中国顶级城市的未来发展趋势，中国顶级城市的未来发展趋势

中国顶级城市的未来发展趋势去过日本的同学，一定对日本的都市圈印象深刻。

从东京出发，坐上新干线到大阪，从窗外望去，三个多小时的路程，延绵五百多公里的距离，除了起伏的群山，就是密集的城市街道和楼房，只要是一块稍微平坦的土地，都被城市覆盖了。

你甚至几乎看不到郊区，也就是我们传统印象中像顺义怀柔、奉贤金山、番禺花都这样的地方：名义上是城市，其实仍然是农田与厂房交错，建筑密度极低的地方。更遑论是农村了。

在行政区划上，他们隶属于十几个大大小小的城市，但在经济意义上来说，他们只属于一个紧密联系的都市圈。

在这个都市圈里，东京、大阪、名古屋几个核心城市，相当于CBD功能，由规模巨大的写字楼和购物中心组成，汇聚着金融、科技、贸易、律师所等高端服务业的各种企业。

而工业和厂房，在高地价的驱赶下，全部迁到了周边的二三线城市去。一线城市，不会有他们的生存空间。

我们传统印象中的工商业中心城市的概念，就这样被肢解了：一个城市，无论你的管辖面积有多大，人口有多少，GDP有多高，都没有意义。在地价和利润率的作用下，工业、商业、服务业各自分离，命运不同。在一个成熟的都市圈生态里，高端服务业中心傲然居于第一层级，就像人的大脑，遥控指挥着全国的经济活动，而工业区和住宅区则散落在第二层级，接受辐射，而农村，在都市圈的范围内，已经消失不见了。

所以一线城市和二线城市，Z大的区别是什么呢？

高端服务业。

规模越大，对于周边经济地区越具有决定性的影响力。

如何去衡量一个地区的高端服务业规模呢？

Z直观的指标，就是当地甲级写字楼的租赁面积。

以下数据，是我根据戴德梁行等四大行发布的相关数据整理的主要经济中心Z新甲级写字楼租赁面积。

更直观一点：

北京和上海

作为中国Z大的两个超级都市，北京和上海的高端服务业规模远远抛离其他地区。

但是有趣的是，作为中国Z大都市圈的核心城市，号称中国经济中心的上海，在高端服务业的规模上，竟然只有北京的70%。

其实也并不意外，在上海的GDP中，服务业占比远低于北京，2014年，北京的三产占比高达78%，而上海，只有64.8%，甚至低于广州。作为一个金融业中心，竟然拥有着这么巨大的工业规模，显然是不合理的。随着未来地价的攀升，上海的工业将不得不大规模外迁，即使是汽车、石化这些相对高利润的工业，也是无法长久生存下去的。目前，宝钢的工厂外迁，已经是进行时了。

北京作为中国的权力中心，其高端服务业的庞大规模，是建立在全中国土地之上的，不仅仅是服务于渤海湾沿岸。由于这个原因，在可以预计的将来，北京仍然将会是未来中国经济影响力Z大的第一都市。

广州和深圳

广州、深圳的高端服务业规模都只有上海的一半左右，合起来刚好与上海相当。

作为仅次于长三角的中国第二大制造业基地的高端服务业中心，广深在某种意义上来说，完全可以看作是一个城市，一个依靠轨道交通从南到北只需要半个小时的超级都市。只不过，由于种种历史的原因，这个都市的中央地带是名为东莞的制造业区，两个CBD中心则分布在南北两端。

一个类似于上海的浦西，承担的是政治、交通、教育、文化、商业等传统的功能，一个类似于浦东，承担的是金融+科技的功能。

说广州发展

缓慢是不负责任的。Z近五年的GDP增长率，广州并未低于北京上海。

广州2009年GDP是0.91万亿，2014年1.67万亿，增长183%；

北京同期1.18万亿和2.13万亿，增长180%；

上海同期1.49万亿和2.35万亿，增长157%。

深圳同期0.82万亿和1.60万亿，增长195%。

广州慢于深圳，那是必然的，全中国也没有哪个城市可以跟深圳比速度，别说广州，北上不是照样输掉一截？以深圳的发展势头，跃升为第三城是毫无疑问的，而广州，居于第四的位置，也并不丢人。在一个都市圈内，终究是一荣俱荣，一损俱损，深圳上位，广州得到的好处远多于失去的。

杭州

在高端服务业的规模上，杭州是目前的中国第五城，虽然地位并不那么稳固。

长三角作为中国目前Z大的都市带，经济发展成熟，孕育另一个发达的副中心，是完全有可能的。事实上，上海的龙头角色，和苏南的制造业联系更紧密，而且由于南京、苏州、无锡之间的彼此掣肘，导致了杭州的相对胜出。在浙江省内，杭州拥有极高的人气和盟主地位，大量的民营资本向这个城市聚集。比如浙南沿海的制造业，一旦发展壮大，通常会将企业总部迁徙到杭州，而不是更大的上海。另一方面，随着阿里的互联网版图日益扩张，人才聚集，带动了一个朝气蓬勃的新兴创业圈子，隐然已有成为长三角的“深圳”的气质。

相对于中西部那些拥有巨大GDP规模的工业中心而言，杭州通常被人看扁，但是一旦剥离了代工厂的数据，杭州的优势就凸显出来了。

成都

单以甲级写字楼存量来说，成都已经可以跻身第五城的地位了。

但是，这个地位是有点虚的。40%的空置率说明，第一，投资者对成都的未来十分看好，用脚投票，给予了他非常高的市盈率，相信成都飞速的发展，很快就可以填平这个鸿沟；另一方面，也切实的可以看出，成都、重庆两地的高端服务业规模目前仍然较小，别说和广深比，就算和杭州苏州比，尚且不如。

说实在的，成都重庆两地的未来，是值得看好的。其优势，一则是西部经济中心，与北上广不存在竞争关系，二则是本地人口密度高，具有孕育超大城市的资源条件。但是成都的上限，估计也就是和广州比肩的程度了，要进一步超越则困难重重。

其中Z难以克服的劣势在于：成都所在的成渝都市圈，偏于内陆，缺乏与海外贸易交流的港口优势，因此在外来资金、人才的输入上始终将慢沿海一步。这将严重抑制成都的服务业创新能力，使得其对外影响力的辐射半径被限制在中西部范围内。

青岛

从都市带的发展角度来看，以中国的人口规模，当然不止限于沿海的三大都市带。在未来的二十年，中国的城市化率将从目前的55%，逐步攀升至70%以上，那些原来人口稠密的平原农业区，有相当一部分将会逐渐转为工业地带。

以下是中国的人口密度分布图：

很明显，中国的人口密度Z高的地方，聚集在北京、上海、武汉三城连线组成的三角地带中。这个地带的山东、河北、京津、河南、湖北、安徽、江苏、上海，聚集了4.3亿人口，占全国人口总数的三分之一。尤其是核心省份山东+河南，人口绵密(2亿)、沃野千里(华北平原)、矿藏丰富(石油、煤炭)，十分适合发展为大工业基地。随着城市化率的提升，这里很有可能将孕育起中国Z大的都市带。就现在而言，青岛-潍坊-淄博-济南所组成的都市带也已经是有一定发展水平的工业区，成熟度并不低于京津唐。而就未来而言，青岛-日照-连云港