壹
提问：新人首问！你好，目前想投资一套小户型二手房，自助过渡+后期投资。看中了积玉桥这边的恒大首府，交通地理位置方便。但是担心后期涨幅空间小，不知道是否应该买偏一点的地方呢？如果考虑市内有哪些不错的值得投资小户型推荐？
回答：你好，积玉桥板块在近3年的横盘行情中，价格表现的不算坚挺，目前价格还在微跌中。流动性最好的楼盘分别是：
1.融侨华府
2.恒大首府
3.金地国际花园
4.水岸国际峯岚天下
5.绿地国际金融城二期
其中融侨华府和金地国际花园已经止跌缓涨，另外几个楼盘价格还在下调。武汉的问题之前我们也有分析过，喜欢到处摊大饼，没有一个集中规划，没有真正的CBD。
但武昌滨江毕竟整体条件开始不错的，还是有机会的。入手价格和选筹要多做功课，小户型入手价格建议控制在2.5W以内
贰
提问：我非刚需买到了绿地星河绘a2-2楼东边户＜98平方＞，请问有什么不利因素，我主要担心反水问题，采光的问题还好，因为a2前面没有任何遮挡，您觉得呢？
回答：这一次非刚需能抢到就已经很不错了
如果不是花了高额的茶水费，基本跟好楼层无缘，抢到了就安心持有吧。
2000年以后，高层新建商品房，都改为1楼单独下水、总排水在2楼。相对于其他层，2楼发生下水问题（堵了、反水、返味）的概率高于其他层。至于究竟是多高？以我个人的经验来看，新建商品房，2楼出下水问题的概率也很低。可能就是其他层是0.1%，二层是0.2%，确实比其他层高一倍，但绝对来看，概率仍然很低。
如果一定要深究，这个很大程度取决于用的下水管道的管径。我印象里面05还是06年以后，房子的下水管比以前的又粗了一些，发生的概率就更低。
当然这个数据不好查询，你看看去工程处能否问到。
叁
提问：现有子弹600，目前有泛海桂海园220平自住，金色雅园143平出租。小孩今年刚满十八岁，用小孩户口在泛海芸海园购置了129平方投资，九月份小孩开学后将户口转到了上海的学校集体户口。
现在想咨询：
1、想把孩子户口从上海学校迁回武汉，在武汉融创玖玺台、月亮湾一号或者泛海桂府购置一套房产，应选哪里？或者有更好的推荐；
2、小孩今年大一，毕业后大概率留上海，有什么方法现在在上海购置房产吗？
3、想购置200平公寓自己公司使用，初步定在范湖龙湖天街。手里租金该如何投资，烦房姐指点！谢谢
回答：你好，不建议用孩子的房票买，sfsd用在一线城市才能利益最大化。
武汉有3种方案还能首付3成.
你关注的这几个新盘中自住+投资首选月亮湾一号。
上海二手房成交量爆发，同比增81%，环比增13%，11月二手房成交量3.2万套。量的反应已经非常足了，但因为目前上海70城房价指数还没有出现普涨，所以子弹还会继续飞一会，短期内不会出现调控。但同时，可以预料，未来上海楼市吃到调控是不可避免的，因为全中国一线城市里只有上海没有限售、限离的手段，对比当前的北京和深圳，上海目前是最宽松的政策环境，加之上海疯狂的吸引人才，李佳琪也作为人才落户上海等因素，市场一定会从局部热转为全部热。
所以对于想买上海房子的朋友，我建议一定要尽快买，因为时机不等人，一旦调控出台就又没有机会了。但同时考虑到未来可能的调控政策，也要控制好现金流，为长期持有做准备。
投资角度，各个物业类型收益率对比：纯商品房>70年产权住宅公寓>写字楼=社区商铺>40年权公寓
肆
提问：没有武汉户口，但是我想给我妈买一套汉口中心区的小公寓～自住兼投资小面积段60平米以内～有没有楼盘？给我推荐一下～谢谢
回答：你好，自住和投资属于鱼和熊掌。有没有投资和自住兼顾的房子呢？答案是，没有。凡事告诉你这房子投资自住兼顾， 大概率是在骗你！
投资，一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现，是一种小小的赌博。但凡适合自住，那也就没有暴涨潜力了。自住，是考虑个人复杂的情况，如交通、学区、户型、配套、楼层、采光，做出的选择，是一种消费行为，以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。自住找自己喜欢的，生活半径附近的，什么都符合你标准的房子，只能是CEO
