【楼市达人秀第三季NO.81】也来说说二手房买卖经验吧，一家之言。8.18 35楼更新贷款

cicity

小学五年级

2015年08月13日

关于中介，要说的太多。

因为中介手上有买卖双方，银行，评估公司，担保公司，房产局，公积金中心的各方信息，交易全程的很多真实情况中介算是Z清楚，消费者作为买或卖的一方，能知道的信息相对是有限的。当然，这是一般情况，如果你能直接找到房源或者不用贷款，情况会简单很多。楼主卖过一个二手房，直接和买方交易的，对方全款，也是清白人，于是双方各带了各自过户资料，楼主提前在房产局输了合同，约好时间房产局碰面，2个小时全部交易完成。扯远了，还是扯回中介。

和中介打交道，首先是要让对方觉得你有诚意，中介费什么的留到后面去谈，第一阶段的首要目的是尽量多拿到房源信息。卖家不要瞎跳价，跳几次之后，中介多半积极性就会降低。买家要告诉中介自己的需求，房屋没有十全十美的，你是更看中楼层户型还是环境装修，自己要有取舍。和中介交代的越清楚，后期浪费的时间越少，可以有效避免被中介带看一些乱七八糟的房源。

等到有房源带看阶段，正常看，带看单这种东西能不签尽量不签，除非独家房源。因为卖家一般很少只挂一家中介，在一家签了带看单，以后想换中介签约，第一家会和你扯皮。至于中介为了促成签约，耍的那些套路，比如说有人要订啊你要加快啊，房东马上涨价啊，交个诚意金好去谈价啊，这些七七八八的，楼主都听了不要不要的，基本都是这个模子，忽略就可以了。买卖双方没见面之前，任何交钱行为都是耍流氓。

终于等你看好一个房子，打算来进入实质谈判了，下面是重头戏的中介收费。一般来说，中介收费包括中介费，评估费，担保费。其他的我没见过，如果有交过其他费用的tx，欢迎补充。一句话，除了中介费，评估费和担保费都不应该是中介收入，属于代收。但是，评估费担保费的谈判中间也Z大。下面楼主分开来说。楼主还是一年级，发帖还要审核，伤不起。

楼主终于在电脑上更新了，将后面的内容编辑放到前面来，方便大家看。后悔没有多占几个楼。算哒，有更新先在这里更新，以后再转多少楼会写出来，免得大家看不清楚。

关于中介费：名义上是买卖双方各1%，但卖方由于净得，所以转嫁到买方承担，也就是买方交2%。当然，这个是挂牌价，实际当中当然有的谈。怎么谈，楼主不太好说，因为这个跟是不是独家房源，买房区域的供求关系，中介的回款任务和公司的管理要求都有关系。

从楼主的经验看，大的中介一般很难拿到较低折扣，毕竟公司管的严格一点，如果你要走业务员的私单这种路子也不是不行，但楼主觉得风险较大，虽然有中介业务员提出来过，但楼主没答应。

小的中介公司中介费好谈一些，楼主一般以1%为基础去谈，看情况适当上浮，多数小中介可以接受，但要注意，小中介操作不太规范，前期基本都是各种好好好，交了钱开始扯野棉花，所以后期风险控制请提高警惕。

关于买、卖双方与中介公司的关系，不论业务员和你吹的多么全能可以帮你一条龙搞定所有的事情，但以楼主见过的中介合同来看，主题思想都只有一个，中介的任务是撮合买卖双方交易，只要双方签约中介任务即告完成，就有权收中介费。翻译过来通俗的理解是，后期你们买卖双方发生任何问题，都与我中介无关，帮你们协调是人情，不做是道理。所以，楼主一般在中介合同中都会要求加一条，中介代办贷款及交易过户手续，协助收房。

顺理成章的，中介费要求分期支付，签约付一笔，贷款放款付一笔，收房付一笔，具体怎么谈，还是要看具体情况，各自修行谈判技巧吧。但无论如何，楼主建议有贷款的一定要留一半中介费到放款再付，否则就只能看中介的良心了。

另外还有一点注意问题想提示卖方。很多卖方觉得中介费和自己没关系，所以完全不关心。但是这个世界谁付钱谁是主子。当买卖双方发生矛盾的时候，中介天然的会倾向出中介费的买方。所以，作为卖方而言，保持和中介的良好沟通很重要，毕竟中介也是人，讲道理做事耍拉的客户，大家都喜欢。

评估担保费：这两个费之所以放在一起，因为性质差不多，都不属于中介费，但一般都是交给中介了的。不贷款的tx不用看，恭喜你，完全没有这个费用，直接愉快的过户吧，由于全款，还可以和卖方在价格上再往下压。楼主当卖方的时候，Z喜欢付全款的买方了，宁可降点钱，100万可以降1-2万。但是楼主当买方的时候，当然是喜欢贷款了，尤其是利率低的时候，不贷款天理不容，比如现在公积金利率3.5%，比银行理财都低，能贷多少贷多少出来，利差就是利润。唉，楼主就是喜欢扯远，经常发散性思维收不回来，各位体谅一下，多看些废话哈。

