百分之九十的百万富翁，是通过持有不动产成就的。”安德鲁卡内基道出的财富积累的秘密，是洛克菲勒家族、格罗夫纳家族长盛不衰的基石。
从2018年起，全球经济放缓、贸易摩擦及地缘政治紧张等不确定性逐渐上升，特别是2020年，新冠肺炎疫情的全球性大爆发。
在此大背景下，美元资产十分受全球投资者的追捧，作为避险的工具越发受到投资者的青睐。而美国房地产项目更是在投资组合中占有重要位置。
一、直接购买房产；
二、投资翻修房等投资类地产；
相较于前两种途径，美国房地产投资信托有着门槛低、变现灵活、收益较高且相对稳定。
房地产投资信托（REIT）全称是Real Etate Invetment Trut，在中国被译为房地产投资信托。是将总金额大、流动性低、标准化低的房地产资产转化为小份额、流动性高的标准化证券产品的一类工具。
简单来讲，REIT让投资人即使用少量资金也能投资房地产，同时还能获得相应的分红和免税优惠。
为什么投资REIT？
美元是全球Z主要的储备货币，无论升值、贬值，美元都是强势货币。而近期全球资本市场发生历史级剧震，黄金美债避险属性消失，美元持续走强，强势美元成为全球资本Z后的避风港。
根据全美房地产协会(Nareit)统计，美国REIT拥有约3万亿美元的房地产资产，其中超过2万亿美元来自上市和非上市的REIT,其余来自私人持有的REIT。
美国REIT自1960年诞生以来，经过半个世纪的发展，成为美国资本市场和不动产投资领域中的耀眼明星。以至于在美国2008年金融危机时期，仍然保持正收益，公寓REIT的收益超过40%，让《福布斯》惊叹“REITs绕过了金融危机。”足以证明这一投资模式的强大生命力。”
REIT提供途径给个人投资者，使他们能够以很低的门槛同时投资多个商业物业资产，相较于直接投资商业物业而言，不仅降低了投资者的门槛，还分散了投资者的风险，实现了公众参与资本密集型的商业不动产投资。
同时，REIT产品信息披露制度完善，运营透明度较高，并且通常投资成熟的、租金收入稳定的物业，因此产品整体风险较低，收益较为稳定。
REIT的种类有哪些？
公开发行的REIT一般会以类似股票的形式在证券交易所发行上市，这些股票可以由个人投资者买卖，并受到SEC的监管。
私募发行的REIT也需要在SEC注册，但不在证券交易所交易进行公开发行。
因此这类REIT的流动性不如公开发行类，但也不会受市场波动的太大的影响。
如何成为合格的REIT？
想满足成为房地产投资信托的资格，发行公司必须遵守《国内税收法典》的规定。
公司必须有大量的资产和收入与房地产相关，而且必须每年把至少百分之九十的可税收入以股利的形式分配给股东。
一个有资质成为REIT的企业有税收优惠，他们的企业可税收入可以扣除支付给股东的红利后再计，大部分的REIT都支付百分之百的可税收入给股东，因此他们几乎没有企业税。
除了每年支付给股东至少百分之九十的可税收入作为股利，一个REIT企业还必须：
1. 除了REIT状态外，是一个可以企业形式被征税的实体；
2. 被董事会或受托人管理；
3. 有完全可以转化的股权；
4. 在REIT成立一年之后至少有100个股东；
5. 在可税年的前半个年度，5个或5个以下股东持有的股份不能超过百分之五十；
7. 至少有百分之七十五的总收入来源于房地产相关业务，包括租金和抵押贷款利息；
8. 至少有百分之九十五的总收入来源于以上提到的房地产相关业务和其他各种股利和利息；
9. 在可税的REIT附属公司，非限制性证券或股票不能超过其资产的百分之二十五。
REIT优点
一、降低风险
REIT一般由专业的房地产公司发起并进行管理，能合理地选择投资项目，并能对其进行科学管理。由于REIT的规模通常比较大，能广泛投资于各种类型的房地产项目，从而降低了投资单一类型或地段房地产的风险。
二、节省时间
进行独立的地产投资是一件费时费力的事情。在选择房产、交易过户、室内装修、寻找租户、出租获利等环节，耗费过多的精力。
REIT可代为打理这一系列事情。
由专业的人做专业的事，从经营管理上大大节省了时间和精力。
三、获利丰厚
REIT主要有两种获利方式：一是租金收入；REIT通常会同时覆盖房地产的整个产业链。
