首付40万如何买房，新房？二手房？

如题，刚需但不急需，目前住老公单位宿舍，老公孩子户口也都落在这里了。因为不是自己的房子慢慢不安心了，小家伙也快两岁了，考虑孩子读书和以后不安定的因素就把买房提日程了。原本Z想买汉口花园的房子因为我哥哥家住那边好有个照应，孩子以后上学上幼儿园可以两家帮忙带，嫂子又是小学老师寒暑假我们可以把孩子放那边，实在没有老人来帮带孩子。上半年嫂子家隔壁买100万当时没长心错过了，今年他们六期都150万了搞不起。然后Z近在老公上班跟前看了一个86万房子，是1985年的房子，在忧郁要不要下手，在渣家路，算是武汉中心吧，去哪里都方便，以后上的小学也在旁边，虽然是个不算特别好的学校，但贵在方便，老公步行几分钟上班的距离。我该纠结吗？虽然目前买这个房子没有压力，但是我们现在有地方住，孩子上小学上幼儿园都不成问题的，我们该不该买这个老旧房在防身，如果买了，我们可能就不能住现在的宿舍了。现在住的地方比那个老房子好得多。再就是要不要一心等买汉口花园的房子，还有汉口花园有一个小的复式，是一室的，80万，可以考虑吗？星悦城也看了，但是对口是塔子湖小学，跟汉口花园对口的不一样，也很远，不想考虑。我是不是很纠结，求得意大神们帮忙分析下吧。