刘德科：最后的暴涨 将是这三个城市

到了这个时候，房价猛涨的轮子，又要变方向了。

这一轮房价上涨，Z先吹响号角的是深圳，然后是上海和北京。今年以来，比京沪深涨得还猛的，是「四小龙」，即南京、苏州、厦门和合肥。

京沪深和「四小龙」，都已经启动了不同程度的行政调控。它们还会涨，但涨幅将收窄。

新一轮的房价城市轮动已经开足马力：接下来，要猛涨的城市，将是广州、杭州和武汉。

二线城市要房价暴涨（不是一般涨而是暴涨），必须具备这么几个特征

1. 地王频出，不断刺激房价上涨。相对而言，这几个城市中，广州地王出得Z少，不是说广州不具备这个潜能，而是因为广州供竞拍的好地比较少。

2. 周边已有暴涨城市，有「溢出」和「压迫」效应。广州边上是暴涨的深圳，南京、苏州和杭州边上是暴涨的上海。这一点，厦门比较独特，处在珠三角和长三角的沿海中间地带，自己管自己嗨。

3. 本身就是一座具备超级吸附力的城市。这一点尤其重要。厦门是龙漳泉的圣地，杭州是温台金的天堂，苏州的吸附力波及江苏和上海，合肥更是独占了整个安徽的行政性资源。南京虽然对整个江苏省的吸引力有限，但它堪称「三省省会」，江苏、安徽和江西的很多购房者都会到南京买房。广州在城市规模和行政意义上本身就是一线城市，当然也不缺吸附力。

2nd

为什么说广州、杭州和武汉要暴涨？

先不谈京沪深，就二线城市而言（在房价意义上广州只能算是二线城市），竞争力强的这几个二线城市，其房价涨幅基本上都会拉平。如今，「四小龙」的房价同比涨幅均在35%，而广州、杭州和武汉都还没突破20%。

房价主要是货币的沉淀。当充裕的资金在全国范围内流动时，碰到水位高的地方，就会逐渐流入水位低的地方「四小龙」的水位已经高了，就会流向水位相对低的广州、杭州和武汉。

「四小龙」之后，房价暴涨将轮到「三叉戟」是的，我们可以把广州、杭州和武汉称为威猛的「三叉戟」。

一年前，也就是2015年7月，当时「四小龙」和「三叉戟」的房价同比涨幅都是负数；半年前，也就是2016年1月，「四小龙」和「三叉戟」的房价同比涨幅都在10%以内。

十大城市不同时间点房价同比涨幅对照

城市

15年7月

16年1月

16年7月

京沪深

深圳

24.0%

52.7%

41.4%

上海

3.6%

21.4%

33.1%

北京

1.2%

11.3%

22.7%

四小龙

厦门

-0.3%

8.7%

39.6%

南京

-1.0%

10.8%

34.9%

合肥

-2.2%

3.3%

34.0%

三叉戟

广州

-0.3%

10.0%

19.5%

杭州

-2.4%

7.1%

19.1%

武汉

-2.1%

5.6%

15.8%

*根据国家统计局数据整理。此处房价特指「新建商品住宅价格」。「四小龙」中的苏州未被列入国家统计局70城统计范围

差距是在过去的这半年时间里拉开的。「四小龙」率先狂奔，同比涨幅扶摇直上30%，逼近40%。现在，「三叉戟」也将迎头追上。

简单说，现在广州、杭州和武汉的房价才涨到山腰上，接下来几个月时间将涨到山顶。

3rd

为什么是广州、杭州和武汉？

就城市本身的竞争力而言，「三叉戟」并不输给「四小龙」，甚至强于「四小龙」。

从宏观经济数据来看，广州和杭州基本上强于南京和苏州，武汉基本上也强于厦门和合肥。

2016上半年七城宏观经济数据比较

城市

GDP

本外币存款

城镇居民人均收入

总量

全国排名

总量

全国排名

四小龙

南京

4876亿

11

29145亿

9

25250元

苏州

7557亿

7

27504亿

10

27983元

厦门

1642亿

53

9496亿

24

24245元

合肥

2576亿

30

12584亿

21

18025元

三叉戟

广州

8844亿

3

44425亿

4

46735元

杭州

5021亿

10

30830亿

7

29171元

武汉

5346亿

9

22053亿

11

20295元

*数据来自各地统计局，广州城镇居民人均可支配收入为2015年数据

其实，GDP、居民收入等宏观经济数据，跟房价是弱关联。一个城市的房价是否坚挺，其中一个重要因素是产业聚集度和产业引领性。通过独角兽（高估值的初创企业）和中国500强企业的数量，可作一定程度的参考比较：「三叉戟」要强于「四小龙」。

2016年七城独角兽和500强企业数量

城市

独角兽企业TOP300

中国500强企业

胡润全球富豪榜

四小龙

南京

5家

12家

6人

苏州

4家

3家

11人

厦门

3家

6家

6人

合肥

1家

3家

2人

三叉戟

广州

11家

18家

19人

杭州

18家

16家

32人

武汉

3家

10家

7人

*根据艾瑞咨询《2016中国独角兽企业TOP300》，美国财富杂志《2016中国500强排行榜》、胡润《2016全球富豪榜》整理

特别是独角兽企业的数量和估值规模，在很大程度能够说明一个城市的创新能力与未来潜能。

2016年房价暴涨城市独角兽企业对比

城市

数量

总估值（亿美元）

数量

排名

总估值

全国占比

排名

北京

148家

1

1948.9

46.03%

1

上海

65家

2

867.9

20.50%

2

深圳

27家

3

361.9

8.55%

4

杭州

18家

4

753.3

17.79%

3

广州

11家

5

39.8

0.94%

6

南京

5家

7

28.5

0.67

8

苏州

4家

8

35.7

0.84%

7

厦门

3家

9

43.2

1.02%

5

武汉

3家

9

20.3

0.48%

9

合肥

1家

12

4.0

0.09%

16

*根据艾瑞咨询《2016中国独角兽企业TOP300》整理。另，房价涨势温和的成都有7家，数量排名全国第6位；总估值19.1亿美元，全国排名第10位

4rd

中国一二线城市的房价走势，大概会是这样一副模样：

首先，京沪深是永远的红太阳，长线来看，只能高不可攀。像深圳边上的佛山、东莞等城市，北京边上的廊坊，上海边上的嘉兴，多少也能在这一轮上涨中分到一杯羹。

然后，「四小龙」南京、苏州、厦门和合肥，继续涨，但涨幅收窄。

再然后，「三叉戟」广州、杭州和武汉即时暴涨。

再再然后，郑州、无锡、天津、福州、石家庄、南昌甚至长沙等二线城市也会列队跟上，只是涨幅恐怕不及「三叉戟」。

其实，判断房价趋势，用任何一个指数或经济理论模式，都容易失真。中国太不一样了。在中国，房子从来就不只是用来居住的，它是感情和货币的复合体。

当银根宽松时，有竞争力、有吸附力、有辐射力的城市，房价就一定上涨。

现在，「三叉戟」轮到了属于它们的时刻而已。