营改增，都是坑！商业地产运营管理必须关注的五大问题

2016年3月24日，财政部、国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税36号文）（以下简称“通知”），正式确认了房地产业适用的增值税税率和政策。该文件将于2016年5月1日生效，2016年6月25日为第一个纳税申报期限，给予房地产企业准备的时间不足一个半月。

商业地产招商运营是目前许多房企的核心业务之一，通知所附《营业税改征增值税试点实施办法》明确了租赁境内不动产属于“在境内销售服务、无形资产或者不动产”，应列入征税范围。2016年3月31日，国家税务总局公布了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（以下简称“暂行办法”），对不动产取得时间、纳税人类别、不动产地点、如何预缴税款、如何申报纳税等做了进一步细化明确。至此，商业地产租赁经营将全面开启营改增新篇章。

商业地产租赁适用营业税和增值税的简要比较

过渡性政策

对于不动产经营租赁，通知明确了过渡期适用的计税政策，暂行办法随后对于该过渡期政策进一步明确，具体为：

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

其中，暂定办法对于“取得不动产”进行了明确的定义，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。实践中，开发商可能将商业地产出租给商业管理公司或资产管理公司，再由商业管理公司或资产管理公司统一经营管理，按照暂定办法的定义，商业管理公司或资产管理公司从业主处承租的不动产，亦应属于“取得”的范畴。

商业地产商应关注的营改增问题

1、推广费、广告位出租收入均纳入增值税征税范围

在购物中心的经营过程中，开发商会针对统一举办的推广活动向商户收取一定的推广费用，另外，对于购物中心外立面或内部的广告位，也会另行出租给商户发布广告，收取广告位租金。上述推广费用和广告位租金应按经营租赁服务缴纳增值税。

2、免租期可能被认定为视同销售

商业地产租赁经营通常会约定一定期限的免租期，根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十四（一）条：单位或者个体工商户向其他单位或者个人提供无偿服务视同销售。因此，免租期存在被认定为视同销售的风险。许多开发商在租赁合同中已不再使用 “免租”字眼，改称“装修期”。

3、注意明确物业管理费的收取方式和开票主体

根据目前许多商业地产开发商的通行做法，租赁合同中包含了物业管理服务内容，租户不再与物业管理公司另行签署物业服务合同，对于物业服务费的支付，通常有两种做法：一是租户向开发商支付物业管理费，由开发商开具发票；二是在租赁合同中明确开发商代物业管理公司收取物业管理费，由物业管理公司向租户开具发票。对于第一种模式，开发商既出租物业又提供物业管理服务，应从主业适用税率，按经营租赁服务11%缴纳增值税，增加了开发商的税务成本。相较而言，第二种模式更利于开发商的税务筹划，但因物业管理公司与租户无直接合同关系，物业管理公司向租户开具增值税专用发票存在一定税务风险。

4、开发商转售水电适用何种税率尚不明确

开发商从市政部门购买水电再转售给租户的，对于转售收入是按照销售水电所适用的17%税率计算增值税还是按照经营租赁服务所适用的11%税率计算增值税，目前尚未有明确的规定，需要进一步向税务机关核实。

5、“老项目”的租赁期限到期后进行续期或者重新招租的，是否还能继续适用过渡期政策？

商业地产租赁期限通常为几年，有些主力店的租期更是长达十年，过渡期政策能否一直适用？原合同到期后与租户进行续租或者重新招租，是否还可以选择按照简易办法征收，这些问题也需要开发商后续密切关注。