金银湖与盘龙城最后的博弈!汉口低价片全方位极致解析!

本帖Z后由 喂不饱的熊猫 于 2013-10-11 13:03 编辑

从这篇开始，LZ就不按金银湖的那种模式写了，似乎有点太制式化了，LZ也自认没有写市场报告的能力，也不想被灌以托的骂名。

所以从这篇开始LZ就以叙事性的形式来写了，不再刻意去强调数据的罗列。一切都源自LZ个人的想法，不客观之处还请见晾~

-------------------------------------------------------- 盘龙城----------------------------------------------------

盘龙城篇前言：

对于这个片区请容许LZ将思绪好好的去沉淀一下。毕竟当初2010年LZ眼中的盘龙城无论是在售的区域还是置业倾向都和今天截然不同。

盘龙城和白沙洲作为武汉曾经Z悲剧Z苦难的两大片区，盘龙城的悲剧程度就连的白沙洲都难以比拟，毕竟白沙洲好歹算“亲生的”。而盘龙城顶着挥之不去的“黄陂”头衔，片区发展举步艰难。比起距今发展仅短短二三载的白沙洲片区，盘龙城已经坎坷的走过了七八个年头。

在这七八年的时间一直受到各种因素的打压，盘龙城的发展也几度陷入了病态。甩开大量楼盘空置和零商业这两点不谈，理应放在Z后开发的黄金地段“盘龙大桥下桥口”，却在盘龙城Z低迷的时期低价低质开发殆尽，仅剩下少数沿街区域晒地空置。而后续开发的区域离3环线越来越远，让片区的发展陷入了恶性循环。

在房价近乎疯狂的2010年，盘龙城可以说是全武汉在售区域里唯一一个依旧萧条的片区。区区一个远在另一边的汉口北显然不足以能改变大部分人对盘龙城的感观。

当然在今天，这种状况终究还是被终结了，这一切归咎于汉口市区内近乎疯狂房价和地铁机场线的落实。即使机场线Z终规划延迟到了2017年，但相较于已经让大部分人无力憧憬的汉口房价和金银湖开发殆尽的现实，地铁机场线便成了推动刚需置业盘龙城的一条“希望”的地铁 。

-----------------------------------------------盘龙城与金银湖发展之争--------------------------------------------------

在动手写盘龙城正篇时，LZ觉得有一个话题不因该也无法去刻意回避，那便是关于“金银湖与盘龙城”发展的争论。

首先LZ可以很肯定的说，同为郊区的这两个片区都不存在短线投资的可能性，而长线投资又面临着租金廉价的现状。所以说正真买这里的绝大部分都是自住的刚需。虽然LZ并不否认房子本身就具有投资性，即便是自住也有权利去考虑未来的增值收益。但显然无谓的口水并不会对你置业的片区有任何实质的帮助。

LZZ不能理解的是关于“宏图路大转盘之争”。金银湖的说那里属于东西湖区，盘龙城的说那里已经托管给了黄陂区。如果宏图路大转盘真的能发展成规划中的水准，那么无疑金银湖和盘龙城都是Z直接的受益者。而如今对宏图路大转盘的争论无非是希望让自己片区的房产能有所增值，LZ看来实在毫无意义。

其次LZ不能理解的是关于“金银湖和盘龙城的潜力之争”。其中争论的Z核心部分也确实是一个不因该回避的问题“有人认为从2010年算起到如今，盘龙城房价从3000多一路到今天的均价破5000涨幅上远胜过金银湖，所以盘龙城更有潜力。”

LZ就这个问题好好分析一下，给准备选择这两个片区的朋友一个清晰的概念。

首先盘龙城的涨幅大，其实是奠定在2009年盘龙城片区近乎崩盘的低价这个前提下的，某种意义上说从盘龙城开始大量建商品房到2009年中间过了至少三五年的时间，而在此期间房价起起落落算下来基本是没涨过的。

