地铁5号线拆迁“楼王”凸显现阶段征收的地段附加值矛盾

概况：上图左侧为地铁5号线征收项目全线评估Z高的楼房，也可能是同期（2017年6月前武昌所有拆迁项目中）评估Z高价位。位于黄鹤楼南路公交车站旁，名为九龙井7号综合楼，8层楼梯房框架结构带地下车库，也是九龙井片（解放路、彭刘杨路、体育街合围）Z新的一栋，房龄仅十多年。该栋评估价按楼层区间15830-15930，稳居5号线各站点各房屋之首，“打包价”也只是尴尬的22000+。同比同期古田青山，地段附加值已经可以互虐不计了，拆迁总价差距愈发接近。看来三环以内的拆迁趋近同质化，被拆迁房地段价值恐怕只能等这一波旧城改造和市政大建设之后再现了。

地理位置：

上（武珞路大桥段）下（彭刘杨路）左（解放路）右（首义文化区）步行六七分钟到黄鹤楼，司门口、大成路，首义广场，人民医院。绝对内环黄金地段也只这个价，发小住那一块，一说都是泪。

延伸：

九龙井那一片15000上下，该楼评估价离16000整差几十块钱，为地铁五号线全线评估Z高价。居五号线中点、中心位置，其余站点评估价以此为Z高点沿左右方向阶梯降低，（白沙11000）-13000-14000-（16000黄鹤楼九龙井）-15000-13000-（11000青山）。楼面较新，十年前修黄鹤楼南路把门前的大院给拆了，环境不错，独栋独院，框架楼带车库带上人天台，有一大半户型都是是推窗近看黄鹤楼的“观景房”，据说是国内500强排名前170位省内前四位的某营收千亿企业的武汉办事处，拆迁办来了就驻一楼办公。那里人与cqb交涉：”不是贬低别个，是说你这评估有问题吧，我这10年次新楼16000，隔壁三十年前的职工楼也15500，咋评的？ cqb呛：你们这都是有钱人，还在乎这点毛毛雨，再说你这是全5号线评的Z高的，知足吧，bb个啥。

奖励补助：

依葫芦画瓢，照Z低的市政类拆迁各项补助奖励来算：共30%。

Z终“打包”为：16000*（1+30%）+装修和零星杂费=22000+

还建：

人问还建还哪里？还建传奇白沙洲，专业对口老武昌。过了积玉桥，中山路（得胜桥、东西城壕、中华路、司门口、民主路、粮道街、彭刘杨、复兴路、水陆街、保安街、八铺街、新桥、武泰闸、烽火、武金提。。。直到白沙洲）以下几乎全部去那里。还建房技术哪家强，白沙容下全武昌。

友情回答：首义小区会拆不？

20年内部的拆，首义小区住家还是不错的，开发商有眼光（历经周边多次拆迁项目不被拆），首义小区算是当年长湖社区（百年前这里是一个狭长的湖泊，四至关系：武珞路阅马场景观楼后、首义路、紫阳路、楚善街合围）的还建和商品房吧。小区占地广，都是小高层，大多八九层，人烟茂盛，商业繁荣。

再看九龙井？明朝楚王府三大殿所在地，左侧里许大江兴腾之势环绕，背蛇山面紫阳湖，风水师看过的地现在照样是拆的稀烂，先有黄鹤楼南路“破膛”，以后地铁来“穿心”（风水意义的词语修饰，这里的贬义具体如何看待，仁者见仁了），世事难料，沧海桑田啊。

对比：

15年内环打包拆13000-15000，团购Z高档商品房11000以内，（武昌拆迁可选水岸、东原、紫沙金苑等等一大波就近还建，甚至跨区选房）现值25000-27000。这一波操作的好的话，获得的每平打包价实际价值相当于两年后的三万+打包，运气佳眼光好的将拆迁款全数购房者可达40000+收益。（11-14年收益也不差）

（而近三年被拆迁的，都没赶上15年上半年以前的那波“好运”，Z近的2017年，打包多数23000左右）

到17年打包20000-22000，区里房源告急了，紧俏地段还建内定，大肚能容万户的白沙洲面世，选货币只够买老破二手房，过户装修不留神还得另掏钱。

15-17房价上浮了1.5倍（原价*2.5），与此同时拆迁每年递增三、四千，一个在翻倍又拐弯，一个象征性递加，差距体现在此，完全不成比例！老破小不谈，便宜拆了起码，也算图个居住环境改善机会，但2000年以后建的房在当年还是有地段价值的，当时与别处还是有相当价格差异的。

就拿这个位置来讲，当时内环一套房，可换2套二环房，或4套三环房（当时的1:2:4这个面积比例按现在拆迁就体现不出了）不过如今在拆字面前，一视同仁一价拆穿。啊，一环，你的价格同青山，啊，一环，人们正往白沙赶。

本帖Z后由 江汉好好说 于 2018-6-8 09:25 编辑