2015年一季度上海甲级写字楼租金随业主锁定主力租户而上涨（已租）

名称:创意园
居室:1
面积:130
价格:2.6
区域:周边

据上海统计局，2014年上海GDP同比增长7%。虽然增速同比放缓0.7个百分点，但支撑本市写字楼市场的经济指标仍表现上扬。第三产业占比较2013年上升2.6个百分点至64.8%；同时，外商直接投资实际到位金额以及进口总额同比增长分别达8.3%和8.6%。与这些指标相呼应，2015年第一季度市场继续扩张，核心区及次中心分别有三个新项目和一个新项目完工。尽管新完工项目致使整体空置率上升，平均租金仍随着众多业主锁定续租而上涨。

季内，共计三个新项目于上海核心区甲级写字楼市场竣工落成，包括浦西徐汇区内约6万平方米的环贸二期、浦西长宁区内约2万平方米的南丰城C栋以及位于浦东陆家嘴和竹园交界区域内50,361平方米的海航大厦。另外，位于浦东陆家嘴的东方汇金中心继2014年完工之后向市场加推28,000平方米以供租赁。因此，上海核心区甲级写字楼市场总存量环比增加158,361平方米或2.7%，至季末的5,511,346平方米。本季，新增供应体量为近年来第一季度新增供应的Z高水平。

截至季末，新增供应的增加推动整体空置率环比上升1.8个百分点至7.4%。按区域划分，浦西的平均空置率环比上升0.8个百分点至9.1%，浦东的空置率环比上升3.1个百分点至5%。然而，如若豁免新增供应之影响，整体空置率则因市内对核心区优质写字楼空间的稳定需求而环比下降 0.8 个百分点，至季末的 4.9%。

与历史数据表现相若，本年第一季度净吸纳量放缓，按季下降54%至52,870平方米。由于过去两年内逾九成的新增供应位于浦西，该区域净吸纳量占总量约达九成。在浦东，可供租赁的写字楼空间持续有限。总而言之，市场于季内继续吸纳2014年完工新项目的空间。主要需求仍源自于国内中小型金融企业以及专业服务类公司等。

第一季度具有代表性的租赁成交包括：上海交大金融学院以及一家宁波制造企业于陆家嘴东方汇金中心各自新租约1,600平方米；两家国内P2P金融公司于黄埔区腾飞海洋大厦及静安区1788国际中心分别新租637平方米及733平方米；穆迪从陆家嘴的花旗集团大厦搬迁至汇亚大厦，并承租565平方米；inVentive Health从黄浦区中环广场搬迁至静安区恒基688广场，承租1,100平方米；以及野村从徐汇区嘉华中心搬迁至环贸二期，并承租约1,200平方米。

季内瞩目的续租包括：苏格兰皇家银行于陆家嘴汇亚大厦续租2,854平方米；三菱化学于徐汇区世纪商贸大厦续租约2,300平方米；固特异在徐汇区嘉华中心续租约2,500平方米；以及艾伯维在黄浦区创兴金融中心续租约1,300平方米

截至2015年第一季度末，上海核心区甲级写字楼市场平均租金为人民币9.5元每天每平方米，环比及同比分别上升2.3%和5.4%。随着主力租户的锁定，众多业主纷纷涨租。按区域划分，鉴于浦东的强劲需求及有限供应，该区域内租金涨幅持续优于浦西。具体而言，浦西的平均租金为人民币9.0元每天每平方米，环比和同比分别上升1.4%和1.8%；浦东的平均租金则为人民币10.2元每天每平方米，环比和同比分别上升3.5%和11.2%。按子市场分析，租金Z高环比增长显现于季内有高品质新增供应完工的浦东竹园子市场，为8.8%。浦西黄浦区的租金涨幅Z低，该区域内计划于2015年入市的新增写字楼总建筑面积超过35万平方米。

2015年1月，国际货币基金组织将中国经济增长预期进一步下调0.3个百分点至6.8%。如无意外，经济增速的进一步放缓亦将对上海的个别产业有所影响。然而，作为写字楼需求的支柱，上海的服务业依然持续增长。除此之外，国内外企业在上海的高聚集度以及上海作为长三角区域中心的重要地位，均将使申城对潜在的写字楼租户和投资者极具吸引力。

预计新增供应在短期内将激增。合计写字楼建筑面积超过57万平方米的八个项目计划将于2015年内完工。其中，近六成的写字楼建筑面积位于浦东，该区域内紧张的供应将有所缓解，空置率则将暂时上升。因此，浦东与浦西之间的空置率差距预计将于2015年缩小。

新增供应亦或将抑制上海写字楼出租市场的租金增长。与2014年的4.3%年增长率相比，2015年上海市平均租金的增长预计将保持大体平缓。该预测一定程度上基于浦西区域内预期中的租金调整，截至2015年第一季度末，浦西区域内的写字楼空置空间高于浦东六倍有余。受区域内源自于金融企业及专业服务公司的稳固需求所支撑，浦东的租金有望将继续上升，但租金增长仍将在短期内受新增供应抑制。