法律小知识：一房二卖如何确权？卖方如何赔偿？

开篇语：随着房屋交易市场日益活跃，因房屋买卖出现的纠纷呈现出多样化、复杂化的趋势。买卖双方在房屋买卖过程中应如何防范风险，如何应对出现的纠纷，从而减少自己的损失和Z大限度维护自己的合法权益，成为每一个买房者和卖房者应该重视的问题。作为一名律师，我愿意持续为大家分享一些工作实践中遇到的各种实用法律小知识，希望能为大家提供一些帮助。欢迎大家关注，也很愿意跟大家交流探讨。如有相关法律问题，我也很愿意为大家解答。

一房二卖，是指房屋出卖人先后或同时签订两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个买受人的行为。现实生活中，出于各种原因出售方一房二卖的情况屡见不鲜，许多买受人在遇到一房二卖时往往不知道如何处理。笔者结合本案从一房二卖的合同效力、合同履行、责任承担几个方面来进行分析。

1.一房二卖案件中，哪份合同有效？

《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。也就是说，基于双方真实意思表示签订的合同，在不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形时，该合同成立并生效。法律并未规定房屋买卖合同必须经相关部门批准或备案才有效，未办理房产登记不影响合同的效力。一房二卖案件中，第一个买方因未取得房屋所有权，仅享有的债权不能对抗善意第三人，房屋所有权人仍然可以基于物权与第二个买受人签订房屋买卖合同。因此，一房二卖的两份合同均为有效。但如果第二个买受人属恶意第三人，明知此房已出卖或与出卖人恶意串通，这种情况下后签订的房屋买卖合同应属无效。

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?2.两份合同有效，如何确定合同履行问题？

?一房二卖案件中，两份均有效的房屋买卖合同应如何履行的问题，可根据出售房屋是否已办理过户登记来进行讨论。

如果其中一位买方已经办理了房屋产权过户登记手续，即该买方已经实际取得了争诉房屋的所有权，该权利具有排他效力。另一买方未办理产权过户登记手续，其只能基于合同的债权请求权向房屋卖方请求给付，但因房屋已经过户，卖方履行不能，卖方则需要向其承担违约责任。

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如果两位买方均未办理过户登记手续，此时房屋所有权仍为卖方所有，两买方只能依据合同行使债权请求权，要求卖方实际履行。但卖方应履行那一份合同呢？Z高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》（法办442号）第十六条规定，数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。

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3.一房二卖案件中卖方责任如何承担？

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根据《Z高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，在一房二卖案件中，买受人不能取得房屋所有权时，可以按照上述规定，请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿损失。