骚年你连姥爷思路都不知道，怎么知道未来两年房价与经济是否下行

真正玩的比较花活一点的，“五改二”，很多同学看不明白。有人说那是在给“自己友”解套，不正确。怎么来理解老爷这个“五改二”？？其实就二手房抛盘的来说，不管“自己友”还是屁民，虽然没有具体统计，但是二手房抛盘获利的大多都是购房五年以上的，或者至少接近五年的。近一两年的接盘侠们，基本价格都横在那里，不跌就是烧高香。不是要急着抛盘跑路的，二三年的新房出手的比例并不大。所以“五改二”，真正的目标在哪里？？前面说了，还是“炒房客”。“炒房客”要“投资”，自然有自己的小算盘，一来“杠杆”能用多大，二来“回报”能有多高，三来“脱手”容易不容易。神州的“不动产”（老爷登记证上新名词），楼主说过，【租精】回报就不要想了，通常在400-500这个比例，是邪路国家的一倍以上。一大坨钱砸进去，每月收那么三瓜两枣，帐大家都会算。要是长期投资，房价要是不涨，还不如余X宝有良心，至少不用和租客扯皮。但神州不动产这个价位，谁能长期看好？？所以老爷现在“五改二”，其实就是在给各位“炒房客”Z大的心理暗示，不要担心做“接盘侠”，买进去五年出不了手，现在老爷体贴，改了，两年就能出手，你们看老爷现在这样“托市”，难道二年还撑不住？？

整理后续中……

本帖Z后由 一刀刀 于 2015-5-6 11:43 编辑

居然没人看。真不体谅我们这样辛苦的人。

词汇太敏感就发不了，有切词汇不懂，问度娘。

屁民们一看，开始动心了，第一降首付，“杠杆”加大了；第二老爷托市，短期“涨价”可以抱期望了；第三“五改二”，两年一到就脱身，简直又一次成功刀口舔蜜。前面说过，神州屁民Z大的通性就是【贪婪】，你一给他（她）说赚钱【短平快】，他（她）就浑身酥软。不信问问那些在股市里一屁股血泪的股民，哪个“入市”的时候不就想“赚一票就跑”。老爷别的不行，拿捏屁民的心理，还是三个指头逮王八。　　但是从老爷的一系列花拳中，真正能读出的是什么呢？？“两年”是个关键点。嗯，就是“五改二”的“两年”。表明老爷会在这两年内，花大力气去做“去库存”（这才是先锋也好五部委也好的真正目标）。提振大家对楼市的【信心】，这样不管“刚需”的“炒房”的，能进来一个是一个，加速帮老爷把现在堆积如山的库存消化一下，（参考仇大人的昆明，新闻目测按现在的速度光消化库存预计三十个月）。稍微还有点卖相的，就哄屁民接了；歪瓜裂枣已经步入鬼城的，老爷兜底做“安置房”；两手抓，连托带哄，预计两年时间，把神州目前【栽楼】留下的东西消化个七七八八。库存消化，不砸在开发商“自己友”手里了，才是老爷上手段的时候，什么手段，大家千呼万盼的【房产税】，目前先登记、摸底、托市、消化、Z后才出台，简直一气呵成。所以楼主一再说，老爷下棋，往往都有个连续性，就像棋手下棋，都要预先考虑个三五步，第一不会无的放矢，第二稍微思考长远一点，老爷的棋步，其实简单明了的。