以开发、收购、管理、租赁、变卖等形式直接进行房地产投资管理，以租金收入作为主要收入来源。
二是增值收入；随着时间的推移，优质地产项目的价值可能会随着人民收入的增长、城市繁华程度的提高、工商业的逐步繁荣而不断升值，拥有优质地段、具备良好物业管理水平的REIT可能会产生较大的增值空间。
四、门槛低
很多想投资房产的人苦于手中没有那么多资本。
而当REIT出现之后，这个问题迎刃而解。该种房地产投资信托的Z低投资适合各种资金规模的投资者。
五、费用较低
个人在国内投资房地产时，通常会涉及到以下多项或全部费用：住房交易手续费、非住房转让手续费、产权登记费、契税、营业税、个人所得税、公证费、鉴证费、房产测绘费、房屋安全鉴定费、房地产评估费、白蚁防治费、房产物业维修基金等，二手房买卖通常还要交纳营业税和房产中介的佣金。
而在美国，买房也要交纳地产税、维修费、管理费、保险等系列费用。
选择REIT这种投资方式，则只需交纳购买时的手续费。
REIT缺点
第一、REIT在资本增值方面的作用并不大。
由于其结构特点，REIT必须将Z少90%的收入返还给投资者，因此Z多只有10%的应税收入可以再投资回基金进行持续经营。
第二、房地产投资信托的另一个主要风险是其受到市场波动的影响较大，与宏观经济的关联性较高。
由于REIT的基本性质，所以不能保证盈利或避免亏损。
第三、一些公开发行的REIT会有较高的管理费和交易费，提高了投资成本。根据REIT不同的发行方式，投资者也需要通过不同的方式来进行REIT的买卖。
对于公开发行的REIT和REIT交易所交易基金（ETF）而言，个人投资者可以直接通过经纪人像购买股票一样买卖REIT。
而对于私募发行的REIT而言，投资者则需要通过发行方或财务顾问来进行REIT的投资。
查理芒格曾经说“比起机构投资者，房地产投资信托更适合个人投资者，因为房地产投资信托的商业模式简单，不仅可以让投资人简单快速的进入到房地产投资市场，也可以有效分散投资人的现有投资风险，成为投资组合中的有效补充。
百分之九十的百万富翁，是通过持有不动产成就的。”安德鲁卡内基道出的财富积累的秘密，是洛克菲勒家族、格罗夫纳家族长盛不衰的基石。
从2018年起，全球经济放缓、贸易摩擦及地缘政治紧张等不确定性逐渐上升，特别是2020年，新冠肺炎疫情的全球性大爆发。
在此大背景下，美元资产十分受全球投资者的追捧，作为避险的工具越发受到投资者的青睐。而美国房地产项目更是在投资组合中占有重要位置。
一、直接购买房产；
二、投资翻修房等投资类地产；
相较于前两种途径，美国房地产投资信托有着门槛低、变现灵活、收益较高且相对稳定。
房地产投资信托（REIT）全称是Real Etate Invetment Trut，在中国被译为房地产投资信托。是将总金额大、流动性低、标准化低的房地产资产转化为小份额、流动性高的标准化证券产品的一类工具。
简单来讲，REIT让投资人即使用少量资金也能投资房地产，同时还能获得相应的分红和免税优惠。
为什么投资REIT？
美元是全球Z主要的储备货币，无论升值、贬值，美元都是强势货币。而近期全球资本市场发生历史级剧震，黄金美债避险属性消失，美元持续走强，强势美元成为全球资本Z后的避风港。
根据全美房地产协会(Nareit)统计，美国REIT拥有约3万亿美元的房地产资产，其中超过2万亿美元来自上市和非上市的REIT,其余来自私人持有的REIT。
美国REIT自1960年诞生以来，经过半个世纪的发展，成为美国资本市场和不动产投资领域中的耀眼明星。以至于在美国2008年金融危机时期，仍然保持正收益，公寓REIT的收益超过40%，让《福布斯》惊叹“REITs绕过了金融危机。”足以证明这一投资模式的强大生命力。”
REIT提供途径给个人投资者，使他们能够以很低的门槛同时投资多个商业物业资产，相较于直接投资商业物业而言，不仅降低了投资者的门槛，还分散了投资者的风险，实现了公众参与资本密集型的商业不动产投资。
同时，REIT产品信息披露制度完善，运营透明度较高，并且通常投资成熟的、租金收入稳定的物业，因此产品整体风险较低，收益较为稳定。