其次盘龙城的发展过程中，除了名流人和天地商业引进了盘龙城第一家大型超市（中百仓储）而导致在短时间内盘龙城房价东区较高的情况外，其实整个盘龙城片区的主流楼盘价钱是差不多的（如今动机不纯的F空港中心城算例外，也没参考性）。也就是说盘龙城以巨龙大道和盘龙大道的交汇点为中心，所辐射的整个片区房价都是相对平均的。因此盘龙城片区看起来更加具有整体性，这一点与发展严重多极化的金银湖截然不同。

以2010年为例，金银湖金山大道沿线和古田二路三环线口的楼盘均6000左右，此时环湖路上的楼盘仅4000出头。而当时的盘龙城还在3500上下徘徊。所以拿如今的盘龙城去和环湖路上的楼盘比显然不公平，这跟拿如今的盘龙城去和金山大道沿线比不公平的道理一样。价格是一个很公正的指标，所以谁相对贵谁相对便宜，其实就说明了一定时间内的发展实实在在的可预期度，这是做不了假也掺不了水分的。

得意小编有句话说得很好“你有你的高端大气，我有我的情有独衷”。所以无谓的片区口水之争，LZ不希望在跟贴中看到哦...

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如果不是考虑到盘龙城在售楼盘实在是太多，而且同质化过于严重，LZ实在不想把盘龙城划成3片来谈。

考虑到盘龙大桥下桥口区域和临近机场高速的西边区域楼盘相对较少（大面积的别墅区和其他已售磬楼盘）所以这两片LZ就不谈了（当然“轴心片”巨龙大道和盘龙大道交汇处往南和往西的个别楼盘还是会列入轴心片区来谈的）

PS：盘龙城目前主要有4路公交，投币价钱为2块5毛（比市区贵5毛），发车间隔其实目前算有所改善了。后面的片区分析主要就说明公交和自驾的出行方向，这种小问题这里先说明下。

PS：盘龙城至少5成的楼盘都和“帝大地产以及纵横集团”有所关系，而盘龙城至少8成的楼盘均由“盘龙明达”承建。所以其实整个片区在楼盘档次和质量方面其实都可以说差不多。所以在后面的片区分析中，除了有需要特别强调的楼盘外，其他情况就一概而论了。所以目前对这个片区有打算的朋友需要做好心理准备，至少目前这个片区没有任何一个楼盘物业是靠得住的（包括恒大），而且建筑质量也均一般。

后面将分三楼来分别介绍三个片区...

本帖Z后由 喂不饱的熊猫 于 2013-10-11 12:57 编辑

----------------------------“奥莱片”盘龙大道沿线奥特莱斯广场附近--------------------------------

某种意义上来说，在地铁机场线走向已经明确的今天，如果不是奥特莱斯广场的存在，这一片的购买价值基本为零。

但如果你认为LZ看好奥特莱斯广场的话，那你又错了（为什么是又？=.=）。恰恰相反的，LZ非常不看好这货！

也许带点个人感情因素，整个盘龙城LZ印象Z差的两个楼盘就是奥莱汇和汉口湖畔，某种意义上可以把这两个楼盘看作一个楼盘（紧邻，且都直接或间接都隶属于帝大地产和纵横集团） 。自古KFS售楼夸大宣传其实属于正常手段，但凡是都要有个度，过了就属于恶性欺诈了。

首先在2010年奥特莱斯都没有完工的时候，汉口湖畔便大肆宣传奥特莱斯的配套，例如超市院线之类的，而且很清晰的提到了“沃尔玛山姆店 （高端会员制超市）”。很显然目前的奥特莱斯广场连这些的影子都没。而后奥莱汇开盘了，汉口湖畔和奥莱汇的销售推广又变成了奥特莱斯广场北区会有沃尔玛山姆店和院线以及集中商业体。

