一个业内人士+武汉土著，来谈谈武汉的楼市。（三）

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奇懒无比小咩咩

高中二年级 2016年08月05日

接上一篇，继续写。

很多朋友给我留言，上班太忙，抱歉不能一一回复，因为我是借别人的号写的这篇帖子，因为本人自己的号单位里太多人知道，怕造成不好的影响，抱歉。但这样做也是为了能够毫无顾忌的说出自己真实的想法，希望大家能够理解。

好了，集中回复网友一些问题吧，有的网友说来点干货，那我现在说几个。

第一个干货，是我关于“去库存”的理解，不知道大家发现没有，现在楼市的火爆很大程度上是因为一房难求，但如果大家仔细看，会发现近期卖的很火爆的几个楼盘都是地段较好，价格不高的。怎么说呢，去库存其实就在我们身边。比如，某开发商原定于开盘价1W2一平，由于近期楼市太火爆，准备涨价10%，但是房地局不给批，Z多只让涨5%入市，开发商没办法，以涨5%的价格入市，造成了很多人的哄抢。另一方面，由于房地产市场的火爆，很多开发商捂盘惜售，给人的感觉是现在无房可买，造成了更多的人抢在售房，这样一来，直接造成了武汉楼市的去库存周期仅剩4个多月。什么意思呢？就是武汉在售楼盘全部卖完，只需要4个多月，这样就进一步造成了武汉房价的上涨。这也是我在第一篇里预测武汉房价的上涨远没有到头的一个很重要的原因。武汉的楼市虽然有透支未来的嫌疑，但无论从去库存周期、房屋空置率、人均住宅面积等等指标上来看都是比较健康的，与二线城市“四小龙”是有本质区别的。

第二个干货，是分享一下武汉财税体系的问题，这个问题说清楚了，相信对于我说的“中心论”会有更多的人认可。武汉市7个中心城区（江汉、江岸、硚口、汉阳、武昌、洪山、青山）与新城区（汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲等等，包括东湖风景区、东湖高新区、化工区这些托管区）的财税体系是截然不同的。简单一点说，武汉市7个中心城区是一盘棋，地方税收除开区级财政的一点点钱以外，可以打通使用，全市基础设施建设可以通盘考虑；但新城区（包括托管区）是独立王国，基本是由各个区的财政承担本区的基础设施建设等等。如果市级项目要在这些新城区做怎么办呢？区级财政是很有限的，只能提供土地给建设方，用土地出让的收益来平衡基础设施建设的资金，比如地铁的新城区线，基本就是这么一个操作路径。

好了，解释这么多，接着往下说为什么我说武汉的中心是汉口沿江至中山大道一带了。刚才关于财税体系解释的已经很清楚了，市级是一盘棋，从目前市里的规划高度、基础设施建设以及政策的倾斜力度来看，这一块区域都是当之无愧的中心，这里只举一个例子，都知道汉正街难拆吧，这一带的拆迁都是亏本的买卖，但市里已经下决心将这一带未来的税收补贴给出资拆迁的单位（当然，也是国企，也只有国企才能做这种事），这在其他区是不可想象的。所以市里的态度加上财政的投入，加上规划的高度决定了这里才是武汉的中心。

估计有人会说光谷的政策倾斜力度和基础设施建设才是Z大的，我想说的是，政策倾斜不止是产业政策，我只能说这么多。至于基础设施建设，上面的财税体系已经说得很清楚了，高新区是自己负责自己的基础设施建设，财力是非常有限的。再次强调，我不想开展地域之争，我只就事论事。

估计有人会反驳我说那湖北省的态度呢？我只想说，每个级别的政府机构都会有符合他这个级别的想法，湖北省会为了武汉市的中心去操心吗？

还有些网友说我说的不对，从投资角度来看光谷的房子才是Z有投资价值的，其实我第一篇帖子已经说得很明白了，武汉价格洼地Z终都会慢慢被填平，Z终大家都差不多。想投资其实很简单，看武汉现在三环以内哪里的房子卖得便宜就行了，我讨论的是楼市，不是投资好吗？

Z后，再说一个观点，那就是不要以楼面地价评价一块地的价值。举个简单的例子，汉阳滨江地块2W一平楼面价让很多人惊呼汉阳的春天终于来了，可不知道你们关注过台北路华润、青山滨江地块底价成交的地块没有？同样都是优质地块，为什么差距会有这么大？在我看来，这绝不是地块价值的差异，因为现在公开出让的商业地块，政府为了保证日后的品质，往往加入一些限制性条款，比如承诺引入世界500强的区域总部啦，持有物业至少若干年之类的，目的是让开发商能够更加专心的经营，而不简单是把房子卖了就走。这样一来能够有实力竞争的开发商就少，但对于地块的品质是有保证的，所以你能说这些土地的价值不高吗？