文丨武汉裴sir
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提问1：
杨家湾保利华都有套三房无贷款，这种房有没有持有价值，需不需要卖了裂变一下变成两套，换成光谷东这种有潜力的房产。求指教。
回答1：
1，我觉得可以考虑裂变。一个很简单的公式： 收益=（卖出价-买入价）×持有面积×周转效率（流动性）
通过这个公式的变量，我们就可以轻易地发现，买什么样的房子收益Z大，就是把房子换成更大面积，升值潜力还不错，并且流动性（支撑力）还不错的区域。考虑到现在投资对二套房首付5成利率上浮30-40%，等建议考虑清楚老人票，或JLH 析产腾出来首套房票，有 SFSD刚需票更佳，网红盘有点难抢。1套裂变2套房，100平变为2套100平的，大面积低单价肯定会比你主城区的一套房子综合增值幅度更大的，而且光谷潜力可以支撑力强，配套和产业在聚集天花板也高。
2， 涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆。
比如100万的房子用100万去买，涨了30万，回报率是30%；而100万的房子用30万去买，涨了30万，回报率就是100%。杠杆就像是一个放大器；可以放大收益，也可能放大损失。可以把全款房抵押然后贷款加点杠杆更佳，如果资金不足再考虑卖房裂变，这样你的首套房流动性支撑强，抵押贷大概60个出来就可以贷款140万买光谷东11号线沿线的房子了。如果后期资金吃紧，首套房也可以出租都还是蛮方便的，也可以首套房变现，我觉得你的首套房流动性还是可以的，可进可退非常稳妥，非常方便，也比较安全。
提问2：裴总好，Z近一直在看房，目前意向两个 1、花山，纽宾凯麓园，总高11层，128平四房（公摊17%）毛坯，总价187万；2、白沙洲三环外青菱片区，新力城，总高53层130平三房（公摊25%），装修，总价169万。望指导哪个性价比更好，或后续空间大些。感谢。
回答2：
1，
如果真的考虑性价比，比较建议纽宾凯128四房换成11号线光谷核心区100-110左右刚需三房毛坯，性价比更高。用20平左右的面积换流动性更强区位更佳的刚需三房更划算。
白沙洲青菱区三环外的换成三环内的中建、正商16-17k左右的楼盘更佳。地段相比更佳，支撑力更佳，流动性更强，性价比也会更高的。大户型其实开发商都是相对不好卖的，如果不是长持的话，一般人都是选择更佳区位的刚需三房。
2，
如果你是考虑人太多的话，一定要选择更大面积的话，个人觉得花山亿达略微性价比高一点，旁边绿城奔18k了，蹭绿城的学校，再就是花山软件园以及19号线通车后有光谷东的产业背书也有武汉站支撑，我觉得光谷片区的产业发展和规划下花山不至于沦为睡城。
3，
白沙洲价格洼地承接武昌的人口外溢，前期发展不足，所以价格洼地。但是人口流入极快，房价涨幅也比较快，不过目前产业还不足，短期看还是刚需睡城。白沙洲的三环内的楼盘的优势是三环区位，武汉的唯一一个12号线地铁环线支持，区位支撑优势，未来很有可能通过13号线打通光谷东，这样区位优势更明显了。
4，
如果不是投资客n套房的那种，还是要自住的话，建议考虑自己的行业和工作地再做选择。否则上班太远伤不起，还要增加租房开支，无形中增加了开支和月供压力。
提问3：（何总）你好，房产抵押贷款一般利率多少合适，贷多久合适，如果门面抵押是不是政策有区别，有注意事项吗，谢谢！
回答3：
有营业执照客户，Z高500万20年，利率5.75%，一年期5.05%年息，比房贷还低，Z高可以贷房子市场价的7层。