去年底，我陪同一位朋友去这边看房。看着售楼人员眉飞色舞的规划着这里未来的蓝图，说句心里话，忽悠的我见多了，能让我这么恶心的我真是第一次见。

忍无可忍之后，我只问了售楼人员一个简单的问题：

“为什么既然你这么肯定有沃尔玛山姆店，但你们楼盘的文本宣传中却仅仅只轻描淡写的一笔提到了山姆店超市,甚至连沃尔玛三个字都不说全？而且奥莱汇开盘至今都没有敢在围墙或任何媒体频道去正式提及沃尔玛山姆店的招商问题，如今你信誓旦旦的以此作为卖点向我们推荐，你能给一个让人能接受的理由吗？”

于是LZ和有购房意愿的朋友一起被非常隆重（2售楼人员+2保安）且非常不礼貌的“请”出了售楼部。他们认为我是来闹事的，我一点都不觉得希奇。你觉得我在大庭广众之下说了“这么多不负责的话”影响了你的生意，你说“那么多不负责的话”又影响了多少可怜人的人生呢？

其次，关于地铁的规划，从汉口湖畔开盘到奥莱汇开盘，KFS都一直很肯定的告诉购房者，这里是地铁口物业！理由无非是这么大的一个商业广场，地铁当然要在门口设一站点。姑且不说这个理由压根就站不住（显然这里的购物群体以自驾为主，而且显然你也没有重要到ZF规划地铁必须考虑到你的程度啊），就连如今地铁走向已经明确的今天，还死活拉着个地铁宣传不放，再顺同商业配套连哄带骗诱导购房者出手。

但抛开个人感情因素来说，这个片区作为整个盘龙城目前唯一一个大型的商业广场还是对盘龙城有重要的价值和提升的。即便那些坑死人不偿命的折扣店无法解决周边居民的生活需求，但是数量并不算少的中西式快餐连锁还是很有存在的价值的。LZ的一个挚友，就是因为奥特莱斯广场的肯德基和味千拉面买的汉口湖畔。

可以说在地铁线走向确定之前，“奥莱片”的3个楼盘的价钱在整个盘龙城都属于偏高的一片，对于2011年4500-5000之间价钱出手了汉口湖畔的朋友来说，如今盘龙城的价钱分化已经很明显了。当时几乎同样价钱的“轴心片”如今均价已经远超“奥莱片”。说简单点，在地铁规划确定前，“奥莱片”的商业宣传和“轴心片”的地理优势打了个平手。而如今商业蓝图越画越虚无飘渺，地铁走向却已成事实。价钱会被拉开也在情理之中。

以奥特莱斯广场为例，沿盘龙大道直线行驶到三环线有8.5公里，毫无疑问的是离汉口市区Z偏远的片区。无论是自驾还是公共交通工具在这整个盘龙城都可以说是Z不方便的。但就是这样的一个片区，打着商业配套的旗号，高价绑票了无数原本已够悲催的人生。

万幸的是，盘龙城并没有想象中的那么大。即便看似Z远的“奥莱片”其实离“轴心片”巨龙大道和盘龙大道交汇处也仅仅2公里左右，虽算不上地铁沿线，但也无换乘对接的压力。“轴心片”如有大型商业配套，几分钟车程其实也同样可以享受。

如今只希望纵横集团能够兑现当初的商业承诺，时间不重要，是不是沃尔玛也不重要。哪怕是能有一家无论品牌的大型超市和一些日常生活所能涉及的商业，对选择这里的业主都是一个交代，也让这些人的人生能多点阳光。毕竟那些动辄几千的衣服不能天天买，那些快餐也不能天天吃。

推荐指数：零颗星。理由很简单，这规划赌不起，也没有赌的必要。即使选在其他片区，就算“奥莱片”的商业真的按宣传做起来了，他们也一样可以享用。何必非要买在这个“没有地铁站的未来商业”旁呢？

