【楼市达人秀第二季NO.80】限购限贷傻傻分不清？为小白开个讲堂

　　说完买房子的资格——限购，咱们再来谈谈钱的问题——限贷。

　　贷款购房之前，Z重要的是个人征信记录，如果有不良信用记录，神马房贷车贷，都是做梦！～

　　不良信用记录，主要是信用卡使用不当造成的，一般分为以下几种情况：逾期还款、未足额还款、 恶意透支、信用卡套现、未缴纳年费；还有一种Z倒霉的，身份证掉了，或者借给别人，被盗办信用卡，然后有不良信用记录，车贷房贷都被影响。2012年起，央行发布新规，逾期负面记录 不再伴随终身，若能持续5年按时足额还款，可还回信用清白，所以，且行且珍惜，犯错难免，但是一定要及时改正啊！~

　　个人征信记录查询网址：https://ipcrs.pbccrc.org.cn/

　　限贷：对贷款购买商品住房严格执行首付款比例和贷款利率规定；加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

　　住房贷款分为三种：公积金贷款、商业贷款、组合贷款（既有公积金又有商业）

　　商业贷款，认房又认贷，即以家庭为单位，名下有过一套房，或者曾经用商业贷款买过一次房，不管这房卖没卖，过户没过户，再次用商业贷款买房即为二套房，执行的是二套房贷款政策。

　　公积金贷款，认贷又认房，即以家庭为单位，夫妻双方名下无房，且没用过公积金贷款的，就可以算首套房。

　　那么武汉市的贷款政策是么样的呢？

　　目前商贷政策是，认房也认贷，首套首付款比例30%及以上，二套70%；公积金是认贷又认房，首套30%，二套60%，如果首套超过140平，二套房不能用公积金贷款。

　　贷款Z高额：首套自住住房公积金贷款Z高额度为60万元；第二套住房公积金贷款Z高额度为60万元扣减首次已使用住房公积金贷款后的差额。

　　住房公积金缴存状况。贷款额度按照借款人的公积金缴存时间和缴存余额综合确定，计算公式为：贷款额度=（借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额）×20倍×借款人公积金缴存时间系数；公积金缴存账户必须为正常缴存账户。

具体缴存时间系数详见下表：

借款人公积金缴存时间

缴存时间系数

6≤缴存时间≤12（月）

0.7

12＜缴存时间≤24（月）

1

24＜缴存时间≤36（月）

1.2

36＜缴存时间≤60（月）

1.5

缴存时间＞60（月）

2

　　关于二套房的认定，有的小白以为卖了再买，就不算二套或者三套，哼哼，图样图森破！商贷认贷也认房，用过商业贷款或者全款买过的房子，即使已经卖了再买，也属于二套三套或者更多套，所以不能享受首套房的政策，这样确实打击了一部分有点闲钱的投资者，但是对于改善性购房者，还是有诸多限制的，有点一棍子打死的感觉。不过目前国家的大体方向是，满足基本的住房消费需求，适度支持职工家庭改善性住房消费需求，所以改善性购房者先忍忍吧，有房子就先住着，等政策合适时机合适再改善吧。

　　对了，住房公积金是可以提取的。首套房可以提取本人及配偶住房公积金账户内的存储余额，累计提取金额不超过购房总价。购买140平方米以下的二套房且没用过公积金的，可以部分提取，累计提取金额为: [140平方米－首套房面积］×第二套房购房单价,且不超过购房总价。超过二套房的，不能提公积金。

　　贷款购房，是一个长期的过程，有不少需要注意的问题。

　　第一，因经济实力有限，房子的大小、价格、贷款的额度Z好综合自身经济情况后做出决定。买房时，Z好预留出部分资金，为遇到突发情况时留出周转余地。

　　第二，贷款时要综合考虑自己的还贷压力，尽量选择贷期较长的还款方式，把战线拉长，减轻当下的还款压力，以确保留出适当资金保证较高的生活质量。

　　第三，留出较充足的可支配收入满足正常的家庭开销。

　　第四，买房时也要权衡房子的综合价值，完善的周边配套一方面能够满足方便快捷的生活，另一方面也会给房子带来可观的的升值潜力。

本帖Z后由 泡泡29 于 2014-8-5 12:53 编辑

我插个队 貌似现在外地人办理个人商业住房贷款 需要2年社保...

所以像我这样社保十个月 外地户口的 除非你全款买房...或者只用公积金就够 才能买

而公积金根据缴款基数、累计数、年限判定上限 基本2年左右才能贷50-60

综上外地户口 社保不足2年的 还是不好买 土豪除外

所以说，限购松绑，但是限贷没有相应的调整的话，就像“我坚决捍卫你说话的权利，但你能说什么由我说了算”，不过先有购房资格，再来谈贷款的事，一步步慢慢来吧。

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不错，说得很清晰，这次放开的限购是针对土豪的。

啥时候二套回到四五成再说托市吧。

这就是调控吧，一时紧一时松的。

现在的限购调整就像某人曾经说过的一句话,让一部份人先富起来

不明白，既然限购又限贷，为嘛房价还这么高。

现在公积金是认贷又认房

LZ的公积金政策不对

不放开限贷，还是折腾不成。

仔细看了一下，好像是有点问题，可能是当时迷糊了，已经改正了，谢谢大神！~

推至得意首页房产头条链展示，谢谢分享！

我一个好友，要买白沙洲一个楼盘，外地户口，本来已经额外交了钱，程序走的差不多了，首付也付了已经备案放贷这一步了，因为看了松绑的政策，让开发商把合同撤回来了，因为按政策补一个月社保比以前办的那种省钱多了。开发商也同意把以前多余的钱退还。

今天看了你的回复，如果银行不认一个月社保，我那个好友把原来的合同撤回来，按一个月社保走程序岂不是批不下来了？

坛子里有意友说不贷款的话可以购买第三套房是真的吗？

“目前商贷政策是，认房也认贷，首套首付款比例30%及以上，二套70%；公积金是认贷不认房，首套30%，二套60%，如果首套超过140平，二套房不能用公积金贷款。”

武汉现在的公积金认贷是认公积金贷款还是商贷啊？之前问的售楼的，如果首套是商贷，再买房子用公积金贷款的话也是算二套的，首付要60%-70%。现在政策有变吗？

售楼的说得没错。根据目前政策，如果你贷款时房查结果为第二套房，那不管你之前的房屋是否办理过公积金贷款，都算二套房贷款。

不错，没有太专业的术语，存下来慢慢看。

公积金真是个扯淡的政策。哪有说国家强制个人把收入的部分存起来买房子的啊？而且漏洞和不合理一大堆，自己存的买房子的钱，买到二套以后就一定不能动了，调整退休时间后，这笔为数十万计的钱就以十年为单位暂时借给ZF了，利息呢，活期算。

提公积金要什么手续