“面粉”价格高涨，何来廉价“面包”？

众所周知，房价由土地取得成本（地价）、开发成本、管理销售费用、借款利息、税费和开发利润等构成。我们可以把建房与做面包来一个有趣的比较：土地取得成本（地价）是面粉，开发成本是配料及面包师的工资，管理销售费用是面包房租金、水电及店员工资等，其他几项做同样的对比。面粉的价格在面包成本中占有不小的比例，同样地价的高低对于房价的涨跌有着举足轻重的影响。除开地价之外，其他成本在不同的地域差异不会很大，但一线城市与二、三线城市房价却有天壤之别，这正是因为一线城市地价的不断上涨，对一线城市房价的上涨起着推进器的作用。

中原地产研究中心Z新数据显示，截至目前，一线城市土地出让金同比集体暴涨，北上广深4大城市2013年合计土地出让金达5014亿元，相比2012年全年的2005亿元，上涨幅度达到150%，上海更是创造单一城市2000亿元的年度土地出让金历史纪录。

“面粉”涨价蚕食房企利润。上市房企财报则显示，2013年前三季度，132家房企实现营业收入3954亿元，同比上涨36.9%。净利润达到443亿元，同比上涨24.6%。但2013年第三季度的净利润率仅为9.1%。在“面粉”不断上涨的背景下，利润摊薄成为房地产行业发展现状。

房企不是慈善公司，只有赚钱盈利才能生存下去。土地价格的上涨，一方面导致房地产企业利润率的降低，另一方面也在压缩房价下跌的空间与可能性。只要是土地价格这样涨下去，房价可以说基本无下跌空间。

题外话。有人说，既然房企不像以前那么赚钱，不如只留几家大型房企，其他中小房企自生自灭成算了。这种想法其实不对，正是由于中小型房企的存在，才使房产市场形成竞争，房价不易形成垄断。假如市场只剩屈指可数的几家超大型房企，这将会导致寡头垄断，合谋定价，购房者没有多少选择的余地，唯有被动接受。