PS： 顺便一定要提一下，关于汉口湖畔的脑残设计。汉口湖畔的楼道（电梯口到家门口）用的不是感应灯而是需要手动的一般开关！而且这个开关设计在业主入户门附近！等于说出了电梯你得摸黑一段距离才能凭感觉找到开关！LZ亲身体验过实在无力吐槽....而且KFS已经明确的表示不会更改，也没法更改（无法？房子卖了就懒得改了吧！我凸）

本帖Z后由 喂不饱的熊猫 于 2013-10-12 13:22 编辑

------------------------------“轴心片”巨龙大道和盘龙大道交汇处附近---------------------------- 首先~LZ要恭喜各位在 去年或前年或更久之前置业这一片的意粉们~因为在地铁规划落实出台前，你们能意识到这种两条主干道交汇的区域价值，至少说明你不是一个笨蛋=.=

作为盘龙城唯一一个真正意义上的十字路口，该片区的发展却并不是一帆风顺。北有忽悠之王奥特莱斯，东有盘龙城第一家大型超商（名流中百仓储）。所以即便占据了绝对的区位优势，然而却在价格上一度落后于其他区块。

然而随着地铁线的落实，以及F空港中心城和领袖城商业部分的逐步完善，该片区的价值已经在价钱上得到了充分的体现。考虑到该片区的辐射性，所以很多附近1公里左右的楼盘也列入其中来讲。

首当其冲便是踏着地铁东风无比高调的“珑憬轩”，如果目前的规划不更改的话，这确实算是一个地铁口的楼盘了。该楼盘临街为两排高层，后面全是小别墅。除此以外真觉得没什么好介绍的了.....但.仅仅一个地铁规划的出台，让它半年直接均价从4600直接涨到5600以上现在直奔6000而去，不知道曾经价钱远胜它的忽悠之王现在如何自处，LZ实在感慨唏嘘。

而且旁边F学府Z近的一次开盘据说均价已经接近6000，这样看起来珑憬轩下次开盘肯定只会更高了，再次感慨唏嘘。

感慨唏嘘完这两个十字路口西边的楼盘，该来说说地标楼盘F空港中心城了。

目前该楼盘6300的均价，仅次于日月山水的6600，但LZ个人觉得空港的6300货真价实，而日月的6600水分太足。相信任何一个到过盘龙城的人对这个楼盘因该都有印象，无论是高度还是外墙设计，这个楼盘绝对是盘龙城第一有气势的，对得起这个地标的称号。有人觉得这个楼盘太密了，而LZ实际走进小区看过，其实实在还好并没有外面看起来的那么夸张。小区的商业街目前已经处于营业状态，虽然水准可能比预期的有所落差，但正如LZ常说的，对一个楼盘来说，这些生活中时刻紧密联系的小型商业才是Z有价值的。下楼能有各种餐厅，各种蛋糕店，熟食卤味已经算很幸福了，金银那么多均价冲8000的楼盘楼下毛都没一根不是么？而且该楼盘的集中商业部分不出意外因该是苏宁国美二选一，相信这种商业的入驻还能为商业街到来更多的招商机遇。

说了这么多，大家是不是觉得我只说了好的，没说任何不好的？正如LZ在盘龙城开篇中所说，整个盘龙城没有任何一个楼盘物业是靠得住的，而且建筑质量也均一般。所以这里LZ说的只是地段和规划。

谈完了空港中心城，自然因该谈珩生领袖城了。

作为这个十字路楼的另一片集中商业体楼盘，领袖城就显得悲剧多了。

关于物业问题LZ觉得领袖城跟丽景湾很像，他们有的问题别的楼盘其实都有，只不过可能他们的入住率和关注度远超过其他楼盘，所以问题往往在媒体面显得比较激烈。

其次几度疯传老板欠钱准备潜逃，领袖城即将烂尾的消息也让这个楼盘无论是价钱还是销量都远远不如隔壁的空港中心城。对于这个楼盘，LZ实在不愿意多讲，毕竟有以上这么多的隐患，而且也不像丽景湾那样在片区属于没得选的情况。所以LZ只谈谈这个楼盘的商业情况。