关于评估担保的具体操作，楼主放到后面和银行的关系来说。这里主要谈评估费和担保费。一般中介告诉你的口径大致是：评估费是评估价的千分之三，担保费按贷款金额收取，商贷1%公积金2%。这个钱都是给银行的，是行价，没得商量，不交这些钱根本贷不下来款。中介是不是这么说的？听到过这些话的tx请举起你们的双手！你如果要问楼主对这些话的评价，楼主只想说一个字母：P

关于评估费。这个费用的确免不了，要贷款首先要确定房屋价值，评估公司的作用是告诉银行这个房子值多少，只要贷款就有评估费产生。至于千分之三，一般用不了，100万的房子，5折大致上是可以搞定的。

关于担保费。但凡中介跟我扯担保费，我都跟他说，我不要担保，你给我贷。中介此时都会大惊小怪的说，不担保贷不下来。在这个时候，你只需要冷静的看着他，让他再清楚的说一次，多半中介就会心虚了。担保在这个贷款流程里面是个什么地位，楼主不展开了，估计大家也不爱看。楼主直接说结果：不担保是可以放贷款的。缺点是贷款的放款进度会慢，有些银行的确出于懒也不想搞，但不是所有银行都不接受。当然，中介如果说，不担保影响放款进度，楼主作为买方一般是这么说的：慢就慢呗，我又不等着住。当中介听到楼主这么说的时候，我就知道他心里就会开始划小圈圈想和楼主绝交了。

说上面这些，不是鼓励大家真不交担保费或者不用担保公司，中介要赚钱的，你把他的利润完全搞没得了，他对你的case就不会太有兴趣了，这样不利于以后的交易。楼主素来的原则是，中介你该赚的钱我不拦着你，但是话要先说明白，不能把我当傻子，赚钱在明处，皆大欢喜。

所以，楼主还是付担保费的，付多少，楼主只能说，自己谈吧。很多时候，能到什么价格，取决于你自己。如果你什么都不清楚，对银行贷款担保抵押这些一点概念都没有，真的只能被中介牵着走，因为他会不断有你听着陌生的词汇给你，到Z后你只能放弃。而楼主因为对此比较熟悉，不敢说能说过银行，应付中介还是绰绰有余，所以，Z后的结果通常还算满意。

其实楼主在写评估担保费的时候，非常犹豫。因为不希望给大家造成错觉，觉得真的可以很强势的跟中介谈不交这些费用。买方在二手房市场其实真的是非常弱势的地位，好的房源大家都抢，你太强势的去谈，中介大不了不做你这单生意，吃亏的还是自己。楼主自己遇上过因为评估担保费没谈拢，Z后看中的房子被别人买了的经历。所以楼主特别把这段话标注颜色出来，希望大家注意。所有的谈判，都在于知道自己的底线的情况下不断妥协。

在二手房买卖过程中，遇到任何问题，请先默念“买到合适的房子才是自己的初衷，不要本末倒置”，这样才会有好的心态面对后续的一切问题。

好了，中介的收费基本谈完了，下一次谈贷款的问题。更新内容会转到35楼。

本帖Z后由 cicity 于 2015-8-14 13:58 编辑

crystal101

高中二年级

2015年08月13日

正好咨询一下楼主我百思不得其解的问题，买方在什么情况下支付房款给房主比较好，是在房屋过户后支付还是过户前？万一遇到房主是个骗子，在没过户前把我房款骗走了怎么办？或者万一买方的是个老赖，过户后不付款怎么办？毕竟这个社会也不是那么美好，总有骗子，也总有想要便宜的人

cicity

小学五年级

2015年08月13日

楼主看帖的时候比较喜欢放在一起看，Z怕这里一段那里一段，翻起来麻烦。因此楼主在这个帖子里，将挑选楼主觉得有典型性的问题进行集中解答，有需要问题解决的TX，可以时不时看看本楼是否有更新。

另外，楼主时间有限，很难一一回答所有问题，请见谅。

1、回答 crystal101 的帖子 正好咨询一下楼主我百思不得其解的问题，买方在什么情况下支付房款给房主比较好，是在房屋过户后支付还是过户前？万一遇到房主是个骗子，在没过户前把我房款骗走了怎么办？或者万一买方的是个老赖，过户后不付款怎么办？毕竟这个社会也不是那么美好，总有骗子，也总有想要便宜的人

答：要看有没有贷款。如果是全款交易，什么时候付钱，买卖双方的这个矛盾不可调和。通常的做法是过户当天付款。也就是大家先送件，房产局审查完毕后会开收件单，买方拿收件单就可以交税费。这时候，卖方先把收件单拿着，让买方付款，手机银行直接转账Z方便。转账完毕，卖方将收件单给买方，买方交钱领证就和卖方无关了。如果是贷款，麻烦点，首付款基本和上面的步骤是一样的，贷款是过户后银行直接付给卖方。

2、回复careyhua 买方办理贷款买房的话，什么时候付首付，卖方什么时候交钥匙呢？

答：首付款是过户当天付款，具体请参照第1条。交钥匙是卖方收到全款。

3、回复蓝妹妹729 关于二手房中介给出的税费是否合理