光谷东发展趋势的客观分析

首先不是黑，我在这一块也有房，是客观分析，涨涨跌跌自己清楚，我接触租户比较多，实际情况经常会了解一下

讲句实话，碧桂园云镜这个盘真是个纯赚钱盘，最早这光谷东拿的地价格极低，因为当时碧桂园开发花山生态城，大面积的土地成本比现在的瑞安还低，瑞安1000多的地价还要反哺商业，碧桂园这光谷东商业体量也不大。相反，当年碧桂园这汉阳江边的地王，地价超过2万，卖的时候不到3万，基本就是个亏本的买卖，当然那个标准我去看过，纯共建化外立面外立面，当时好像只有融创壹号院是这个标准，装修也是相当的高。保利大都会和首地云梦台都不属于纯共建化外立面比他差一级别，说明碧桂园还是有能力做好房子，只是把这个盘的档次定位的很低

碧桂园对这个盘品质把控实在是太低，就算定位刚需，就算不愁卖，也不能做成主要交差，他是全国前10的开发商，如果是本土企业类似福星惠誉这种能力差的开发商也就算了。

前几年保利时代南区开卖，一房难求，每次都是日光，同样也是不愁卖，基本上也是抢，但保利南区房子做的相当好，不管是户型还是公共设备绿化等，目前也是关山综合最好的盘

总结来说碧桂园对待这个项目的定位是很低的，低到完全不重视业主收房的感受。

碧桂园开发花山生态城，最后几期碧桂园东境，我看都比这个强，云镜在高新二路上面，隔壁是光谷地王，地价超过了2万，肯定要做改善的品质项目，地王隔壁是这个拉胯的项目，我看也是倒霉。

其他地方怎么了？同样也有交房的项目，我看黄家湖保利，万科，融创，蔡甸的，东西湖的，东西湖金地也有好几个项目交付，同样是交房，同样是3环外，而且卖家比这个还便宜，之前只1万出头的价格，怎么都比碧桂园好的多？？？

十年前关山的房价相对很低，对于想入住关山来说不是很难的事，再加上产业加持，外来人员首选之地，而现在过度透支光谷东房价，开发商的卖价已不低，然后投资的房子以什么价格卖给刚需呢？

你这开玩笑吧，当时蓝晶国际才7000多，同时积玉桥的融侨华府和金地都1万快清盘了

首先说下不是黑，我在这也有房，而且前几天朋友问下地2.3万的绿地中心城，我一样让他上，这价格我觉得合适。

打工人和刚需不会放弃光谷中心城？以现有项目开发的还建房品质的房子，再以未来接盘者超过3万以上的价格，加上未来兑现缓慢的规划。为什么会缓慢呢，因为光谷的各规划配套与产业都是相辅相成的，人到这里来了，起码的衣食住行还有读书，哪一点会很好呢？这几年大环境不好，各大企业在此投资的都会变少，你觉得现阶段产业会好的起来？

新世界是最贵的，最后都1.3了，其他都便宜一点，均价在9000左右，而且新世界后面开发的，太阳城，中心城都7000多，坐标城也是4000卖到8000多

再跟你讲句实话，这关山新世界一直比周边要贵，贵好几千，13年新世界卖写字楼T+价格是1.5万左右，最关键是这个价还需要抢。

我什么时候说，光谷中心城离江边核心区距离远、配套少，你是不是被喷多了太过于敏感，光谷以后是一个整体，未来武汉是武汉，光谷是光谷，各自发展。

什么叫配套？你说朗诗，桃花源这叫有配套？现在这里最好的光谷之星在一般中建三局的领导来看，配套实在是太差了，很多不愿意住。 你觉得这个配套好的标准是不是太低了？

我只陈述客观事实，及开发商一些乱象，我持有房产中也有花山和关山大道的项目，只有当你亲身体会并买过多套房子的时候，才会知道哪里好，哪里不好。自己的钱不是浪打来的，买的时候肯定会仔细再仔细了解项目情况。就所了解的情况分享一下。

不讲的太宏观政策，只讲实地了解楼盘的各种问题和形势，如果对武汉各位置楼盘有疑问，可以提出你的疑问。如一元路小学搬迁和四维路小学拆迁问题。如对口光谷实验中学的各小学未来变化。如御玺滨江各楼栋情况和长春街二小的情况等等。

是的，现在光谷东各售楼部一手资料显示，购房者绝大多数为北上广的回流人群，这也将是这个区域的主力购房者，如果是刚毕业留在武汉的，我跟你说他们大部分买不起。但在这回流人群之中绝大部分是暂时不会住，也会看这边发展情况。如果是以现阶段开发商的标准交付，我看也不会住了。

产权置换的房子，我看了一下，在你现有的几个项目选择的情况下，选万科传奇，地块选K6的，就是二期或者4期的房子，面积选120左右的。这个比较好变现，现阶段新证接盘超过2.5以上，其他地块2.2左右。我12月才帮人弄了一套，其他几个置换房都是坑，上手价打9折才会有接盘的。如果没有，我建议你直接货币吧

适不适合不重要，我说万科传奇接盘的人多好出手，说的还比较保守，整个江汉区乃至整个汉口，都是非常的热门小区。这个在汉口项目很难得，在置换房源中更加冒得

是的，光谷现在的成果目前贡献最大的还是关山大道片

是的。十年前的江汉区长期霸占武汉GDP第一的位置，由武汉国资委打造的武汉CBD，同样引进了中国移动，邮政银行，招商银行，平安银行等，都是区域总部大楼入驻，规划了多条地铁和重点学校，还是没有做起来，我只能说做开发一定要敬畏市场。

是对的，根据自己的需求入手对自己负责，但分享经验一定要客观，好就是好，不好就提出问题去整改，而不是掩盖问题，一味的吹捧，误导更多购房者入坑。