这个楼盘是附带一栋大型写字楼的，其次领袖城正式宣布了在集中商业体中，已成功招商世纪华联，按目前的情况，世纪华联购物中心将毫无疑问是继名流中百仓储后整个盘龙城的第二家大型超商。

Z后来谈谈十字路口南边的巢上城。毫无疑问该楼盘是目前整个盘龙城距离三环线Z近的在售楼盘。把这个楼盘放到该篇的Z后来讲，是因为身边朋友如果真要LZ推荐盘龙城的楼盘的话，LZ大概也只会推荐这一个吧。

停水停电的问题在盘龙城算是通病，但偏偏巢上城很少停水停电，甚至可以说几乎全年就两到三次。这一点是通过LZ的朋友事实验证了的。

小区离主干道大概300米左右，并非完全临街，这种距离绝对算是一种优势，再加上今年开始大力宣传招商的佰汇商业街，未来小区生活有期待的价值。

同样于珑憬轩，如果地铁规划不改的话，巢上城也可以算得上是地铁口楼盘了。而且扼守盘龙大桥口主干道，公交优势更加明显，说是全盘龙城之Z也不过分。

当然盘龙城其他楼盘该有的通病，它一样也有。例如入住率太低（导致小区的中百超市关门=.=），物业不给力等等。顺便值得一提的是，现在网上关于巢上城的5400均价已经严重失准，目前该楼盘三期已过6000均价。

本帖Z后由 喂不饱的熊猫 于 2013-10-12 14:04 编辑

------------------------“名流片”巨龙大道沿线名流人和天地往东----------------------------

之所以把这一片放到Z后来讲，是因为相较与另外两片来说， 这一片实在太特殊了。 这一片可以说是整个盘龙城，唯一一个真正占据了湖景优势的区域。这点从地图上就可以很清晰的看出来。大量的楼盘沿着这些零散分布的湖岸而建。

将名流人和天地划到这一片来谈确实有点委屈它了，因为这个楼盘离轴心十字路口其实也仅仅1公里左右而已。但除了名流外，LZ实在找不到下一个可以用作开启这个片区标志性楼盘。

在地铁机场线确定之前，可以说这个片区除湖泊资源外，还占据了两个很大的优势，即盘龙城第一家大型超商“中百仓储”和汉口北的轻轨延长线。

首先当然我们因该来说说名流人和天地。这家对盘龙城有时代意义的楼盘在招商上面是显示了足够的诚意的，无论是中百仓储还是马荣幼儿园，都是名流先招商签约，然后再依旧商户的要求去建设相应的场所。这样的诚意和让步因该是促成整个盘龙城第一家大型超市和高档幼儿园落户该楼盘的根本原因。虽然同属于名流商业部分的名流商业广场整体水平略低（连家麦当劳和肯德基都没），但是LZ认为这切可以归咎于当时盘龙城的入住率，并不能怪名流本身。

其次名流每一期的住宅风格都不同，凑在一起高低错落，颜色风格各异，还满好看的。

然而随着轴心十字路口的商业体系初步完善，名流的商业广场的影响力也日趋微薄。而东边的汉口北轻轨站离名流又实在是太远，加上又并不属于地铁机场线沿线，所以名流就处在了这样一个看起来有些尴尬的位置。

不过即使这样，LZ觉得名流还是很不错的，毕竟家里门口有个中百仓储，小孩子能有马荣这样的幼教，距离地铁机场线换乘也算轻松。LZ曾经在想，如果名流的地块在马路的另一边，按名流目前的规划和诚意，因该可以建成整个盘龙城Z漂亮Z完善的小区吧，可惜了马路对面临湖的地块啊，哎.....

