"借名买房"有风险吗？

借名买房是指由于购房资格、银行信贷政策、税费成本等原因考虑，买卖双方约定，一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形十分常见。

一、借名买房纠纷法律分析（近5年统计数据）

案件审理数量

案件审理程序

案件审理法院

随着房屋价值的高涨及社会财产观念的变化，这种借名买房的情况凸显出越来越多的法律风险。

二、“借名买房”主要法律风险

1. 如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难；

2. 如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产；

3. 如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承；

4. 如果银行Z后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。

在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

三、“借名买房”法律法规

《北京Z高院《关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》
第十九条 法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持。
北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要
第九条、（规避住房限购政策的借名买房合同的处理原则）因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条，“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续”。
江苏高院发布《执行异议之诉案件审理指南》
第十九条 案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系为由主张对登记在被执行人名下的执行标的停止执行的，如何处理？人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，原则上不予支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的除外。在此类案件的审判实践中，要对借名登记关系成立与否从严审查，防止被执行人与案外人以此为由逃避债务、规避执行
《湖北省高级人民法院民事审判工作座谈会会议纪要》第四十一条，“因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续”。

四、合同效力判断

对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，有的认为有效。综合起来，主要有以下观点。

1. 借名购买普通商品房，借名买房协议属于有效协议，但只具有债权效力，不产生物权效力

2. 借名购买经济适用房、限价房等政策性保障住房，借名买房协议属无效协议。

3. 对于为规避限购、限贷政策而签订的借名购房协议，既有法院认为该协议不违反法律法规的效力性强制性规定属有效协议，也有法院以损害社会公共利益、以合法形式掩盖非法目为由认定属无效协议。

相关判例：
（2018）鄂01民终3459号 李牧、成秋云所有权确认纠纷二审民事判决书
本院认为，本案中，李牧与成秋云系姑侄关系，双方之间虽没有书面的借名买房协议，但是根据已查明的事实，2013年9月5日案涉房屋过户之日时成秋云向原房主转账300,000元支付房款，案涉房屋交付之后由成秋云夫妇及其保姆居住使用，并且案涉房屋的原始房屋产权证一直由成秋云持有。一审法院依据上述事实，并从购买案涉房屋的过程、购房的出资情况、房屋的实际占有使用状态、案涉房屋所有权的取得方式等方面综合分析，结合双方当事人的陈述及证人证言，认为成秋云已经完成了举证责任且达成民事诉讼法上高度盖然性的证明标准，足以推翻不动产登记簿上的推定效力，据此认定双方存在借名买房关系并将案涉房屋确权给成秋云正确。上诉人李牧的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
（2017）鄂01民终6739号 王难烂物权确认纠纷二审民事判决书
本院认为：现董海霞以其借王难烂名义买房为由，要求确认涉案房屋为其所有，但其对双方借名买房的合意，未提供借名买房协议之类的相关证据加以证实，根据《Z高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利法律后果”的规定，董海霞也无充足证据证明涉案房屋的首付款、按揭还贷款等都由其支付，故董海霞要求确认涉案房屋为其所有的请求，证据不足，本院不予支持。

五、建议风险防范及建议

双方要签订协议，协议上写明了房款是由我来支付，并明确了房产的Z终归属权，即便万一对方反悔，我还可以通过协议，利用法律来维护自己的权益。”

2. 尽量不要购买"经济适用房、限价房"等政策性保障住房.

3. 规避限购、限贷政策而签订的《借名购房协议》,建议先咨询律师，给予专业意见后签订。

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