本帖Z后由 周芃芃 于 2011-9-26 06:33 编辑
曾经在一个月前的一次我们“江城楼市”群中，大家畅谈过关于香港的楼价和房市。作为华人地区一个非常成熟（已经不能用比较成熟了概括）的地产市场来说，的确对我们武汉的楼市和未来发展有很强的借鉴意义。我也曾经有幸在几年前曾多次领略过那个市场的风采。一点拙见，希望了解香港地产的朋友轻些拍砖。
首先插播一个关于10月6日位于沌口的万科金域蓝湾的团购活动的通知：
万科金域蓝湾作为沌口的标杆豪宅，这次活动是减2w再96折。觉得可以的意粉可以过来看看，无论谈不谈的成，都有大几十块钱的精美礼品奉送！
报名地址：10月6日团购万科金域蓝湾
http://www.deyi.com/thread-3541027-1-1.html
废话不多说，直接进入正题：
香港-------很小也很大
香港是一个人口密度极大的地方。就普遍开发的港岛、九龙、新界的市区而言（不计算离岛、山区）大概密度可以达到2.1万人/平方公里。而相比武汉而言，武汉的市区人口密度为1万人/平方公里（仅仅计算主城区三环内，未涵盖远城区）。
看到这里，你也许觉得，武汉的人口密度比香港小一倍，房价却便宜接近十倍。是不是武汉还有更大升值可能？这个问题，等看完这一节自然就会有答案。
香港人口密度确实在全球都算名列前茅，就拿旺角（我觉得旺角好像江汉路步行街）来说，全球第一大人口密度地区，可以达到13万人/平方公里。而武汉人口密度Z大的新华路仅为4.6万人/平方公里。（投资新华路没错哈，所以ZF不惜一切代价拆迁精武路是有目的地！！）
看到这里，你是不是觉得武汉有点大都市的味道哈？作为一个副省级城市，早些时间在人口密度和城市发展上面和成都掐架的余波还未散去。但是，别忘了！武汉是江汉平原地区。啥叫平原，一马平川呗！更何况咱有些KFS还会偷偷的填湖以便达到更平更川的目的。
但是可怜的香港，你就羡慕咱们武汉吧。来看看这个国际大都市的卫星地图吧：
从图中可以看到整个香港岛，真正可供开发和使用的土地非常的少，大部分都被群山所包围。
（kfs要盖楼就得发挥愚公移山的精神哇咔咔！）。
再来以同样的比例尺看看咱们武汉：
么客气，随便盖，都是岔滴！
疑问解答：
前文中不是我假设了读者的想法么？武汉的城区密度仅为香港的一半么？那不是武汉的房价有很大的上涨空间？
首先！香港的楼价并非所有地方都那么离谱（总不能人人都住铜锣湾吧！）。
例如在元朗的天水围（类似武汉的蔡甸），（那香港的盘龙城就是屯门撒，古惑仔三鸡的故乡）就有和武汉二环差不多价格的楼盘。而我们盘龙城都5000+了，你还说啥呢？
天水围，好地方啊！推荐一部描写天水围且评分非常高的电影：《天水围的日与夜》。
天水围的地理位置，红色英文字母标示处：（该处距离铜锣湾37公里，坐车一个半小时）
香港是因为没有土地，才把那些卫星城拓展到那么遥远的地方。而咱们，是因为利润高，才把小区建到远离市内的地方。
关于香港楼盘的一些数据：
1、1995-2011年香港楼盘走势图：
从图中可以看到
1996年8月： 香港楼价（根据加权平均值计算） 为3965元（尺）10尺差不多为一个平方米。
1997年6月： 在香港回归利好的刺激下，猛涨到6208元。
1997年10月： 仅仅只是利好过了4个月，当时价格为6159元。
1998年2月： 亚洲金融危机98年悄然而至，黑色的4个月啊！当时价格为4641元。而这一切才刚刚开始。
2003年5月： 整整五年过去了。楼价一直下挫不止，当时的价格为历史Z低价1894元（貌似和武汉二环现在差不多）
2008年5月： 又是一个五年过去了，在奥运前夕，楼市终于缓了一口气，当时价格为4207元。
2008年12月： 随即震荡下行到3397元。
20011年8月： 就是上个月，5806元，依然未回到1997年Z高的6208元。
所以，请那些预测楼价将来会怎么样的筒子，还是借鉴下比较好！
2、其实呢，在香港炒楼和炒股票其实蛮相近的：
在香港，楼盘均价Z高的地方，Z有代表性的地方，我们也Z熟悉的地方，就是湾仔。也就相当于咱们的循礼门。可去会展中心（武汉也有），也可去商业中心铜锣湾（我们的武广）、更可去金钟、中环（我们的新华路-建设大道）。
这是从2008年1月到现在湾仔的楼盘价格和放盘数量图：
懂股票的童鞋一定一眼就可以看出其中的奥秘。大家都不再抛盘的时候，是什么时候？是楼市Z低谷并开始拉升的时候。大家都疯狂抛盘的时候，是什么时候？是楼市开始准备下挫的时候。现在呢，所有的香港人都在看好香港的楼市，所以捂盘风行啊！！
那些香港的指标&代表盘
港岛：太古城！地段和位置类似武汉的古田四路。前面搞几站就到了繁华的铜锣湾（类似我们的武广），后面搞几站到了工薪阶层和香港廉租房比较多的西湾河（类似武汉的古田一路）。
太古城里面比较便宜的：
也有比较贵的：
贵在哪里呢？看图：
有些东西，咱们死活都比不了——香港的贷款利率
以：
为参照！
香港的：
再看看咱们的：
那啥七十年所有权、那啥限贷、那啥限购、那啥当年7折利率，现在1.2 1.3倍利率，在这里是不是都是浮云呢？
这篇文章说实话，我是从晚上十二点开始写，一直写到现在。差不多四个小时。我想谈的东西很多，有很多东西写了，觉得不好放上去，又删除了。而且很多东西说的太细了并不和谐。更何况作为我自己，我并没有资格对任何一个楼市下定论。我不是潘石屹，我只是一个地产爱好者罢了。 但是作为对楼市感兴趣的你，我想，你也许在自己的心里，有了自己的答案吧。
说到底，只有真正的市场化才是楼市健康的根本
Z后，感谢GFW，还有多少外网你可以屏蔽？
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楼主大才