谈到这里，该细说一下汉口北了。从名流沿着巨龙大道一路往东大概3公里便是轻轨一号线汉口北延长线站。为了这个部分，LZ十一假期专程去了趟汉口，印证了两个想法。

第一：汉口北基本是死翘翘了，至少对盘龙城居民的生活不会有任何本质的改善的，所以如果指望汉口北将来能有什么样的商业MALL或者指望随着汉口北的发展能引来任何教育或医疗资源的话基本可以就此打住了。其实这一点在房价上体现的就很明显了，就算在汉口北轻轨站附近的楼盘，如今的价格也很难跟盘龙城相比了。基本现在的汉口北就是死城一座。虽然这一点三年前LZ就认定了，但是考虑到写出来的东西多少要有点依旧，所以才专程又去了一躺，简单点形容“人迹罕至，环境恶劣，完全没有居住气息”

第二：轻轨站的基本施工均以接近尾声，估计年尾或明年初通车问题不大。

在这一片中，离汉口北轻轨站Z近的在售楼盘因该是“日月山水”。这个号称盘龙城均价之Z的楼盘，其实再LZ看来真心不值。虽然号称盘龙城环境Z好的楼盘（LZ真心觉得不怎么样，还不如恒大名都），但无论是小区环境还是环湖栈道，都是需要维护的，如今打着环境的旗号，踩着轻轨的东风卖出这样高的价钱。一旦楼盘告罄，在没有坚实的物业管理基础的情况下，可能顶多一年，小区的环境优势便可尽丧。反之还可能招来更多虫患。更何况在LZ看来该楼盘的园林和湖畔建设成本也实属一般，像金珠港湾这样的传奇楼盘，Z后都灭在了物业管理上，相比起来日月山水更加不值一谈。凭心而论，指望轻轨一号其实并无太大意义，而且盘龙城越接近汉口北的区域，越显荒凉，在这样的前提下为了一个还需要公交对接的轻轨线实在不值得。

在日月山水和名流人和之间还有很多的在售楼盘，“美景天城/一品国际/中城时代/恒大名都”，价格普通都不低。对于这些楼盘，LZ实在不想推荐介绍，也实在觉得没什么值得介绍的必要。如果亲非要买在这一片的话，除了名流人和天地之外，LZ勉为其难的把眼子王忽悠王恒大端出来吧，此举已属矮子里拔高个般无奈...

-------------------------------------------盘龙城篇END-----------------------------------------------

这几个区域只有盘龙城算是真正的郊区，属于黄陂管辖，其它都是主城区的片区。

这么好的帖子，居然没人顶，难道意粉都出去旅游了么

本帖Z后由 喂不饱的熊猫 于 2013-10-2 08:48 编辑

回复 弘德 的帖子

在价格上面，个人绝对Z有参照性的就是盘龙城和白沙洲。

盘龙城是因为机场线的发展和汉口市区疯狂的楼价，让在汉口工作人逐渐接受了这里，摆脱了远郊的头衔。

白沙洲是因为属于三环内，介于环境恶劣（武昌区和洪山区交界又互不管的结果）和交通不便（武船阻断了临江大道），所以低价吸引了很多需要在主城区落户的人。

至于郊区不郊区的倒不是重点，同样作为远郊的汉南蔡甸就显得冷清多了。

这里分享的是值不值得买的原由。

想知道为啥楼主从2014不关心楼市了？

还有想听听楼主谈谈沌口的房子

等待楼主继续高论。已买盘龙城。

为什么没有关注到后湖的大宿舍区呢？

楼主继续啊，期待

加油哦！

楼主继续啊 很好的帖子啊

楼主，6号推首页，希望可以尽快补充完内容，让大家看的过瘾点哈

要是你6号在线，和大家互动一下相信对有需要的意粉帮助会很大哈！

对金银湖也有一点了解，大题情况基本符合吧

内容被自动屏蔽

不考虑后湖么？比盘龙城好吧。

支持楼主

楼主你赶快更新吧