意粉咵房

做个简单的计算,看看什么叫人口红利

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有些人总是一发帖子就语气坚定的看涨或者看跌,我只敢说风险和可能,毕竟有很多数据是拿不到的,你们也拿不到,所以别说的那么肯定,好像发改委是你家开的一样。

武汉未来房价涨还是跌,Z关键的一点就是人口资金是否能持续流入。

我们先只说人口红利,做个虚拟计算,以下忽略掉资金的时间价值:

假设ZF要拆一处老城区,都是几层高的小楼房,比方说这一片有1000户吧,每户100平米,均价1.5万。

总共支出1.5*100*1000=150,000W

那么这个位置周边的商品房报价至少有2W,而这个价格还有可能因为老城区的存在而有低估。

ZF把地卖了出去,地产商盖房子不会只盖1000户吧,假设做高层,总户数翻了5倍,同时由于整个片区全部改造后整体价值提升,到预售时房价涨10个点不过分吧?我们购房的款项里,ZF直接间接(出让金,各种税费)拿走了超过50%,所以ZF可以从新售楼房得到的收益是2*1.1*1000*5*100*0.5=550,000W

收益惊人,我喝两口烧刀子壮胆,咬牙去抢银行也没这么来菜,但是这些收益的前提条件是房子能卖的出去,不然就成了鬼城。那就需要更多的外来人口支撑,所以现在武汉要玩命的吸收外来人口武汉使劲的吸人实际上主要是在抽湖北其他地区的血,所以湖北省也需要使劲抽其他省的血才能维持,哪个省都不是傻子,既然全国人民都知道如果所有房子全部完成城镇化目标需要30E人口,那么就抢在别人前面多吸收人吧,不吸就去死,晚吸和少吸就死的快,你怀疑我说的不对?你看看未来一两年时间武汉的户籍管控会有什么调整吧。

资金的流入和人口有关系,也和产业结构有关系,我吸纳500W人口,却没有对应的空间和机会给他们,那不是找事吗?武汉有多少空余容量?武汉有什么主导产业?我不敢乱说,毕竟我也不认识领导,不知道领导们在下多大的棋,不过我知道有一件事情是必须做的,就是对国企的清理,算了,这个不深入了,本来想说说武钢的一些事情,估计没法通过,不说了。

本帖Z后由 异教徒 于 2016-6-6 23:48 编辑

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异教徒 大学四年级
wh_liuzhiyi发表于 2016-6-7 07:09 棚户区,楼层不高,但户型面积小,人口密度大。完全拆不动。唉。几时可以拆啊。

ZF虽然把旧城改造放到了工作重点上,不过我从来都以市场化的角度站在ZF立场思考,无利可图的地段,ZF也不乐意太早碰,要步步蚕食到整个区域就那么几个钉子区域影响整体估值才会去动,真正有魄力的市长很难得的,自己任期栽树的市长更难得,你在等待的时候,不如多了解一下拆迁征地的政策,早点把自己家的房子按照政策折腾一下,等到拆迁开始的时候,不慌不忙把握着主动权多好。

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