我看房地产市场的逻辑（原创）

二，降房价的杀手级政策。

要想降房价，就得分析房价为什么涨。所有的商品，Z直接的涨价理由就是供小于求，但对于房子来讲，这个理由太牵强了。中国人口快20年没怎么增长了（年不到1%的增长率太小儿科了），但大家看得到了的是，改革开放40年，几乎每个城市都把所有的房子全部推倒重建了一遍，房子高度增加了，城市面积也增加了，房地产开发面积增长估计都好几倍了，就这样，房子还不够住吗？肯定不是。那为什么大家还拼命买房呢？个人分析有几个原因：

1. 消费升级了。以前几辈人住一个小房都行，现在没房就不谈结婚，有的人甚至结婚必须要有一套新房。以前人均5平米都可以挤下去，现在人均30平米才对得起小康生活。所以消费升级了，房产的需求自然增加了。

2. 村里人进城了。经济发展，城乡人口比例发生了变化，城市人口越来越多，除了很多已经在城里工作生活的农村人外，连农村生活的人都必须要在城里有套房才算完成了任务。这个也形成了不小的需求。

3. 保值增值。上文已经讲过，对于恒产来讲，中国人只有房子是Z保险的，至少这40年来是Z保险的，其它的渠道都是坑。所以没房的拼命要上车也是这个道理。

4. 房产的附加权利。这里头包含了户口、学区、社保等等。

5. 租房的无权利。这点很关键，在中国，租房人是没有权利可言的。当你租房住的时候，永远不知道什么时候房东就有可能赶你走，永远不知道什么时候房东可能不请自来出现在你的屋子里。家，本应该是风可进雨可进皇帝不可进的安全屋，但是在出租屋里基本没啥安全可言。所以，如果住在出租屋，你不可能对屋子进行比较多的装修装饰，因为，这不是家。鉴于此，即使从住的角度来讲，中国人拼命都要买房，因为无房即无家。

所以，要想降房价，就需要大家不买房，要想大家不买房，就要从为什么大家要买房来着手解决。在以上买房原因中，消费升级、城镇化这两点是经济增长的动力源泉，肯定不能打压。只能面向另外几点下手。

对于保值增值，还是有很多可以做的，比如保护个人财产安全、健全规范股市等等。近几年国家提出要提高人民的财产性收入来源，其目的就是扩大人民“恒产”的范围，增加财产保值增值的渠道。但很显然，目的是好的，效果却微乎其微。

户口制度正在慢慢撤退，但是撤退得不是很完全，这需要一个长期的过程。近两年，各城市都在做一些房地产捆绑权利的松绑政策。但是给一部分人权利，显然就是对另外一部分人权利的侵害，呵呵，没那么容易呀。

租房的权利。。。。哎，说起来都是泪，不说了。

在我看来，要想真正降房价，只需要两个政策就立即可以立杆见影。

A、取消户籍制度，全国一盘棋，公民权利跟户口和房产没有关系。当普通人都可以去北京就读和高考的时候，北京房价还能撑吗？

B、租户权利保护。跟国外一样，当租约形成时，房子就成了租户的私人领地。涨房租、欠房租是另外一种民事的、经济的法律关系，需要双方协商解决，协商不成的，只能通过法院解决。任何时候，房东无权驱赶租户，无权进入已出租的房屋。当租来的房子可以成为家的时候，很多人估计就不那么想买房了。

解决房子的保值增值金融属性问题，相当长的时间内国家都不会有什么好的办法，但是只要房价跌了，这个金融属性自然就崩溃了。。。。。。不攻自破。

然而，我们来看看我们的房地产调控政策，都做了些什么事，能够起到降房价，刺破房地产泡沫的作用吗？

三、现有政策的分析。

现有的房地产调控政策大约有以下几种：

1. 限购。限制人们买二套房、三套房，限制外地人（无户口、无社保）的人买房。

2. 限贷。限制人们买二套房、三套房时的贷款比例、利息高低。

3. 限价。限制新房销售价格。

4. 限售。限制新购住房几年内才能上市交易。

5. 提高税费。提高二套、大面积房屋交易时的税费比例。

6. 限制学区房就读的权利，规定6年内只有一个入学指标。

7. 经济适用房。这个政策就是个笑话，要穷人买房，规定收入多低才能买房，但又规定收入多高才能贷款，矛盾的政策逻辑后面就是经济适用房都被关系户买走了。不过这个政策好像下市了。

8. 公租房。好政策被玩坏了的典型，不说了。

9. 共有产权住房。这个政策会被时间证明是另一个笑话的，创建一个形成社会不公的渠道。

10. 专有租赁住房。现在很多开发商拿地必须承诺建设多大面积的自持租赁物业。即房子不能卖，必须用来出租。但运营起来没有看起来那么美丽，如果真出租的话，在目前的租售比形势下，要想盈利就是笑话。所以Z后都搞成了变相出售。

也许还有其它奇葩的政策，在此不一一枚举了。但是，总体来看，基本政策都是“堵”，堵住需求的出口，而在疏上，不是减少需求，而是引导一部分需求向租赁、共有产权方面走，即使这一部分工作是有效的，也不能解决根本问题，因为，形成购房需求的根本原因没有变化，所以他们Z终还会回到主河道，去购买自住商品房。