继续整理中~

Z高陪50万人仔，陪一万人仔也可以，还不是老爷一说，这是姥爷高明处的。

一直说在在整理

现在哄进来做接盘侠的，基本二年内也无法动弹，老爷现在【不动产登记】，也已经在为房产税摸底，加上两年的加速【去库存】，到时候一声春雷也好，半夜鸡叫也好，房产税出台，也毫不突兀。不要忘了，现在老爷截了土地财政，勒着地方衙役的裤带，靠打虎精神，毕竟不是长久之计，房产税来补贴，才是温暖人心。至于房产税出台要是搞垮了房市，接盘侠们怎么变砸盘侠，那就不是老爷操心的了。武闹，自然有维稳铁拳，文闹，存款保险制度已经给大家出了不是？？银行风险也好，不良贷款也好，你要短供也好，拍卖也好，保险补偿也好，也不是预先都给大家有了兜底了么？？说起来，还得感谢老爷亚克西。至于现在，海南抚台先在两会做房产广告，然后广州知府又极力吹鼓“还要涨”，可见楼主前面说过的，接盘侠都是活雷锋，地方大员现在都要赔笑脸。僧多粥少，生怕流去了别家。如此一看，Z近Z稀缺的就应该是群众演员，各种排号的抢房的表演没买到捶胸顿足的，楼主就在想，帖子里几个瘪三有时间在这里折腾，还不如去排队当演员，好歹也算乘一把老爷春风，一天多少钱楼主不了解行情，起码盒饭管饱，怎么也好过泡面不是？？

白马的月兌你进了没

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本帖Z后由 一刀刀 于 2015-5-6 21:38 编辑

，！……………

本帖Z后由 一刀刀 于 2015-5-6 21:37 编辑

继续搬，不分前后搬…

鬼城

【栽楼：此怪体型之大，难以测之，却善变人形，会在城市周围的郊区找一些空地，种下自己培育的高楼，诱惑他人购之。大家知道后害怕发生诡异之事，买后无人居其内。终将变一鬼城。】　

　　前面楼主说了开发商如果要做项目，那什么Z重要？？在楼主这个邪恶国家，一是“信息”一是“位置”，但是在神州，要做项目，一是“老爷”一是“银行”。只要老爷那里搞的来土地，银行那里搞的来贷款，其他一切都是浮云。城区里面的土地，楼主也介绍过了，《拆迁条例》，“鸡尾酒”都能用上，成本也算颇高。还有个问题，就是体量太小，雪球总要地方大滚起来才好使，所以开发商们“栽楼”，更多目光就是放在郊区郊外，项目立起来，前面说了，“套贷款”，只要有银行香弟支持，就不愁资金的问题，接下来，无非就是哄屁民们怎么样来“接盘”了。　　神州屁民，表面上买开发商“一手房”，其实已经做了“接盘侠”，只是接的早与晚的问题。接的早，老红军，还算分瓢羹，顺便现身说法，鼓动更多的屁民来接盘，这个就算湿地滚雪球了。当然，接晚了，估摸着雪球也滚到底了，开发商一降价，“接盘侠”变“砸盘侠”，也是情有可原。所以神州就算当“房奴”，也要看资历。前几年，有血性骚年，号召大家“三年不买房”，以此对神州刚刚“腾飞”的房价发出抗争。但是骚年“图样”，根本没有想到过神州开发商又不是一个人在作战，更没有想到就算你不买房，开发商的房已经“卖了一遍”，按揭款都入了腰包，笑看屁民为刚需而奔波。所以屁民们是在和神州整个金融做抗争，而对面开发商的底气，却又是恰恰来自屁民们在里面的存款，左右互搏，这才彰显老爷们手段。所以这种风车式的抗争，Z后房价【仰望星空】，以骚年“公开道歉”谢幕，还是唏嘘。

　因此对于神州开发商来说，屁民们买房不买房，一时关系不大，只要项目不断开，楼盘不断盖，资金就会源源不断的供给上来。换了楼主在神州做开发商，会怎么做？肯定荒郊野外圈地，楼盘“做大做强”，这样就给神州起“鬼城”留下Z大的伏笔。这类东西，政治账，不多说，什么“新城建设”“新区发展”，老爷反正干几年马屎皮面光就“流转”了，有开发商在荒郊野外大搞开发建设笑还来不及。单算经济账，房地产什么Z值钱？土地。建筑都是浮云。神州以前建筑成本，几百一千都有得做，后来就算农民工们“月薪上万”了，大致也就两千封顶，这还是质量相当好造价相当高的。有同学说现在神州五线城市房价也就五千一平，能跌哪里去？楼主直说如果土地不值钱的地方，跌去一半都还有利润。不信你到楼主这里来，建筑成本都差不多，50万人仔楼主偏远郊区给你盖个200平米还有得赚。这里好歹还是世界级旅游城市，一年7、800万的各国游客滚滚出没，秒杀神州三四五线城市没有一点问题。所以一个物业的成本和价值，主要三个块，一是建筑，一是土地，一是ZF税费开发运营。楼主做开发商，粗略统计一下，大概在“五三二”，也就是建筑成本大约50%，土地成本大约30%，ZF税费运营开支大约20%。这是必须要控制的，因为土地才是物业价值的根本所在。几十年后，建筑价值肯定的逐年递减的，唯有土地位置，随着城市发展而升值。如果楼主偏远地方盖房，邪路国家的屁民一算，咁鬼远，人家土地又是永久持有，这地块没有升值潜力，就去别家。楼主又不能在邪恶银行套现，只等喝风吃屁。

