武汉投资top级别——关山大道4盘解析

鉴于私信问关山大道的人比较多，正好论坛里也有关于泛悦城 琨御府 中建大公馆 正荣紫厥台的对比。我就大概分析一下。先定个调子，这里只说关山大道，顺带评价一下光谷的总体规划。按照规划，光谷东才是光谷的正核心，关山大道属于光谷的副中心。不少人觉得光谷区域越靠近光谷广场越核心，是错误的。就目前来看，关山大道不管是房价和金融商业成熟度都是完爆光谷东的，但是5年之后，光谷东不可限量，房价接近关山大道也是可能的。这里先谈谈关山大道。

目前的关山大道，由于备案价的压制，所以还没有呈现井喷之势。泛悦城的毛坯均价才2万左右（Z早一次开盘之前宣传要卖到3万），琨御府毛坯2万，保利时代也差不多，而二手房的房价已经倒挂，远高于新房房价了，保利时代大户型的二手房交易价格甚至能达到2万5，K11更是逼近3万，一旦备案价有所松动，关山大道的价格还将有大幅上涨的空间。5年内，关山大道商务主轴将成型，依靠软件园和大批码农的支撑，等关山大道这一众楼盘清盘后，区域价值将会上升到顶峰，保守估计关山大道上的品质盘全面突破3万只是时间问题。

泛悦城，精装均价23500，前期茶水满天飞。

琨瑜府，毛坯20000，前期要求全款。

泷悦华府，毛坯20000，已经开了，无悬念的套路极深极难买，应该是日光了。

中建大公馆，毛坯22000，之前开的两次比较好买，还能贷款。备案价高了是一方面，再就是一次性推盘数太大，比想象中好买。

正荣，可能要开了，精装修27000的样子，品质极高，但是为地王买单。

就以上几个盘对比：

交通区位：泛悦城＞琨御府＞中建大公馆＞正荣。个人观点，关山大道的交通和地段是以越靠近关山口越优质。泛悦城就是在地铁上建楼，交通第一没毛病。且越靠近关山口，能兼顾3个方向的自驾交通，向南可以快速上雄楚高架，向西可以快速进入光谷广场，向东可以迅速通过东湖隧道进入武昌二环线及汉口核心区，自己掐表，从东湖梨园转盘走隧道到泛悦城只要20分钟。

教育及学区：泛悦城=琨御府＞中建＞正荣。个人观点不一定对，虽然中建的卖点就是学区，但是个人觉得一个重点小学的分校真不是什么值得说的卖点。在泛悦城和琨御府旁边修的喻家山学校未来是极大概率对口这2个小区的，加之9年一贯，小学初中一站式解决，同时考虑到这2个小区的圈层和周边圈层（购买周边房子和泛悦城的客户不少华科大老师）靠近华科大，个人认为未来真正的好学区属于泛悦城和琨御府。

商业：泛悦城300m的地标成型后，整个关山大道不缺商业，这点上几个楼盘基本都是共享，没拉开差距。

房屋品质：正荣＞琨御府＞中建=泛悦城＞刚需盘，品质来说，正荣是Z好的，毕竟地王盘加那个奇葩的地块，如果不做出点像样的产品，会直接死掉。华润的品质没什么槽点。泛悦城和中建也都是半斤八两。总体来说，这几个盘品质都不错，比一般的刚需盘还是要好的。唯一要吐槽的就是泛悦城一直以豪宅自居，未来5块多的物业费，真是没豪宅的命却得了豪宅的病。

升值空间：琨御府=泛悦城＞中建＞正荣。现阶段武汉投资记住三点，毛坯、地段、倒挂（按照这个条件去选盘投资不会错）。但是这个排名基本也是购买的难易程度排名。前期琨御府是全款可以买，Z近开盘的一次据说全款都买不到，琨御府后期开盘应该也是全款、关系、高首付的套路，华润一般不收茶水。泛悦城是前期茶水满天飞，不过Z近要开的这次，由于ZF打击茶水加上这期开盘的户型稀烂，全款可以保证买到（个人消息渠道获得），个人推测到泛悦城这次开盘，可能高首付都可以买到。中建由于毛坯价格跟泛悦城加了精装的价格一致，所以升值空间是不如泛悦城的。参考中建前期开盘情况，买到还是比较容易的。正荣就不谈了，为地王买单（参考东湖金茂府、碧桂园晴川府），升值空间短期内几乎是没有的。

购买建议：根据自身实力和关系。如果是自住属性和改善型需求，泛悦城琨御府两大神盘不要一直等，其他盘能上车就上车，关山大道沿线盘都不会太差，比武汉其他区域稳的多。如果是纯投资属性，首选琨御府，再选泛悦城，能搞泷悦华府赶紧去。全款值不值？看你的资金和购房名额有多少了。

本帖Z后由 小怪兽的奥特曼 于 2019-05-09 14:34 编辑