堵，从来都不是解决问题的根本方法，因为暂时堵住的水，迟早还是要流走，堵得越久，开闸那一刻水势就会越凶猛。那么国家为什么不采用政策从需求端入手，解决需求问题呢？难道国家不想降房价，国家不想“居者有其屋”，国家不是一直在讲“房住不炒"吗？

都没有错，错就错在一个字，”降“，国家从来就没有提过要”降“房价，国家从来讲的都是”抑制房价过快上涨“，同时要做到”居者有其屋“，还要做到”房住不炒“，所有的政策都是基于这几个诉求来制定的，国家从来就没有说错过话，走错过路。

换位思考一下，站在国家的角度来看房地产市场，房价是”高，实在是高！“，而这个高，是因为这些年来，为了刺激经济增长，超发了过多的货币，但为了人民的生活水平，必须抑制通货膨胀，可以说，房地产在这方面居功至伟。但是房价高了，有几个问题，从经济上讲，房地产泡沫破裂会引发整个国家经济的崩溃，高房价会降低人民群价的消费热情，影响消费对经济的拉动作用，从民生上讲，会导致一些普通民众住不起房，住不好房，从而影响全民小康的目标实现。

所以，要解决房价问题，目标应该是这样的：

A、房价不能降，至少不能陡降，必须保证平稳上涨，因为如果有几年房价不涨的话，其保值增值的金融属性就会消失，房地产泡沫会立即破裂。

B、控制住房价涨幅要低于人民收入的增长速度，这样才能逐渐把经济依赖从出口、房地产转向消费需求，从而降低房地产市场崩盘的风险与影响。

C、通过消费分层的方式，解决基本居住问题。公租房、共有产权房一定是解决居者有其屋的第一步，但应该给每一个住福利房的人向普通商品房进军的动力与渴望。这样，才能降低国家负担，保障公民奋斗的积极性。

逻辑上，房地产市场是非常重要的市场，他承担着经济增长引擎、地方主要财政收入、平衡消费积累比、抑制通货膨胀、保持国民奋斗精神等等作用，所以，国家无论如何不能让这个市场崩盘。另外一方面，当新生的中产阶级担心自己的资产贬值的时候，就把钱放到房产上，而不断攀长的房价，则会刺激中产阶级继续奋斗。我想，如果没有了通货膨胀，没有了货币贬值，没有了房价飙涨，现在北上广深的很多奋斗着的中产将会失去恐惧，从而失去奋斗的动力，他们会卖掉房产，回老家怡养天年了。如果国家失去了这群精英的奋斗，还有什么前途可言呢？

但是，房价要想持续地上涨，就必须形成一个呈金字塔形的消费群体来支撑它。理想状态是这样的，刚毕业的年轻人，买了一个40平左右的公寓，或者老破小，刚进城的某些人群，住进了共有产权房，或者公租房。这些人通过奋斗，几年后改善住房，住进了70~100平的商品房，他们原来的房子就会卖给新进入这个城市的人或者新入职场的青年人。随着改善的需求升级，Z顶尖的人群住进了300平的大别墅。因为房价高，所以改善的过程大部分是卖旧买新——这是维持高房价的根本逻辑。现在房地产市场的问题是，价格太高了，上升速度太快了，导致金字塔Z底层的人可能没有机会上车，没有他们的支撑，房地产市场就不能形成良性的上升通道——如果你的70平小两因为500万价格没人接手，你就没办法买那个1000万的大平层。

说到这里，再翻上上文去看一下国家调控的政策，就很容易理解了，所有的政策目标，就是，有两套的，先住手，没房的，赶紧上；买不起？国家负担一半，你先买一半；一半都买不起，那好，国家给你个公租房的资格，这个资格以后就是你上车的首付；城里买不起，买城郊吧，城郊买不起，买乡下吧；城里限购了，郊区不限，先把郊区的房盘下来，以后低端人群好借他们上车。。。。。。总而言之，小康路上，一个都不能落下！大家一起上车，为了房地产市场的美好未来，为了美丽中国梦，奋斗终生！

综合以上分析，个人判断是：

1. 以中国的”制度优势“，房地产市场不会崩盘。

2. 很长一段时间内，中国房价不会暴涨，”制度优势“会仔细控制开闸的力度，保证房价有序增长。

3. 房产仍是Z有效的保值手段，增值能力会逐渐趋于零。炒房的基本可以散了吧。

4. 房价依房产品质会逐渐拉开距离（以前纯靠地段拉房价）。品质重点在于地段、大小、物业。越是大房子增值越多，别墅增值将会Z快。有钱的朋友，还是换套别墅吧。

5. 低端物业，没有增值价值，老破小除了拆迁，没前途。

”六渡桥的啊，六渡桥的啊，Z后一班车了啊，再不上车您那嘎就要11路回克了啊！“

老龄化问题还会给国家20年时间

软着陆。

我一直写的“制度优势”啊！习总天天讲“制度优势”，就是告诉大家，按资本主义经济学，我们形势很危险，但是大家不要慌，因为我们有“制度优势”。