买海没有办理两证的房子风险大吗

看中了套拆迁安置房 两证还没办理 卖家说可以先付一部分钱 把钥匙我装修 并把户主名下的另一套房产进行担保，双方签协议办理公证 等证下来了再办理过户 请专业人士分析哈 有操作性吗?公证是否有效 如果卖房反悔 我有什么保障