聊聊楼市投资

汤团奥义

初中二年级

2015年04月22日

写的没了，我还。。

不动产投资一般分为两种阶段

高速上涨期：

1.所有房价都在上涨

2.购买人为外来者及本地基层居民

3.租售比低，持有成本较低

4.不动产的质量、品质、环境、年限、产权等其它属性相对被忽略

5.恐慌性购买方式

这阶段投资准确说是投机。此时采用的方式为大量购买，利用高杠杆，迅速周转，所以采用的方式往往是整栋整层购买，炒楼花等等，当然地产商对应的销售方式也很不一样。

稍微透露下，不要以为限购什么的能阻止整栋购买，避开的方式多的是，比如我就操作过在销售前进行整栋的指定性拍卖，其它方式还有很多，不过是看有必要操作不。

投机就一定是周期性的，哪怕是人为的长繁荣周期，所以判断对趋势去做Z重要，这和我前些日子对股市的判断一样，顺趋势，不能逆趋势。

平稳期：

1.房价差距拉开，租售比也会逐步拉开，房产其它属性开始发挥作用，强者愈强

2.持有成本开始变高

3.维护成本大幅增加

4.购买者为做资产配置的高收入人群及对居住品质要求很高的富裕人群，这是个稳定的消费圈子。

5.行业会逐步集中，好房和烂尾一起增多。房产消费会趋于理性化，恐慌性消费减少，周转变慢。

这是传统投资阶段，不动产作为投资的重要品种之一，它的诉求是稳定，长期持有，和其它激进投资做风险对冲。

平稳的不动产投资思路是少而精，价格贵点也可以，因为你无论租售还是转手的溢价都会比较高，买得起且愿意买的人对于价格的敏感性不会太高，当然这样也造成了维护成本的居高不下。另外就帝国目前的情况来看，阶层固化的速度在加快。

这一波政策过去后（目前手段肯定还没出完，后面搞不好还会加快出的速度，因为经济依然在下滑），有些城市会完全平稳期了，当然绝大部分还是跌的命。这里是武汉论坛，我谈谈对武汉的看法。

我家三代都是武汉土著，对武汉还是蛮有感情的，也应该很熟悉武汉。我个人现在对于武汉Z不满意的一点是——自然环境，而这点又是受武汉发展思路的限制，工业城市几乎注定了是很难宜居的，更何况是在很低很低的治理水平下，所以我现在在武汉的时间也不长。

我觉得武汉基本没有适合在平稳期作为投资的房子，因为这种自然环境下生活质量高不起来，加上武汉并没有北京那种地方特殊的权力魔力，所以籍贯非本省的富人在武汉投资房的比例基本为零。这种情况也注定了顶级的富裕阶层大部分会离开这里，据我所知就离开了好几个了。离不开的大量中高产们官员们则只能选择相对次之的健康环境，比如市中心的高级公寓楼，湖畔的别墅什么的，但这些会因为短板的过于明显导致价值大打折扣，我个人在武汉选的也是这类。但是这类房子目前的维护大部分超级不咋地，中长线投资下来能否升值先不说，折旧率却杠杠的。

不得不提及武汉购房的一些奇葩现象——羊群效应极重，认价不认产品的人极多，比如这里常出现的人家卖那么贵自然有它的道理，但其实很多时候贵的道理无非就是这里傻子多而已，所以这些所谓贵的相当一部分闹过维权，做过地产的想必会笑的。这样导致武汉的一些个地段价格异常，而房子的销售状况也是啼笑皆非，不少业内老公司在武汉是吃了大苦头的。哦，还有所谓的贴砖维权，也算是武汉近期Z特色的现象级事件了。这种情况也造成了在武汉投资房产成了心理学，因为没外地的人来接盘，只能揣测本地人的思考回路了，当然这种情况对于专业投资来说也是要尽力避规的。

武汉没有整体的规划，没有大局感，而是分成很小的地块，大部分地方都乱搞，不是为了经济发展，也不是为了宜居，而是有一出想一出，为了短期卖出地皮卖高价套现而规划，所以才会有无数的各种商务区、cbd、次核心、自贸区、风景和商业结合区什么的烂玩意，对了，居然还没有一个地区提的是宜居区，看来这块在他们心目中分文不值。

那么武汉会不会一直停留在高速上涨期这个阶段呢，比如武汉今后有大量的人口涌入，武汉的房价相比还不高等等。这方面我是从以下几点来看的。

1.收入水平一般，就业环境可谓是糟糕，高级人才肯定留不住，中级的目前也难说。武汉现在很大程度上是将沿海的制造业工业转入到这里，那么依托的就是人力成本低，而这个又是和收入水平相冲突的，产业不升级收入提高很难，购买力会受阻。话说你一号称大学生数世界第一的城市却是跟人家比人力成本谁更低，也是醉了。

2.土地财政依赖太强，建设太猛负债高，导致规划一团糟，必须让地能卖出去且卖出高价，这样的规划下出现舒适的房子可能性不大，而且价格还不便宜，供应量和潜在供应量是超级天量，如果全部放出来搞不好会是全国Z多的，这也是现在武汉土地除了几个央企基本没人拍下的重要原因。话说湖北现在已经有国企和事业单位已经在贷款发工资，而且数量增加很快。

题外话，武汉某些部队医院刚刚进行重大薪资改革，损失惨烈，今后可能要推广到绝大部分军医，看病去哪自己看着办吧。

3.经济想达到过去那么高速的发展显然可能性不太大了，相比98年大放血那次，现在人口老龄化和负债率都完全不一样，潜力很少很少了。这种情况下阶级固化会迅速加重，穷人愈来愈穷，富人愈来愈富，且转化的可能性越来越小，这点从高等教育上就很明显了，考一所好的大学以前是阶层上升的Z重要通道，但现在清华北大复旦什么的全是富裕阶层，迫不得已只能给给农村学生降分并且保留名额才行。这个时候还没有房产的“刚需”相当大的部分是要归类于穷人，从穷人身上再多赚钱的难度可想而知。

这一点至关重要，因为保持这种阶层之间的通道才是一个城市一个区域能得以发展的核心基础。作为一个并非富裕的阶层去北京上海纽约硅谷等地，除了他们的工资吸引你之外，更重要的是他们给了你上升的可能。武汉这方面做得如何，可见到的今后会如何，大家可以自己思考。

4.销售速度对于武汉的楼市至关重要，资金成本都太高了，这种速度下消费潜力透支会加快，作为一个现阶段租售比很低，转手还比较麻烦的投资品来说显然不太合适。

5.价格对于武汉来说是痛脚，高了影响去化速度、低了影响资金周转，zf整体还要维持价格不能跌，因为现在的不断负债赌的就是靠涨价去化解了，一个敢涨不敢跌的市场只适合投机，不适合不动产是稳健资产的配置理念。

6.一个城市的房价跌没啥了不起。杭州也跌了，很多城市都跌过，武汉没啥了不起的，所以不要觉得zf会怎么怎么样，无论如何也要保等等的，武汉没那么重要。如果大家的购买力足以把楼都扫完，

本帖Z后由汤团奥义于 2015-4-23 13:21 编辑