房贷利息和理财利息以及贷款成本的讨论

我们暂且不算本金， 只算利息， 100块钱一年12块钱利息， 年底一次过给12和每个月给1元是不同的， 这个希望大家能够理解， 很简单， 你每个月给1元利息的时候实际支付的还有这1元利息的利息， 即如果你拿在手上Z后给，每个月的1元依次应该记11个月， 10个月。。。。 1个月的利息。所以这些利息本来应该归你得， 实际银行得了， 所以Z后算出来按月给复利比Z后年底一次过给的多。

那么放在房贷里面也是一样的， 你第一个月还了利息和本金， 第二个月计息的总额只会减去本金， 利息部分还是会继续计息的。例如还款计划第一个月800本金， 3200利息， 第二个月计息的数是贷款总额减去800， 那3200的利息产生的利息实际是银行的利润。 大概意思是这样吧。 按照baidu得到的， 月利息是年利/12， 然后按照月复利计息， 实际利息会比银行报的年化要高些。

另外就是贷款的成本， 你计算20年贷款100万， 我按照4.9的利息来算Z后大概是还款150+。 实际的资金成本肯定不是。

很简单， 假设你每个月还贷款4000，一共还240期， 第一个月的4000的月复利是4000 x（1+4.9%/12）^240 到底是240，还是239我也搞不清楚， 大概是这个意思吧， Z后一期的4000 是一个月利息， 这个应该很明白吧， 把240期这样都加起来， Z后根据数学公式， 等比数列求和， Z后算出来是月还款的412倍。是实际你Z后本息的412/240=1.76倍。

我拿贷款计算器计算了100万贷款4.9利率， 240期的总共还款本息是157万， 但是如果你这些钱不还贷款按照月复利计息Z后算出来大概是276万。

而这些钱如果按照年化5%来复利计算， 20年以后是100x1.05^20 = 265万， 所以这也看出年化利率分到月以后计算复利， 是要比年化计算复利多一点的。 那些按照4.9%年化复利理财Z后是不能持平贷款的， 要稍微多一点才能持平，具体按公式套用就行。

假设贷款买房的利率维持20年4.9%不变， 实际每个月支出的本金利息Z后的现金价值就是贷款总额的2.7倍左右， 按月利息计算复利， 中间可能有点出入， 但是不大， 因为具体公式我也不会推导。 那么就是说20年后，你房子涨价3倍大概就赚一点吧， 如果只有2倍那就赔了。 但是按照目前的这个房价趋势，别说20年了， 10年就可以三倍了， 所以才有人说贷款买房不亏， 至于说通胀成本就不在这里计算了。

你看我后面的资金成本计算就知道了， 实际远远大于你付出的本息总额的。 大概2.7倍贷款额度的关系。

对的， 实际利差并不是很大， 按月复利240个月， 和按年复利20年Z后算出来的结果相差也不大， 100万的复利Z后是260-270. 4.9的利息， 所以房价能够20年涨三倍是高于复利的。 20年涨三倍按中国这个印钞票速度， 远远高于。

100万的钱拿在手上， 按照一年内5%的利息， 拿20年按年复利计算有270万左右， 但是你做等额本息贷款还240期一共只还了157万（我用贷款计算器算的） 你觉得银行会这么好， 让你只还这么点？ 每个月还的利息产生的利息都被银行吃了啊， 因为你每个月还款里面既有本金又有利息， 但是下个月银行给你算利息的时候是只会减去你还的本金的。利息那部分还是计息了啊

拿出你的贷款计划，如果每个月还款额度是一样的， 那么用每个月的还款金额 用等比数列求和才是真正你还的钱的现金价值。

举例 第一个月 还款额x(1+月利息）^240, 第二个月 还款额（1+月利息）^239， 依次类推。每个月的还款额都复利计算利息。

20年后房子涨3倍， 你不亏， 小赚， 按照你只能有5%的理财收益计算

房子涨几多谁都不知道，我只能告诉你5%年化复利20年2.7倍左右，如果你觉得房子能涨的更多就拿房子，如果金子更多拿金子，粮食更多拿粮食。但是谁都不知道哪个会涨的更多

根本没有一进一出，只有利差，即使楼上的不全靠贷款，留下的钱也会理财，只不过要支付利差，因为他玩的理财比房贷低。

按日计算也可以年化/365 然后算指数，我刚算过4.9年化按日复利是5.0 利差并不大，只是听着好听

就是算复利，200万的房子首付100 贷款100。成本就是 100万首付理财 5个点20年Z后复利270万，贷款虽然银行算的本息是157万 其实资金成本也是270万。意思就是20年后如果你的房子总价高于540万就不亏。就是这样算

对了就行了， 实在是不耐烦说贷款就是给银行打工的说法。 当然这并不代表我认为房价将来的涨幅会超过5%的复利。 因为谁都不知道， 就历史的经验来说过去30年远远超过， 以后取决于经济增速不能太低， 货币发行增速依然强劲。 那么国家红利就不会只有5%的复利。

趋势问题我已经发过帖子了， 之前我转载过一个天涯的帖子， 那就是我认为的趋势， 我的观点就是即使理财利息只有4个点， 房贷5个点， 有一个点的息差， 我还是建议多从银行贷款持有可以支配的现金， 在四大行集体降杠杆的时候作为切入点当首付买房。 就是天涯文章说的， 4， 4, 4， 4， 4， 30% 因为每次四大行准备回收货币的时候就会给p民一个机会上车。 虽然损失了几年的息差， 但是至少有了活动的钱可以上车。 提前还贷了， 房子又不容易变现， 到时候上车的钱都没有。 当然那种崩溃党就当我没说， 国破家亡懂吧， 不明白为啥那么多人喜欢崩溃论。

20万5%的贷款Z后成本是20万*2.65， 如果只会4个点的理财， 20年Z后的复利是20万*2.19. 两者相差20万*0.45=9万。

意思就是你20万20年损失9万息差。

刚说错了， 是集体加杠杆， 就是降低首付比例， 贷款利息啊， 降契税啊， 反正就是很多买房优惠政策的时候。

真熙发表于 2017-04-28 21:51 之前一直没有算明白这个帐，只知道首付贷款本息才是房子的真正成本，房贷到期了达不到那个价就是亏

希望我算清楚了，成本远高于你说的那个数

算少了，复利多的多

你这样说我懂了， 是对的，根据息差很容易就算出来了。 （0.049*0.95 +1）^20 = 2.28

(0.062+1)^20 = 3.3 按照贷款100万， Z后的息差就是100万。 所以Z后不光还清了银行的复利贷款， 还能落100万。 对么？