REIT的种类有哪些？
公开发行的REIT一般会以类似股票的形式在证券交易所发行上市，这些股票可以由个人投资者买卖，并受到SEC的监管。
私募发行的REIT也需要在SEC注册，但不在证券交易所交易进行公开发行。
因此这类REIT的流动性不如公开发行类，但也不会受市场波动的太大的影响。
如何成为合格的REIT？
想满足成为房地产投资信托的资格，发行公司必须遵守《国内税收法典》的规定。
公司必须有大量的资产和收入与房地产相关，而且必须每年把至少百分之九十的可税收入以股利的形式分配给股东。
一个有资质成为REIT的企业有税收优惠，他们的企业可税收入可以扣除支付给股东的红利后再计，大部分的REIT都支付百分之百的可税收入给股东，因此他们几乎没有企业税。
除了每年支付给股东至少百分之九十的可税收入作为股利，一个REIT企业还必须：
1. 除了REIT状态外，是一个可以企业形式被征税的实体；
2. 被董事会或受托人管理；
3. 有完全可以转化的股权；
4. 在REIT成立一年之后至少有100个股东；
5. 在可税年的前半个年度，5个或5个以下股东持有的股份不能超过百分之五十；
7. 至少有百分之七十五的总收入来源于房地产相关业务，包括租金和抵押贷款利息；
8. 至少有百分之九十五的总收入来源于以上提到的房地产相关业务和其他各种股利和利息；
9. 在可税的REIT附属公司，非限制性证券或股票不能超过其资产的百分之二十五。
REIT优点
一、降低风险
REIT一般由专业的房地产公司发起并进行管理，能合理地选择投资项目，并能对其进行科学管理。由于REIT的规模通常比较大，能广泛投资于各种类型的房地产项目，从而降低了投资单一类型或地段房地产的风险。
二、节省时间
进行独立的地产投资是一件费时费力的事情。在选择房产、交易过户、室内装修、寻找租户、出租获利等环节，耗费过多的精力。
REIT可代为打理这一系列事情。
由专业的人做专业的事，从经营管理上大大节省了时间和精力。
三、获利丰厚
REIT主要有两种获利方式：一是租金收入；REIT通常会同时覆盖房地产的整个产业链。
以开发、收购、管理、租赁、变卖等形式直接进行房地产投资管理，以租金收入作为主要收入来源。
二是增值收入；随着时间的推移，优质地产项目的价值可能会随着人民收入的增长、城市繁华程度的提高、工商业的逐步繁荣而不断升值，拥有优质地段、具备良好物业管理水平的REIT可能会产生较大的增值空间。
四、门槛低
很多想投资房产的人苦于手中没有那么多资本。
而当REIT出现之后，这个问题迎刃而解。该种房地产投资信托的Z低投资适合各种资金规模的投资者。
五、费用较低
个人在国内投资房地产时，通常会涉及到以下多项或全部费用：住房交易手续费、非住房转让手续费、产权登记费、契税、营业税、个人所得税、公证费、鉴证费、房产测绘费、房屋安全鉴定费、房地产评估费、白蚁防治费、房产物业维修基金等，二手房买卖通常还要交纳营业税和房产中介的佣金。
而在美国，买房也要交纳地产税、维修费、管理费、保险等系列费用。
选择REIT这种投资方式，则只需交纳购买时的手续费。
REIT缺点
第一、REIT在资本增值方面的作用并不大。
由于其结构特点，REIT必须将Z少90%的收入返还给投资者，因此Z多只有10%的应税收入可以再投资回基金进行持续经营。
第二、房地产投资信托的另一个主要风险是其受到市场波动的影响较大，与宏观经济的关联性较高。
由于REIT的基本性质，所以不能保证盈利或避免亏损。
第三、一些公开发行的REIT会有较高的管理费和交易费，提高了投资成本。根据REIT不同的发行方式，投资者也需要通过不同的方式来进行REIT的买卖。
对于公开发行的REIT和REIT交易所交易基金（ETF）而言，个人投资者可以直接通过经纪人像购买股票一样买卖REIT。
而对于私募发行的REIT而言，投资者则需要通过发行方或财务顾问来进行REIT的投资。
查理芒格曾经说“比起机构投资者，房地产投资信托更适合个人投资者，因为房地产投资信托的商业模式简单，不仅可以让投资人简单快速的进入到房地产投资市场，也可以有效分散投资人的现有投资风险，成为投资组合中的有效补充。
