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2021年度热点回顾,带你看透楼市的趋势

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原贴链接:奥特曼的年终总结


2021年是“十四五规划”的开局年。


2020年10月29日,审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》。


《建议》明显淡化了经济增速的要求。全文2万多字,提到“质量”40次。即未来我们将从追求增速变成追求高质量发展。


我们已经习惯了近30年的经济高速增长期,潜意识里觉得一切都应该变的更好,但是随着人口红利的逐渐消失和经济结构的重塑,未来大概率要经过很长一段时间社会群体意识的转变。


用时髦的话来说就是“今年也许是未来X年最好的一年”。


为什么总书记一直在提“百年未有之大变局”,不管是外部环境风云变幻、新冠疫情卷土重来,还是内部经济如履薄冰,我们都面临着前所未有的危机。各行各业,在由高速增长转型为高质量发展的过程中,经历阵痛是必然的。


房地产行业的趋势


以高质量的角度去看房地产和其他的行业,你就能明白未来的走势。这个行业无脑扩张无脑膨胀的时代已经彻底结束了。在十四五规划中,明确指出了城市群的发展道路,提到了5大城市群,京津冀、长三角、粤港澳、成渝和长江中游城市群。这5个城市群未来会继续聚集更多的人口和GDP。


房地产是老百姓最关心的经济话题,也是地方zf最重要的财政收入来源。在城市化的进程中,为了发展经济,土地财政是创造新城、提升基础设施、招商引资的利器。如果没有土地财政,我们现在的一、二线城市公共服务和社会保障不会如此的完善。当然, 也造成了高xxxxxxxxx。可以说房地产是之前xxxxxx投资方向。


但是卖地的游戏不可能一直持续下去,特别是在人口的黑天鹅逐渐逼近之际,加之高房价阻碍消费、阻碍经济高质量发展,所以靠房地产长期拉动、刺激gdp的时代已经过去,房地产已经完成了作为经济高速增长引擎的历史使命。未来从宏观上来说,不要对投机炒房抱有太大幻想,房子未来会回归消费类商品属性,落实房住不炒。


人口的黑天鹅


2021年5月11日,第七次全国人口普查结果公布。新生儿数据确实是断崖了,同时老龄化导致的人口结构剧变也是未来的重大隐患。


1962年前后那波婴儿潮出生的人,他们是中国改革开放后经济高速增长的基石,带来了几十年的人口红利,他们为共和国的繁荣昌盛做出了不可磨灭的贡献。而现在,他们已经或即将退休,未来的养老问题迫在眉睫。



武汉楼市的未来


年末的集中土拍似乎给冰冷的武汉楼市带来了一丝暖意。相比于杭州土拍的火爆和高溢价,武汉的此次土拍,住宅地块均底价成交。从拿地主体和出资背景来看,国资扛起了大旗,也从侧面说明了武汉土地价值的疲软以及xxxxx压力之大。


对于武汉这种造血能力、税收能力一般的二线省会城市,卖地是最简单也是最直接的财政收入形式。但是无节制的卖地会导致市场在同期出现天量的新房供应,导致部分版块在某一时期出现供远大于求的情况,房价直接被击穿,新盘只能打折才能勉强去化。典型的例子就是盘龙城、汉阳四新等区域。今年8月武汉楼市进入寒冬后,率先出现新盘惊人折扣的就是这些区域。


无休止的卖地无异于饮鸩止渴,版块中的某楼盘若是去化困难加之三道红线的捆绑,可能导致开发商资金链紧张、停工甚至烂尾。这样的情况如果集中爆发,直接关系到地价的稳定和招商的预期。若是银行对开发商抽贷,那xxxxxx也不是什么大新闻。


武汉楼市的分化会进一步加剧,分化的种子将由版块之间渗透到版块内部,就算2022年楼市短暂的回暖,也意味着投资风险进一步加大,因为武汉xx%的房子已失去投资属性。


楼市分化的终局之战


2016年之前,武汉买房可以看环线,普涨是基本面。


从2017年以后,武汉楼市分化的种子就已经埋下,之前的普涨不可能重现。环线理论逐渐瓦解,多中心发展和新区崛起成为解剖楼市的钥匙,版块版块之间的差距越拉越大。这就是分化的1.0版本,即版块之间的分化。


十四五规划开局年,随着经济增速进一步放缓,经济结构迎来重大调整,楼市将迎来版块分化的2.0版本,即版块内部的分化,底层逻辑就是前文提到的各行各业“高质量发展”和房地产回归消费居住属性,淡化投资属性。


个人判断分化的2.0版本在武汉可能需要长达5-10年的过程,如果房地产税明年在武汉试点,分化的2.0版本会进一步加速。


你问什么是分化的2.0版本?就是两个小区仅隔一条街甚至还共享所有资源,但是xxxxxxx。


你问现在怎么办?抓紧把房子xxxxxxxxxxx,不要在意短期的波动,坚定地贯彻房住不炒。


土地财政是强二线城市崛起的关键,武汉也不例外。卖地并不能产生现金流,政府拿着卖地的钱除了大兴基础设施建设、教育投入、公务开支等,最重要的是得招商引资、给优质企业融资、培育先进产业落地。只有这样才能真正把卖地的钱转化成现金流和政府的税收。


如果说卖地造新城、旧城改造(变相卖地)是城市化的第一阶段,那么第二阶段就是现金流阶段。在一众强二线城市中,谁能更早地进入现金流阶段,摆脱对土地的无节制依赖,谁就能在准一线城市的竞争中脱颖而出。


武汉唯一的出路就是继续产业转移和产业升级,做大做强光芯屏端网储等高新制造全产业链,最终拥有强大的自身造血能力和税收能力。这样才能真正地实现楼市软着陆。


在一线城市逐步放松落户的情况下,在人口黑天鹅即将到来的情况下,留给武汉的时间不多了。


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