邻居！我本来正在卖名雅花苑的，看了这贴，突然不知道要不要卖了……

武汉每个地区的拆迁成本价格如实反映老破小价格武汉每个地区的拆迁成本价格如实反映老破小价格

武汉每个地区的拆迁成本价格如实反映老破小价格

你要想增值快就去买xx东、xx湖、xx洲、x甸，兴许买的更大还能腾出几十万；

你要想配套好、环境好就置换二环附近高溢价新房、次新房，置换成本因人而异；

你要想配套顶级、稳稳保值，又不愿折腾就什么都不做，守三五年

生活半径在内环而且近5年不会被拆迁的同志们，这里是一句良心建议：

绝大多数迁出原半径的居民无力置换原半径内的新房，因为核心的城市建设与配套是为这些新房和新商区准备的，溢价率远超任何一个半径外增幅空间

那么问题来了，迁出去了就不要眼红原半径壁垒越来越高，即使可以再迁回到原老破小也是多此一举。与其被壁垒挡在门外，不如废点精力置换半径内次新房

新房价格倒挂？扯犊子，核心地区从来不在此规则内

周边购买力不足以支撑建设成本和预期收益？不存在的，等拆迁成本涨起来（拆迁成本为5-10年内不会拆的老破小价格）

当下一批新房入市的时候，原老破小会追平原新房形成区域主购买力

意味着半径内多轮新房入市，拆迁成本无限趋近于新房0.8-0.99倍价格

否则，土地无人敢拍，敢拍不敢建，敢建不想卖，这是个恶性循环

因为，多轮后的楼市半径外购买力不足1-3成

想否认这个存在多年的商业逻辑，除非拆了所有高架，每个区域设独立行政中心

本帖Z后由 菜大虾 于 2018-5-21 15:53 编辑

确实如此

求助核心区还建房置换的分析，三角花园房价不足绿地一半，惠誉花园百分之七十

核心区修建性详细规划落实后，凯德住宅项目开工，称为A。该项目货量不多，但一定Z高溢价率且项目周期冗长。A一期开盘参考绿地定价，A项目房源总价和周边拆迁成本在两个数量级，那么A的主购买力一定是次新房的置换需求。即拆迁置换老破小，老破小置换次新房，次新房置换A

但问题来了，拆迁成本既定为原老破小价格，但次新房绝大多数货量是含房贷的，无力徒手置换A。若A要实现Z大溢价率，那么剩余的老破小必须补涨，完成这段资金链。即拆迁成本无法完全覆盖置换老破小，老破小补涨后资金总量覆盖次新房贷款后还要盈余出A的总价一半以上。就会出现，老王拿到拆迁款贷款几十万去买老李的老破小，老李贷款百把万买老张的次新房，老张平了贷款又贷几百万买A

以上所有，全部根据市场供需调整，屏障打破后盈余部分全部供应溢价率。第三只手和金手指都会促成这一切。因为，在能力范围内都想提高居住质量，老百姓愿意买单。老破小补涨的前提是，地铁完工、路网升级完成、武昌滨江核心区第一轮招挂牌项目开工建设、第二轮启动建设、武车生活区开启拆迁，剩余生活区内的老破小只要不是高密度、小产权均享受项目次新房主要置换需求的补涨行情。补涨到多少？

A定价=周边老破小/0.8-0.9/0.8-0.9=次新房/0.8-0.9(3.5/0.8-0.9=3.9-4.3),那么老破小补涨到2.8-3.15,A项目认筹开盘

（绿地价格几年内不可能有波动，因为武车生活区和徐家棚剩余地块拆迁成本均对标此项目）

假设滨江地块项目有且只有A和A1，那么武车生活区拆后重建的住宅项目就是B、B1-B4。B属于快周期盘，刚需豪宅化，主要购买力为次新房+老破小形成的半斤内置换需求，A、B交叉多轮项目入市，即多轮行情补涨。假设A一期2019年底入市，Z后一期2025年售罄，B-B4在2021-2024年。那么2024年后，BZ后一期=周边老破小/0.9-.099/0.9-0.99=次新房/0.9-0.99(4.3/.09-.099=4.34-4.8)，2025年AZ后一期，可以实现BZ后一期/0.8-0.9的溢价，即4.8-6

价格是动态的，市场是自由调节的。只要新房货量充足，老破小、次新房就能不断补涨，从而实现溢价率

希望楼下不要再提出一些没有经过思考的问题或拆迁问题，“关于徐家棚若干（三）”改名为“关于武昌滨江-徐家棚若干”，正在准备中

本帖Z后由 菜大虾 于 2018-5-21 15:17 编辑

那么好块地方，现在挖的跟战场一样，唉

那徐家棚周边有没有合适入手的新房或次新房楼盘？大神求推荐！！！

下半年关注我的帖子就够了，友谊大道至江边的新房不会低于3.8的购置成本，次新房有且仅有绿地金融城3.5含装修。量力而行

武车C、四美塘公园南棚户区改造计划工期3年，2021年也是5号线通车的时候

33亿的收储资金意味着极有可能武车B即将开启土地出让，结合3月份福中集团的落户动静，今年徐家棚-武车B将成为全市热点

武车C早就拆迁了

正好武九铁路今年也拆了。

还有130户待征收

本帖Z后由 菜大虾 于 2018-5-25 15:44 编辑

这一征收，应该是和平大道靠江边一侧，绿地到二桥这一块，全部清场了吧？

据传，冷库地块将是万豪和联投共同开发运营，君临国际也正是万豪旗下子公司参与开发运营的项目。不知道该项目是否存在保护期，根据该项目目前的去化和营销手段看，冷库Z迟年底有消息

这版规划效果图第一次见

三月份还去月亮湾码头那货运码头那专门去坐了绿皮火车，带孩子体验下。现在铁路全拆了，莫名觉得有点失落

喜忧参半，二环内的地面轨道交通确实阻碍区域延续性发展，就像高架环线一样。尤其是江边哈的铁路，跟汉口的京广铁路还不一样，亲江的地区全部被阻隔，而且导致整个武昌滨江沿岸的亲民度。滨江资源得以充分利用，造出第二个武汉天地不无可能，武九线搬迁对于城市稀缺资源重配是利大于弊

三阳路隧道左线盾构机抵达接受井，预计7号线10月底前试运营

新增临江大道上下二七长江大桥匝道，

改造增设全线独立的自行车道和人行道。请教一下这个图边上的小区欧景苑影响大吗

这一版是修建性规划方案，Z新的一版