长沙：市中心老房子老小区最后结局会是什么？

作者：小诗晶

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来源：知乎

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城市发展越好，市中心老小区衰老速度就越快。

这是我在万达广场高层拍摄到的6秒视频，这里是长沙的市中心，短时间内老破小拆不动、拆不起。

先说说老小区的现状。

老小区的房屋老旧、管道老化、隔音差、采光弱、停车难。

在乎生活品质的年轻人早已经离开了这里。

题主说的40年老破小价值远远低于该地段均价，简直太正常不过，让我们边看边聊，反正我手机里照片有多。

我拍的照片都是15-25年房龄的，还没有你说的40年噢！▼

老小区虽然老，但是地段好，总有一些老土著继续住着。

而他们的子女，大多不在这个城市生活了。

原本的市中心老城区反而边缘化，被人遗忘。▼

老小区生活的年轻人以租户为主，还有合租的，住满了瑜伽馆、水疗中心、拳击馆的外来务工人员。▼

邻居还有租房办公的，比如这位修笔记本屏幕的师傅。▼

靠马路的居民楼，Z常见的就是各种饭店了，藏着一些只有本地人才知道的美味苍蝇馆子。▼

在这里，时间仿佛凝固了。▼

基本能扛住衰老的老小区，也同样存在。

有些老小区衰老速度稍微慢一些，例如某些政府单位房。▼

这里基本上还是原住民，不仅因为单位就在家门口上班近、黄金地段生活便利。

更重要的是，有一些单位房绿化好、楼间距稀疏，有地方停车。

所以这里额人员流出就相对少一些，居民素质基本能维持。▼

所以，好的绿化环境、能解决私家车停放，才能留住老小区的原住民。

有些老小区还有名校学区优势。

但是在政府和开发商积极配合下，教育资源开始向新城区倾斜。

大部分老城区的会因为居民到退休年纪、子女去外地上大学工作选择搬家。

搬家以后，学校的生源越来越差，小升初名校初中的派位率远低于新城区。

缺乏活力的老小区，地段优势和学区优势都在变弱。▼

老小区的好地段优势变弱是Z明显的。

由于交通拥堵、停车困难，住在老城区下班回家，在家门口堵10分钟，在小区周边绕圈圈找车位10分钟，从车位走到楼梯房又10分钟。

实际通勤时间和住10公里20公里以外的上班族也没区别。▼

一些特别糟糕的老城区城中村，甚至连车都没办法通行，例如2010年的贵阳花果园。▼

贵阳花果园选择的整改方案是就地重建，变成新的电梯棚户区。

（关于花果园的问题我在不久前已经答过，就不详细展开了）▼

在长沙也有许多造城项目，但通常不是市中心原址改建。例如湘江世纪城、北辰三角洲、滨江新城、梅溪湖、松雅湖、洋湖湿地、武广新城等等。

当然，任何远大新都有衰老的一天。

像是梅溪湖、松雅湖这种“造人工湖卖楼”的套路，在长沙一点都不新鲜了：还记得烈士公园年嘉湖，车站北路老长沙富人区吗？

十五年前，手上流动资金和存款比较充足的长沙生意人，在年嘉湖畔买下第一套商品房。

这附近有梦泽园、王府花园、雍景园、新华联家园，当年号称车站北路4大名盘，也快被时代遗忘。

梦泽园的第一批原住民，有做酒店生意的，有吃政府关系饭的，现如今他们生意做到一线城市、跟随子女出国、去郊区买别墅等等，还留在梦泽园的老业主不多了。▼

梦泽园对面的王府花园小区的入户大门，甚至变为了碧涛阁水疗会所。

年初我来这里看二手房，正巧遇到碧涛阁的会所员工群租房，会所领（ma）班（mi）正在给她手底下员（ji）工（shi）训话，教育她们如何推销会员卡。

曾经的高素质小区，也在走向衰落。衰落的起因，正因为这里是市中心地段“过于繁华”。▼

照片里是离市中心很近的城市综合体北辰三角洲，河对面是滨江新区。

象征着充满活力的新城区。

当然，有老城区情结的长沙土著并不喜欢这些地方：“乡下”、“郊区”、“地市人民住的”、“请我去都不去”。▼

任何社区都是有生命周期的。

想买房一步到位，一辈子就住这一套房？很难。工作变化、孩子读书、城市的发展，总会逼着你不停的倒腾房子。

小区都会经过从年轻到衰老的过程，区别只是有的小区老的慢一些。

当新城区充满活力，拥有越来越丰富的资源，差距越来越大，老城区的优势都在减弱。

老小区的结局始终是拆迁，因为老小区楼梯房质量扛不住70年。

等着年轻人熬不住，老人凋零，拆迁阻力就降低了。

题主纠结的问题“40年的老破小，低于该地段均价，继续持有还是卖掉？”，我建议题主根据自己所在区域的发展情况再做决定。

但无论是持房赌拆迁，还是卖旧房买新盘赌未来，生活总有盼头，还不是美滋滋。

买房呢，买的不仅仅是脚下那块地，买的是它对应的资源，买的是生活方式，买的是一个城市的未来。