无营业执照的(可包装营业执照)，Z高100万20年，5.5成以内不需要看流水。利率6.25%，一年期5.55%。
这是Z新政策，门面不好抵押，要求很高。
（备注：何总是裴sir楼市星球的嘉宾，主要是抵押贷相关行业的。）
提问4：请问在武汉投资，楼层数带4的是否后续好出手，如4楼、14楼、24楼等。感谢。
回答4：
4楼是低楼层有影响，阳光遮挡影响出手，顶层漏水，日晒买的时候有折扣，卖的时候也优惠些，14/24没影响，18可能有人忌讳。
一般34层房子，2/3楼层挺好的，20层左右不高不低。阳光也还行。现在有些双电梯默认分别停在1/17层，感觉也是还算方便的。
34层是因为刚好100米左右。超高层超过100米的超高层，建筑标准要提高。武汉的房子密度大了，很多时候1/3的楼层也会出现阳光部分被遮挡的情况，所以选择2/3 楼层裴sir觉得比较好，避开腰线层或者设备层，太高了遇到电梯故障会很麻烦再就是上下班高峰期。
2楼，顶楼我们称之为顶天立地的楼层，即便是网红盘抢的人也不是很多，二选一我倾向于顶楼。这次武汉yq ，裴sir 发现偏低的楼层还是不够安全的，感染的多数都是低楼层的。
提问5：裴大 想问下公积金贷款相关事项 要是夫妻共同申请公积金贷款 其中一人Z近断缴会有影响申请资格吗？
回答5：
异地公积金贷款，夫妻其中一人断了只影响这个人的，另外一个人不受到影响。 但是如果你们异地公积金贷款的流水不够月供的2倍的话，那时候没有断的那一个人的工资又不够的话，那就会影响异地公积金贷款的额度了。
裴sir 总结了异地公积金贷款用夫妻双方的异地公积金的情况，你可以在星球搜索获取
《武汉二套房异地公积金贷款（Z复杂）流程--深圳版》
提问6：二手房如何淘到性价比高具备投资价值的房子，看能否具体支招，是需要到实体门店现场看还是通过链家等网络平台，感觉真正优质性价比高的估计都不会挂网上？
回答6：
二手房陶笋相比新房陶笋更需要花精力，为什么？
(1)新房陶笋，考虑到武汉支撑力套现因素，跑盘圈定在三环区位+光谷东以及花山区域。
比如以大武昌为例，基本上就那么几个区块而已，新房每个区块平均也就不到5个楼盘总共也就是50个楼盘而已，加上汉口、汉阳合计不到200个主要新房盘即可。
比如大武昌：白沙洲三环内外、光谷东、光谷南，关山大道，花山，江夏27号线沿线、南湖片区、青山区、徐东。
(2)新房信息充足，只需要分析单独的某个区的某个盘即可，而且开发商销售时候会对外释放大量的数据信息，而且因为这个楼盘价格是固定备案价可确定的，不像二手房，房东不定时不定期不定心态下的经济状态下，割肉套现，这个精力就太大了。所以啊，根据自身的价格预算，自己的工作地行业，一下子就能排除50%的楼盘了，这样可选的范围就更窄了，基本上就能Z终确定大概10个楼盘即可，难度并不是太大。
新房本身有政策打压，上车门槛低，故而一般本身就比二手房相对更笋一些，交易税费也低，同样的预算可以加的杠杆Z大，可以获得的面积也一般更大。过去几年新房笋比二手房笋盘多太多。
2，新房跑盘200套，二手房岂不是要更多？
很多新手买房主要是刷链家、搜房app，来查询笋盘房源信息，如果纯粹是这种手法，我觉得基本上很难成为专业多军也很难获取到比较笋的房源。
网络购房app的作用是什么？
纯粹通过网络的方法只能了解市场的大概和市场的大致行情和平均的区域价位。比如你能感受到季节性周期等，也可以看到这个阶段小区的大致价格信息，但是卖出的时候往往房源已经是几个月前成交的了，有一些滞后。就连新房信息都不能够很及时，不然就没必要做知识星球沉淀武汉楼市资讯分析了，因为裴sir多年以前看房就是看网络购房app，实时性太差，很多品质、缺陷、开发商口碑等信息平台根本不会告诉你，更何况是区域的价值呢，有些楼盘都卖完了还挂着呢。
