当然如果他父母把房子给他了，有他和他父母的协议更名（你这个就要在卓刀泉集团的办理的协议更名，有公章的），那么房子就是他的了，和他父母无关，那么你再和他去卓刀泉集团协议更名。

本帖Z后由 一季草 于 2016-10-14 11:19 编辑

卖还建房的有几类人：

1、有的确实不懂还建房，以为还建房都是小产权，包括有些帖子里面就有这样的人。

2、缺钱用的，有生病的，有的几套需要装修的

3、有要享受的，一下子暴富了，卖房买车。

总之有各种人卖还建房，但是整体来说，卖房子的还是少数，很多精明的，只租不卖，细水长流，还建房的价格只会和同类型商品房越来越接近，而不是差距越来越大，Z近几年就是这样的，另外还建房的租金比同类商品房的差距比例就更小，由于物业费停车费的费用更少，所以更好出租。

保险起见就要你去办理协议更名了，要单位公章的那种，具体细节，各个村不一样，所以我就不多说了，不能协议更名的，风险就更大了。

这个和你原来是什么房无关，只和你要还建的房源有关，现在新建住宅，不管是什么住宅，都要有这些手续。没有的就别碰。

不靠谱，现在正规的还建房都是村里成立的公司，有专门的协议更名文件，要这个公司的公章

一般是选房的时候办理，每套房都要明确房屋权属，所以存在把原来的大协议改成小协议（每套房的，除非你所有房是一个人，就不用改）。这个时候找所在城中村的改造公司（他们负责城中村的改造，这个帖子里面有2个公司的图片，你一看就明白了），签署协议转让文件，签字、公司盖章，那么这套房的信息就是你的了，和原房主无关了。以后办证就直接是你的名字了。

其实划拨土地性质的房子很多的，以前没商品房的时候基本都是划拨性质的房子，后来随着商品的出现逐渐减少，到后来经济适用的出现，导致很多人一看到划拨土地就联想到经济适用房。

而Z近大规模出现的划拨土地性质的，就是城中村的还建房，这个是ZF主导的，特地还出了文件的，而且武汉这种类型的房子很多，当时说的二环内都有56个城中村要改造，一个村都起码是几千套，整个算下来就是几十万套，而ZF改造这些城中村的目的中的一个就是理顺产权，所以这次改造和以往不同，那就是什么都走程序化，所有程序都走到位，在这之前也有很多村里的还建房，也是ZF的一些项目建设产生的，但是基本都没走这些程序，所以根据这些手续可以看出ZF的想法是怎么样的。

另外，以后都是办理不动产证，这类房子如何办理不得而知，但是一条，现在不是提出要依法治国吗，你搞得不伦不类的，反正又不是我一个，到时候有戏看。