投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。所以买之前，请思考清楚，你到底是要自住，还是投资。
投资是要将世上各个领域的知识与智慧汇集在一起，外化在决策和实操上的综合体现，对人的全面素质要求其实是很高的。如果对投资还完全不清楚是怎么回事呢，也没有什么买房的经验，上来就直接挑战高难度，未必是明智的做法。你闭上眼睛，把自己想象成武汉未来最引领时代的新兴产业的一名生机勃勃、前途光明的从业者。
武汉破限购很简单，有8种方式，详见知识星球内部分享。
我们一直不建议买公寓，汉口60平以内的小面积商住两用公寓近4年的涨幅，非常不理想，严重跑输大盘。见下图：
（注：2016年-2020年 汉口60平以内的商住两用涨幅）
而同期的普通70年大产权住宅，从单价1.07W 涨到2.2W，涨幅在100%以上。见下图：
（注：2016年-2020年 汉口60平以内的普通住宅涨幅）
建议破限购之后买后湖板块的小户型。如果一定要买公寓，汉口流动性比较好的公寓，比如知识星球内部推荐的几个公寓。
注意入手价格，公寓的入手价格要控制在周边住宅价格的5-6折才考虑。
伍
提问：您好！目前想入手有租金回报的写字楼。目前的选择有光谷大道三环边的鼎创国际，金融港，汉街总部国际，还有武昌滨江版块。请问哪一个选择比较好？写字楼多大的面积相对来说比较稳定并好租？
回答：你好，既然支持散售，那么属于写字楼四级中的第三级：普通级。写字楼属于没流动性的市场都属于高阶操作，普通人进去一没资本，二没融资手段，三没流量资源，根本玩不转。
一个比较重要的衡量指标是 附近写字楼的租售比能不能到5%以上。
武汉现在开发商拿地要求很多，必须要建写字楼和公寓，导致写字楼过剩，加上开发商招商能力又不足，卖给散户的写字楼未来很难成气候，除非有统一规划。其实办公楼还是应该租，尽量就别买了。
投资价值有限是一方面，自用因为感受不到租金压力，公司财务运营角度不会有感觉，反而造成不自觉的浪费。
写字楼空置率比你想象的高很多，出租不出去也是有很大可能。中国的写字楼是过剩的，北上广深如此，北京写字楼的空置率为13.8%，上海写字楼的空置率为21%，而深圳写字楼的空置率则为24.6%。
武汉更是如此，因为疫情 就业环境 经济周期 物业经营等原因，写字楼的租金收益大打折扣。
总结过往数据看，住宅的涨幅远远甩开写字楼。相比住宅的接盘数，写字楼更惨，因为需求写字楼的购买者少之又少。
就产品来说，住宅>写字楼>商业，核心区优质写字楼的回报率，拉长时间看也许并不低于住宅，但选择太难、套现更难。
所以，就只看住宅。
陆
提问：新人首问！你好！我现在已经摇到了中建星光城，但是又看到光谷悦城要加推了，就有点犹豫，想问下中建星光城和光谷悦城选哪个更好呢？
回答：你好，这2个盘对比优先中建星光城。光谷板块的发展，从光谷广场1.0版本，到关山大道2.0版本，现在转移到光谷东3.0版本。
关山大道和光谷东都是2个领涨板块，选筹越靠近核心区，房价涨幅越大。
光谷悦城虽然性价比也不错，但是在这2个板块之间，属于跟涨区。
柒
提问：目前打算建仓光谷东，有几个选筹请房姐帮忙看一下。可用子弹260，计划开发2张老人票接力贷入一个两百万出头的，再入一个小面积的全款。（因为已经抵押贷入了中建大公馆，还款受限）
1.朗诗里程26楼，131 满二，总价240。单价1.82 小区刚需气质太浓，怕不抗衰老。
2.北辰优家22楼，111满二，总价217。单价1.95了。小区环境好一些。
3.绿地国际理想城18楼，141不满二，总价230。单价1.62，有12万增值税。小区更新。这几个麻烦姐姐看一下。期待回复。
回答：你好，关豹高速如同一道墙一般，将东湖高新区“南北切割”，当下的价格能买关豹北，不买关豹南。
朗诗和北辰对比，地段朗诗胜，品质北辰胜。其实朗诗的品质也没有大家想象中的那么差，只是周边都是改善盘，朗诗的品质略显逊色了。
你看的这几套对比，投资优先朗诗里程，自住优先北辰。整个光谷东成交量最大的以90-120之间的紧凑3居为主，超过130的大户型，尽量把价格往下压。