3，笋盘本质。
笋盘本质是房东缺钱或者有其他目的想要及时套现，市场行情不好或者区域支撑力弱，买的人太少，一周卖不出去，又急用钱，或者想尽快处理完卖房事宜，房东只得割肉让利尽快出手，这才是本质。
楼市行情不好的时候，房东会想办法给小区的门店释放房源信息，要知道武汉的新房数据都是被人购买的，有些小区的中介还会挨个给房东打电话问卖不卖房，租不租房，裴sir天天都会遭受这种电话轰炸。他们这种区域小中介的信息价值就很高，当然他们也会有周边好几个小区的房源信息，能和他们打成一片，信息效率就会高很多。
4，选定区域提高看房效率。
比如裴sir星球中做IT互联网行业的比较多，那么基本可以确定片区，光谷片区，那么就是花山、光谷东片区、光谷火车站11号线区域、关山核心、光谷南 大概5个片区，每个片区找3-5个专业点的小中介，深耕当地片区二手房的，这些人就可以帮你高效的获取信息。为啥大家链家看房，Z终又要转到小中介呢，就是因为小中介吃透了小范围的房源，平台大中介不可能做到了解到这么多小区的房源信息的。
5，有哪些常见的笋盘。
归结起来有八大类：
着急置换、欠债、救企业、信息不对称、闹离婚、出国变现、治病、分家产。
比如：
(1)业主出事了，跟老婆离婚，情感变故，公司破产，20年yq问题资金链断了卖房回血。
尤其是特别急用钱，而且市场行情不好，比如年底，比如片区支撑力不行，比如卖了几周卖不出去的时候，价格就有持续下探的空间。
(2)业主出事了，房子被查封或有大额抵押急着还。
这种虽然可能很笋，一般要求全款，而且还有一定风险（房子查封情况不明、或者业主还有其他抵押等等）。而且这类房子里面比较优质的，常常已经事先被各种小贷公司、不良资产处理公司先行截胡，普通人在中介公司能看到的已经是挑剩下的。
(3)业主换房先买后卖，自己房子迟迟没卖出，马上临近违约。
这种是比较常见的情况，不过除非是中介忽悠签了短周期的，一般熬到Z后这个时候的也不多，业主也可以走垫付之类，所以能砍价幅度不会太大，大部分也就是个小笋盘。一般不着急换房的改善型住房是不太好让利的，但是很多楼市小白对行情不了解，抉择失误都有可能。
(4)老人遗产房，继承人众多，几个继承人急着卖房分钱。这种房子一般会超级笋，因为继承人都怕夜长梦多而且潜意识里面都认为是意外财富不会太在乎价格（有些继承人还是海外回来的根本不了解市价，急着拿钱回国），而且风险相对可控（除了可能有户口等问题）。缺点是可遇不可求。
(5)业主发达了，比如全家移民之前卖房。
6，然而所有的笋盘都要确认清楚，是否有硬伤，复杂的债务关系等。
着急置换，房东要求2周内付7成首付，你可以付吗？
银行拍卖，法拍清场水深不见底你能搞定吗？
信息不对称，7折市场价的房子，房东代理人开口要好处费你给吗？
着急分家产，一套房子十几个产权人、十几个户口，你敢接吗？
总结起来二手房陶笋就是需要多跑多看，提高看房的效率，找准靠谱的优质的二手房中介。
关于陶笋方法论，裴sir星球除了有二手房割肉笋还汇总了微观到宏观的笋盘分析：
新房倒挂笋，短期楼市金融政策笋，大宏观美元金融周期笋。
*end*
楼市投资也遵从2/8定律，只有资深投资客才能赚到钱，大部分一买就站岗或者血亏。
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