二手房看房近2个月后的个人心得

首先介绍背景，开始看二手房是从6月中到现在，看房之前时不时有偶尔了解一些楼市行情，期间一些个人心得，下面分享下。

预算一定，价格决定所选区域和小区

对于选择片区区域，开始就是根据某选房APP的地图选房，根据个人实际情况和需求去选择，比如注重XQ，通勤，地铁，商业等配套，总之最后的结论就是按能承受的价格再综合其他以上因素去选，清晰自己的预算，列出明细的首付，税费，中介佣金，这些都是实打实的现金支出，明确自己到底可以支出多少，贷款可以承受多少，这个总预算要固定并且清晰，不要随便增加减少预算，因为这是一个无休止的过程，不可能一步到位，这个世界的丰富多彩就是因为不断变化。

目前二手房的价格其实就基本体现了房子本身附加的所有价值，暂且认为是市场认可的公允价值，贵有贵的道理，便宜有便宜的道理，想捡漏更是不太可能（除非手握全款），后面我会讲有一些淘到价格实惠还不错的好房源的经验。

房子预算明确的情况下，其实就基本锁定了一批区域的房源了，比如面积一定的情况下，区域小区的单价确定，总价也就确定了，有时候个人看房会根据要求越看越好，那么价格也水涨船高，越看价格越低那么综合各方面的条件肯定是要打折的，至少短期来看。

线上看房很方便，尽量挑选稀缺房

选择好了区域后就是下一步的看房了，可先线上APP看房，目前有VR带看，非常方便，或者直接去线下门店，目前没有去门店，这块并不很了解。看房时间需要一个过程，中间有一些试错和浪费时间的地方，总结为这样，可能可以总节省一些时间。

定位区域以后就是定位小区，了解小区的情况可以通过各种渠道，线上资料查询，注意查询一些在意的硬性指标，比如房龄，容积率， 楼间距，物业现状等，现场踩点也很重要，最好去小区和它周边转悠一段时间，看看是不是满意，这里能看出小区环境，物业，居民构成，生活是否方便等。

关于目标小区的户型，可以通过APP查之前的成交数据，筛选中意户型的同时可以了解成交单价，总价。这里有一点经验，如果目标小区包含户型比较多，那么重点关注在挂户型较少的，因为一般情况下，在挂户型多的一般都是不好卖的，多是这个小区不太好的户型，而这种户型的房子如果要买，建议不用着急，因为挂牌量多，并不稀缺，而挂牌量较少的户型由于稀缺优质，一般房东不愿意卖或者刚挂牌只要价格合适会很快成交，不过这些都有个前提就是要在预算的范围之内。小区户型少没有孰优孰劣的情况下注意栋楼位置和楼层等情况，比如是不是临路高架等。

实地看房重挑选，节省时间效率高

要明确最终是要买房的，一定准确传达给中介选房要求，预算。现在不是很专业的中介也不会做数据分析或者比较准确的提供给你较准确的成交价，另外也是由于因为是二手房，往往条件差异会很大，那么价格差异也会很大。

对于价格拿不准的可以找最近同户型，同朝向，同楼层，同条件房子作为参考价，注意不同装修，不同保养程度，成交价是否带车位（有些明显同户型成交价高出其他很多的，要不就是装修极好，要不就是带车位或者其他价值加持），另外可以关注在挂同样条件房源，在挂房源一般都是目前市场暂时不接受的价格，否则早就成交了，把该房源作为参考价时，可以酌情减少调整。

与中介维持良好合作关系，了解真正一手房源

一般同一个或几个中介熟了之后他们会知道你的购房需求，这之后选起房来效率会高，更重要的是，据目前了解，每个小区的最优质房源，均不是目前外网能看到的展示房源，以下亲身经历。周五晚上中介发消息说出了一套房源，描述房源比较优质，建议立刻就看，本来没抱希望，但再中介的一再要求下去看了，看后基本满意，但是由于是夜晚，并不能看采光且由于时间很短，晚上稍后还需要和家人商量，没能当场做决定。期间中介也是百般催促劝尽快决定，遂决定第二天一早再复看做决定。然而后面发生的事始料不及，房子在当晚被人抢先签下。

一般所谓的好房源，会先在没挂到网上之前就在中介内部圈子里面先推荐一波，一般这种房源都比较优质，中介会推介给目前手上已有的靠谱稳定客户，所以要和中介搞好关系，让他们知道你是靠谱客户，比如征信干净，首付情况，买房意愿，明确预算。这样推介是符合效率的，成交率也高，短平快，中介也能很快挣得佣金。

我们一般看到已经挂在网上的房源很可能是推介了一波以后没能成交的，或者在挂牌时候并没有很优质，相比价格和房源本身，这种房源中介一般也认为成交没那么容易，有些房源后面也会挂几个月都不能成交的也有，这些很多就是大家在线上都能浏览到的现存房源。另外对于挂牌很久没卖掉的房源要区别对待，有些是待价而沽，不诚心卖，想卖个好价钱，有些纯粹挂着玩，这种情况看下最近带看量和询问中介。

最后个人觉得作为买房者，一定要坚定自己的信念，同时还是要提高收入和风险抵御能力，不要被暂时的市场过热冲昏头脑，要尽量保持随时有入场的资格和能力，追随趋势，顺势而为。