郑州房产论坛ZT：老破小 该抛就抛吧！

Z近后台总有人留言市区老破小究竟怎么处理，总之就是很纠结。

虽然我们以往已经明确的说出了我们的观点：抛。并简单的说出了理由，并没有系统的讲解为啥抛，我觉得，是时候系统的讲解为啥要赶紧抛市区的老破小了。

本文不情怀不鸡汤不讲大道理，只下结论并说出个人意见。不喜轻喷，在接下来几段文字中，我们着重讲：

为啥要抛老破小。

哪类老破小要尽快抛。

哪类老破小可以适当缓抛。

哪些老破小可以保留。

【一】为啥要抛老破小

首先给老破小下个定义：泛指三环内年代久，房屋破，面积小，小区环境差的房子。当然你要非要纠结三环外不算吗？具体多少平算小？少年，认真你就输了。

那么为啥要抛老破小呢？

1）拆迁无望

3月21日，郑州市人民ZF关于进一步完善大棚户区改造工作的意见公布。值得关注的是，今后郑州市老旧片区，原则上以综合整治提升为主，不再进行大规模的拆迁改造。

本意见适用于市内五区、四个开发区。

根据新政，对于以下3种确需进行征迁改造的老旧片区，依程序报请市ZF批准后方可实施：

1.建筑物存在严重质量安全隐患、经专业机构鉴定为危房且达到一定比例的；

2.涉及重大市政基础设施工程征迁及需延伸征迁的；

3.人居环境差、设施不完善、群众改造意愿强烈且90%以上住户同意并提出改造申请的。

啥意思呢？

只要不是你的房子快塌了，或者公共工程碍事了，基本很难拆了。

ZF嫌麻烦，开发商拆不起。结果就是：能不拆的都不拆，实在没办法了，再拆。

2）失去金融属性

众所周知，房屋原则上只能贷款30年，越老的房子贷款年限越短。房龄超过30年以上，原则上银行就不贷款了。

也就是说：

超过30年的房子，买家必须一次性付款。

买这类房，不能动用杠杆。

不能动用杠杆，意味着这房子基本失去了金融属性。

3）自然价值的流失

老房子，不管从设计理念与施工工艺根本不能同现在相比。随着时间的流逝，其价值慢慢变小，这是万事万物的规律。

4）租金下降

在过去的十几年中，郑州的租金都是持上涨趋势的。但直到2017年。郑州租金出现了破天荒的下降。很多人都是认为是“阵痛”。但没想到这种现象一直持续到了今日。

一开始租金下降只是一些不好的房子以及边缘地带的房子。而金水区，郑东新区并没有什么影响。但近日，东哥探盘团队着重调研了郑州市的租赁市场，令我们十分震惊的是：

金水区和东区也已经出现了租金下降的情况。而一些老破小，租金早已跌的不成样子，还有些房子不仅是租金下降而已，而是连续好多月根本租不出去。

综上，如今的老破小不仅难出租，还租不上价钱，时间长了又不能贷款，拆迁又无望，你说，留着他干啥？

【二】哪类老破小要尽快抛

1）房龄超过15年以上的房子。

原因：这点不多说了，超过30年没法贷款，失去金融属性。15年也是次新房掉价的一个节点。

2）居住人口密度大的老家属院。

原因：如果说一些居住密度小的家属院开发商还有兴趣拿地的话。那么那种人口密度非常大的家属院谁都不敢碰。一般常见的就是上世纪90年代那种7层的家属楼，一块不大的土地上盖了好多。

对于这种地方，不管对于ZF还是开发商，都头疼。这类，几乎超前无望。

3）多层无电梯的4层以上的房屋。

原因：趁着能卖的时候赶紧卖吧。别指望整改加电梯什么的？具体操作难度太大。

4）采光不好的底层或者顶层。

原因：这个不必多说，这两层劣势太大，有能力置换就赶紧置换。

（一层带院或者顶层送露台阁楼的另说）

5）户型奇葩，舒适性低的老房子。

原因：现在的商品房设计都基本合理，而一些老房子因为历史原因，奇葩户型多的是，从事二手房销售的小伙伴估计深有体会。

6）资源占有低的房子。

在老城区，基本的资源都有，这里所说的主要资源指的是“地铁”和“学区”。如果你的老房子不是名校学区房离地铁又远，基本没啥留恋 的。抛！

【三】哪类老破小要适当缓抛

1）准地铁房。

一般来说，虽然地铁开修已经赋予了周边房子一定的溢价空间，但地铁刚刚开通后往往还会有一波行情。

因此，你的老破小周边地铁即将开通，可以适当缓一缓，待地铁开通后再卖。比如现在5号线沿线。但不可死心眼。比如789沿线的小伙伴就别等了。等到地铁修好你的溢价还没房屋贬值的快。

2）周边短期内有重大利好。

这种可遇不可求。名目也是五花八门，没法具体说，大家具体把握。但注意两个关键字：短期。

3）有很深的羁绊又适合养老的房子。

比如一些老小区，老人住了一辈子，现在依然住着。周围邻居熟悉，环境熟悉，配套又成熟。楼层也比较合适养老（4层以下）。这类房子，还是让父母住吧，即便过了30年，即便失去金融属性，即便拆迁无望。老人不愿意卖，我们也不要强迫。

我们谈投资，但我们不能只谈投资。钱终究是为人服务的。

【四】哪些老破小可以保留

其实老破小没啥能保留不能保留的。之所以有些老破小能够保留，保留的是他所占据的资源。而不是房子本身。

这些资源包括：商业、医院、公园等等等等。

而其中Z重要的就是“学区”。

而学区根据其划片学校又分为三六九等。众所周知，我国实行的是9年义务教育，小学和初中都是按片划分。因此三六九等之中，又分为单学区和双学区。

因此，即便老破小。也有集各种资源大成者。这类物业，即便是老破小，未来依然有一定的升值空间。

比如外国语学区房；七中优小双学区房，八中纬五一/纬一路双学区房；文一省实验双学区房。

但保留时也要注意以下事项：注意学校是不是学位房（只有一个上学名额）；是不是在学区边缘（虽然老城区学区比较稳定，但不排除被划出去的可能）。还有就是，学校有没有搬迁计划。总之，水很深，具体问题具体分析。

但总体来说，能够让我们保留的占据绝佳资源的老破小寥寥无几。因此，老破小，该抛就抛吧。