　神州不同，首先同行们就没考虑过资金压力，有同学说现在不是直闹开发商资金链吃紧么？你们也知道是现在，现在为什么吃紧？因为屁民们能接盘的都哄进来差不多了，没多少人来继续背这个“按揭”债务，那么银行票子放出去了，手里的钱就少了，而开发商拿了票子去“栽楼”，楼盘又套不进新鲜的屁民还债，这个就开始恶性循环，表明这个游戏差不多到点了。也就是楼主前面说的，屁民不是无限量的接盘侠，仰望星空就要出问题。　　当年刚刚“促进健康”的时候，新鲜的屁民大把抓，开发商们也就肆无忌惮了。什么荒郊野外的地也敢圈，圈下来，接下来无非怎么哄屁民来了。一般是造概念为主，反正屁民对房产物业的价值认识也有限，读书又不学这一课。这类常见的主打交通牌，就是什么“半小时到达市区”“XX年地铁通车一类”，城里房价两万，这里一万，屁民一想 ，半小时一套房就值回上百万，也是划算。其实虽然城里房价两万，但是土地就要值一万（当然神州70年使用权另计）；这里土地就两千，开发商利润也不低多少。关键盖不住量大，那就丰厚了。嗯，关键点量大。土地向外扩一环，供应量是按倍数来增加的，买到郊外的屁民，以后Z大的麻烦就是周边开发商的新楼盘源源不绝。仰望星空时候，大家飞起，当然说不定分一小勺，如果开始着陆，哪个接盘侠有信心自家二手房和开发商做竞争？？所以变脸做“砸盘侠”，也是常态。　　其次郊外盘，屁民自住也就咬咬牙算了，大不了路程上多花点时间。问题是神州开发商，追求的是利润，什么利润Z大？就是“栽楼”，成本楼主给大家算过了，哗啦啦栽起来，就算质量特好的两千一平米算，盖到一半，花费一千，就算有良心的开发商，不拖欠不垫资，就可以按市价一万一平米套现贷款。所以当然是盖得越多越好越高越好，因此神州一景，就是常常荒郊野外看见一片片的在建高楼，各个雄伟无比，俗称“屏风楼”，和香江“牙签楼”珠联璧合，神州房产双绝。

后续中…

原贴：骑白马的农民

那么要形成一个成熟的生活区，除了“栽楼”，还要什么？就是生活配套设施，如医院、学校、商场、集市、公园等等，这才是一个齐全的生活。但是问题是，这些东西又套不到现贷不到款，特别是医院学校这些，几个开发商愿意来做？按理这些都是衙门老爷的分内事，不过老爷们土地财政就是为了捞银子，什么？还要老爷出血？不要说老爷出血，你看屁民们年年交车船税，汽油里含养路费，跑哪条公路少给过买路钱？收费站比当年鬼子炮楼还密集，早知道当年鬼子多修点收费站，还不知道能多扛几年？所以郊外盘另外一个劣势，就是居住相当不便。居住不便，前面说了，屁民自住也就咬牙了，租房的同学们就不这么想了，租哪里不是租，为何要租到荒郊野外，而且既然是租客，经济必然“欠发达“，那么交通就依赖公交系统，郊外盘，论交通系统肯定不如成熟市区繁华，如此一来，租客稀少。一来直接影响郊外盘的入住率，对周边配套发展是个恶性循环；二来直接影响投资的回报率，造成以后出手困难。如果神州经济向好，或者不太偏远，那么也不是没有发展成繁荣向上的余地，但是一旦经济下滑，楼市低迷，这类郊区盘自然首当其冲，就颇有“鬼城”潜质。