一线湖景房是不是就是必选楼盘？—— 观测当代天誉

观测结论：（1）适宜40岁以上精英阶层改善型住房选择：（2）不适宜年轻上班族刚需选择：（3）楼栋推荐1、3、5栋，户型目前推荐132和138：（4）相同时间成本下新城区别墅也可考虑。

一、基本情况

位置：洪山区二环线周边，南湖北岸，浅水湾路以南，桂湖路9号

用地规模：约12.7万㎡；建筑量：约50.4万㎡；容积率：约4

小区类型：高层、超高层（30-52层）、别墅

户数：1900户

户型：132-181㎡；三/四室（目前已公布高层户型）

价格：待定

二、优势评价

（1）一线临湖资源，景观视野开阔：虽然武汉号称百湖之市，一线临湖的资源还是非常稀缺珍贵的。天誉位于南湖北岸，恰如伸进南湖的一个半岛，270度湖面景观非常壮阔，观湖视野无遮挡，通风条件也是非常好的。小区采用高层、超高层及叠拼别墅搭配的方式，布局合理，别墅位于临湖一侧，高层及超高层建筑位于后排，周边万科翡翠云台为多层住宅，景观视野遮挡较少，整体观湖视野都较好。另外地块规模较大，绿化率40%，称得上花园式小区，宜居品质较高。

（2）闹市中的隐居场所，安静独立的生活氛围：天誉虽然紧邻武汉市二环线，西边是武昌区、洪山区城市中心区，东边是光谷，正处于两个闹市的中间位置。天誉南面是南湖，片区内也没有大型的商业、办公等公共区域，没有大的交通出行需求，南北向和东西向过境的交通和人流经雄楚大道和珞狮南路分流，不会对小区居住环境造成影响。同时，华中师范大学、湖北省肿瘤医院等大型院校属于低密度空间形态，一定程度上降低了片区的人口密度，从而保证了该片区较为独立、安静的生活氛围。

三、劣势评价

（1）交通出行不畅，上下班交通拥堵严重：天誉周边没有地铁线路，远期也没有规划线路经过，距离最近的2号线虎泉站和8号线文治街站约2公里，公共交通出行不便。

车行交通虽然有雄楚大道和珞狮路连接迅速进入二环线快速系统，但由于南湖片区人口密集，东西向主城区与光谷之间交通出行压力大，珞狮路和雄楚大道拥堵严重。当然，两湖隧道南湖段经过该片区，近期将启动招投标工作，建成后车行交通将得到一定缓解。

自天誉开车15分钟向北可达武汉大学，向西可达武昌站，向南可达洪山区政府，向东可达鲁巷广场附近。30分钟可达汉阳和大武昌片区。

（2）建设成熟的片区，商业和公园配套却不足：洪山东板块建设相对成熟，剩余可开发地块不多，但商业配套较弱，距离最近的综合商场为街道口商圈，距离约4公里；除了华中师范大学南湖校区内部，周边无大型公园绿地，小区随紧邻南湖，但没有建设丰富的亲水岸线，未来可建设的空间也比较有限，游玩观赏性不足；教育配套相对较好，除了现状洪山实验外国语学校（小学+初中的九年一贯制学校），未来还规划有一处小学和初中，距离约800米。

（3）紧邻省肿瘤医院，视觉感官上有不适应：省肿瘤医院是三甲医院，但不是日常配套服务医院，而是专科医院，在目前大部分人闻瘤色变的环境下，紧靠医院明显不是优势。天誉与省肿瘤医院仅一条道路之隔，长期生活在救护车、救护警报的环境下，难免会有一定的心理压力。

（4）户型设计上不合理，居住体验差：目前已公布的户型中，有132、138、175、181四个户型，总体均为半通透户型（即客厅餐厅不通透，卧室对开通透），通风效果一般。132和138户型相对比较方正，布局也相对合理。

175和181户型布局较差，一是南北纵深长，东西开间窄，通风采光效果都较差；二是南面仅布置一个卧室和一个客厅，两个卧室都在北面，采光不好；三是181户型客厅落地窗开窗面向西，不仅观湖视野较差，且还面临西晒问题。

四、相关建议

（1）适宜40岁以上精英阶层改善型住房选择：对商业配套需求度不是特别大、对环境要求较高的40岁以上精英阶层，比如商业精英、高校教授、自由职业者等，天誉不失为一处宜人的隐居场所，未来别墅房型值得期待。

（2）不适宜年轻上班族刚需选择：对于上下班的白领阶层，交通出行不便，开车及地铁出行都会耗费大量时间成本；预计价格不会低，且都是大户型，刚需门槛还是较高；另外，周边商业匮乏，对于热衷于逛街购物的年轻人来讲，都不是很友好。

（3）楼栋推荐1、3、5栋，户型目前推荐132和138：1、3、5栋观湖视野最好，且与肿瘤医院有一定间隔，其次推荐6、7栋，可以享受西侧湖景及小区中心公园景观。目前推出的四个户型中两个超大户型短板明显，132和138相对较好。

（4）相同时间成本下新城区别墅也可考虑：由于该片区处于交通低洼地带，距离城市中心区空间距离较近，但时间成本不低，区位优势不明显。相同出行时间的情况下，在新城区购置别墅也许能选到价格更低、环境更优的楼盘。